中小房企生存艰难这家地产公司改投游戏业了

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不少中小房企选择转型来继续生存。其实，中小开发商是很聪明的，他们看到了市场竞争激烈下的生存危机

1月4日，卧龙地产集团股份有限公司（卧龙地产，600173.SH）以1.08亿元现金收购了广州君海网络科技有限公司13%的股权，这是继2016年11月15日与深圳墨麟科技股份有限公司（墨麟股份，835067.OC）终止重组后的首次收购，这意味着卧龙地产仍旧尝试房地产与网络游戏双主业转型。

1月5日，一家资产规模为5.86亿元的房地产企业——山西怡佳房地产开发有限公司（以下简称“山西怡佳”）95%的股权被泰禾集团股份有限公司（泰禾集团，000732.SZ）下属公司福州泰禾锦辉置业有限公司所收购。

卧龙地产和山西怡佳的现象，正是我国房地产市场中90%的中小房企正在经历、或者将要经历的命运：转型或者被收购。随着房地产市场竞争日趋激烈，集中度变高，中小房企正步入一轮聚变，其中，转型成为新增盈利点和防止被兼并的常用路径。但是，原有项目盈利羸弱和经营不善带来的资金实力虚弱却成为其转型的最大壁垒。

除了卧龙地产试图实现房地产与网络游戏双主业之外，匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司（匹凸匹，600696.SH）也试图去地产化、聚焦互联网金融产业，绿景控股股份有限公司（绿景控股，000502.SZ）正通过收购医疗资产的方式转型医疗服务产业。2016年，诸如此类的中小房地产企业正转型聚焦于医疗、能源、旅游、影视等多个领域。

这些中小房企体量不大，且项目多集中在三四线城市。卧龙地产资产总额为41.6亿元，成立于浙江上虞市，项目公司分布在武汉、银川、清远、绍兴、上虞、嵊州等地；匹凸匹资产总额为8.72亿元，项目公司主要位于荆门等地；绿景控股资产总额为4.64亿元，项目公司多集中在广州与广州周边地区。

它们受市场环境下行和自身经营不善的双重影响而被迫转型。据中国指数研究院统计，典型的三四线城市中，目前已批待售面积就需要20个月消化，过去5年土地成交面积是同期销售面积的5倍以上，少数城市甚至超过10倍。

数据显示，卧龙地产2014年、2015年以及2016年前三季度归属上市公司股东的净利润分别为2.6亿元、6041万元和6061万元；匹凸匹同期的净利润分别为7108万元、-1.02亿元和-4152万元；绿景控股同期的净利润分别为326万元、-2368万元和-3464万元。

在中南财经政法大学金融学院教授张东看来，“房地产市场集中度正在变高，实力强的大型房企面临项目不够、效率难以提高的现状，而中小房企在现有布局上实现跨区域发展则存在一定壁垒，因而出现兼并重组。但是由于兼并重组会带来一系列股东利益和员工安置问题，不少中小房企选择转型来继续生存。其实，中小开发商是很聪明的，他们看到了市场竞争激烈下的生存危机。”

事实上，并非所有的转型都是被动的。在众多谋求转型的中小房企中，不乏一些投机者和业务本身多元的企业：不少开发商意识到房地产红利时期已经过去，因此，业务单一的房企寻求对外收购来转型，或者重新起家，而本身业务多元的房企，只需要进行内部结构调整来实现转型。然而，不少房企转型遇阻。

据悉，卧龙地产于2016年11月28日以“墨麟股份游戏业务精品路线转型有所延期，公司与墨麟股份就后续的战略发展规划存在一定分歧”为由宣布转型停摆；匹凸匹最初转型互联网金融时也曾遭遇搅局；阳光新业地产股份有限公司（阳光股份，000608.SZ）与体奥动力（北京）体育传播有限公司的重组也被迫中止。

“相比之下，对外收购是一种相对较快的转型方式。”张东认为，“对于经营较好的企业，原有房地产项目可以作为抵押物来获取融资，经营较差的企业只能通过拍卖或者出售来处置原有资产，不少企业因本身资金不足而无法完成转型，因为企业转型后的股东融合和员工利益问题都需要考虑。”

对此，一位资深市场人士表示：“收购亏损的标的资产，无论对企业转型后的运营还是业绩承诺都将是一个挑战。”据悉，卧龙地产收购的标的资产因为以出售股权为生，曾遭到中证中小投资者服务中心质疑：“一是标的资产多次估值的差异；二是出售子公司股权对标的资产估值的影响；三是主营业务持续亏损；四是出售子公司股权盈利的不可持续性。”而匹凸匹剥离控股子公司荆门汉通置业有限公司来进军互联网金融的方案也曾被股东投票否局，P2P业务也一度在监管下毫无进展。

中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英认为：“转型遇阻、重组失败是很正常的，转型不能跟风，关键是要找到适合自己的方向，比如转型医疗，企业需考虑自身是否有成熟的管理模式、文化和经验来支撑。”

中小房企重组的复杂性导致转型生变，但是张东预测：“在房地产绝对资金和相对资金门槛越来越高的情况，会有更多的中小房企步入转型行列。”

刘英表示：“中央经济工作会议表明2017年房地产市场的主基调还是去库存，同时货币政策将稳健中性，这意味着更多的中小房企必须转型升级。

据了解，近年来谋求转型的中小房企不在少数，其中包括北京华业地产股份有限公司将业务重心转向医疗健康领域，并更名北京华业资本控股股份有限公司（华业资本，600240.SH）；宜华地产控股有限公司同样转型医疗健康领域，并更名为宜华健康医疗股份有限公司（宜华健康，000150.SZ）；隆基泰和控股有限公司亦更名为隆基泰和智慧能源控股有限公司（隆基泰和智慧能源，01281.HK），转型为清洁能源为主业的绿色城市智慧能源解决方案的提供商。

湖北工业大学经济与管理学教授邵继红表示：“我国房地产市场已由‘黄金时代’进入到了‘白银时代’。新形势下，市场正在进行着新一轮的调整。中小房地产企业面临着前所未有的生存压力，为适应市场形势的变化，中小房地产企业需要进行战略转型，明确自身定位，拓宽融资渠道，实施产品创新和产品的标准化发展战略。”