为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？律师教你如何正确的签订“房屋买卖合同”粗浅

“一房两售”、“退押金”、“不能转让房屋”、“不能搬出户口”、“学区房”等问题占比最高二手房买卖纠纷。为什么这样的问题层出不穷，无法消除？究其原因，本纸《房屋买卖合同》不规范，约定不明确。由于买卖双方签订的房屋买卖合同大多来自中介公司或网络模板，此类格式合同的内容或多或少存在问题。俗话说：“授之以渔，不如授之以渔”。笔者希望通过对《房屋买卖合同》的浅析浅析，能够教会大家如何正确签订《房屋买卖合同》，达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，笔者只能对关键问题进行说明。难免会有疏漏。

一、签约前注意事项

1、核对《房屋所有权证》（以下简称《房屋证》）上的房主姓名是否与卖家的身份证信息一致，并核对登记在册的信息《房屋证》和《契税完税证》是否一致。

法律风险提示：仔细核对以上信息，避免出现无权处置人擅自变卖父母、兄弟姐妹、朋友的房子等的情况。

2、验证地契上的共同所有权是“独资”还是“共同所有”。 （注：一些较旧的“旧房证”不记录房屋的共有权属，需要亲自验证）

法律风险提示：如果在未事先明确房屋“共有情况”的情况下签订房屋买卖合同，很有可能夫妻一方未经对方同意将房屋出售。一方财产共有很可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引起不必要的纠纷。

律师提示：当房屋为“共有”时，买方必须调查房屋的所有共有人是否同意出售房屋。

3、查明该房屋是否存在未偿还的抵押贷款或已抵押给第三方，是否已被司法机关查封并限制过户。

法律风险提示：大家一定要特别注意。如果房子有一些银行贷款没有还清，是不可能完成过户手续的。只有在还清全部贷款并解除抵押后，才能进行转让。如果购房者在房屋无法转让时先支付房价，将面临“房屋无法转让”或“一房两卖”的法律风险。有人可能会说：“虽然房子没有转让，但我已经搬了好几年了，应该没问题吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，以房屋所有权登记为准。如果房子没有登记，从法律上讲，房子的所有权是别人的，风险是显而易见的。

法律依据：《物权法》第九条：不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记生效；未注册则无效。

律师提示：如何避免此类问题？一方面，最好由买卖双方协商，连同房产证原件一起到房管局查询房屋所有权登记信息（俗称“查档”），并亲自确认即房屋不影响房屋过户。对了，你也可以确认房产证。真实性。另一方面，如果不能确认房子能不能放出来，千万不要相信卖家承诺的还房款。 （关于房贷减免的方法，后面会详细介绍）

4、检查房产是否出租给其他人。

法律风险提示：很多购房者比较关注房屋转让、送货等重要问题，却往往忽略了一些细节。例如，如果房子是出租给别人的，买房后很可能无法入住。原因是我国的合同法遵循“出售不违反租赁”的原则，简而言之：“房屋所有权转移后，原承租人在租赁期内可以继续使用房屋，买方无权要求承租人使用房屋。搬走”。此外，卖方出售房屋时，原承租人在同等条件下也享有“优先购买权”。如果处理不当，很容易引发不必要的纠纷。

律师建议：因此，买家有必要提前了解房子的出租情况，然后再决定是否购买。如果他打算购买已经出租的房子，最好由业主提供房屋租户的“声明”。主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”。

5、买家要擦亮眼睛，提防“押金”陷阱，大额押金前要三思，因为一旦提前支付了大额“押金”，很容易亏本主动权而落入被困的陷阱。卖家和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

[关键词：押金](1）什么是房屋买卖合同中的“押金”？是指房屋买卖合同双方签订合同前，购房者为取得预付款而预付的款项。保证合同的履行 以卖方的一定金额作为担保。（2）房屋买卖合同中的“押金”有什么用？“押金”是一种担保. 支付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；收到定金的一方（卖方）不履行约定内容的，定金应当例：甲乙签订50万元房屋买卖合同，乙付给甲5万元定金，乙如甲不履行约定内容，无权要求甲退还5万元定金.如果A没有履行约定的内容，他必须双倍返还B 100,000元。（3）注意事项n 到付定金的时候。 ①“定金”的具体数额由合同双方约定，但不得超过房屋总价的20%，超出部分人民法院不予支持。例：甲、乙签订了50万元的销售合同。约定押金10万元，超过10万元的部分不适用押金的相关法律法规。 ②不要把“押金”写成“押金”，虽然只是一个字的区别，但押金不适用于上面介绍的“双罚”。法律风险提示：“押金”在二手房销售过程中非常普遍。现实生活中，买家一旦付了定金，以后就很难退了，因为这个小小的“定金”可以提供很多东西。

可能有人会有疑问：“如果交易失败，由于卖家或中介的原因，押金可以退吗？”答案是：不一定！看完下面两个小例子，你就会明白“押金”有多深了…… 例子一：如果卖家或中介公司隐瞒了一些关于房子的真实信息，很容易引起买家的误解。入金后发现问题。如果买家此时提出：之​​前对房子有误会，现在知道真相不想买，要求退定金，对方往往会拒绝退还定金买方首先违约的理由。例2：房屋买卖双方议价后，买方支付定金。一些不诚信的房主有时会觉得房价太低不想卖，于是千方百计地找理由提出苛刻的条件或要求更多的交易。成本使买方不顾一切地退缩，从而达到定金不退的目的。类似上面的例子还有很多，结果要么是走上了漫长的合法维权之路，要么是认倒霉让对方宰了…… 一方面，由于目前中国法律对交割“定金”的金额没有统一标准，因此只有一个上限，不能超过主合同金额的20%。买家需要交押金时，应尽量与业主协商适当交一些押金以示诚意，大额押金尽量不要约定，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面，必须在合同中明确约定：如果买受人支付了定金，出卖人应当在一定期限内（如30日内）与买受人签订房屋买卖合同，否则由买受人承担。押金交了会负责退还押金。 （买家必须保留交付定金的收据，收据上必须注明交付定金的时间和收取定金的标的）

二、签约注意事项

1、检查买卖双方的基本信息是否齐全，与身份证记录是否一致。

法律风险提示（一）：签订房产买卖合同时，房屋共有共有人必须到场。特殊情况下不能到场的，可能要求其代理人出具《授权书》（授权书经过公证，法律效力更佳）。

法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女的名义买房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义签订房屋买卖合同单独一人，此时需要法定代表人。签字。

2、查看房屋的基本情况（主要包括：房屋所在位置、房屋所有人、权属证书编号、规划用途及建筑面积等）与房产证记载的内容一致。

三、房屋交易税费注意事项

1、明确房屋交易产生的税费是由双方承担还是由自己承担。 （主要指：契税、交易手续费、营业税和个人所得税等）

法律风险提示：在现实生活中，因税费协议不明确引发的纠纷屡见不鲜，必须明确约定由谁承担税费。

律师建议：一方面，除上述主要税种外，还需约定生产成本、土地增值税、备案费、印花税等小额税种。在“合同中的其他协议”中。哪一方承担。另一方面，还需要明确规定：如果国家或地区的房地产政策在合同签订后办理过户手续前发生调整，交易成本的增加由谁承担。双方解除合同，由任何一方承担责任，或双方按比例承担责任。

2、一定要查清楚房子是否拖欠物业费、水电煤气费等，千万不要相信业主方。

法律风险提示：部分​​房主可能会隐瞒自己拖欠上述费用的事实，尤其是在高端社区，拖欠数年的物业费很可能是一笔不小的数目。因此，买家在查明上述费用拖欠之前不要盲目全额付款，否则当你知道真相后，你就来不及后悔了……

律师建议：一方面买卖双方可以明确约定，水电煤气费、物业费、暖气费、有线电视收视费、宽带费等费用由卖方承担房屋交接手续前发生在房屋内。 ，交接完成后产生的费用由买家承担（具体细节可自行协商）。另一方面，付房款时一定要预留余款，以防卖家欠款。

3、明确约定“公积金”的归属，同时约定卖方应协助买方办理公积金划转手续

法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的合作才能过户。在现实生活中，经常会发生由于买方无法出示付款凭证而导致买方无权使用公共维修基金的情况。时间长了，很可能联系不上原主，从而“公养基金”无法转移。

律师建议：买卖双方或任何一方均应持买卖双方身份证复印件、公积金发票、复印件到相关单位办理更名手续房产证等资料及时出具。

四、房价总价及支付方式注意事项

1、注明房子的“总价”，注意“总价”的大写。

2、在签订合同前注明已付了多少定金，并约定以定金作为等额的购买价款。

3、在介绍购房支付方式之前，大家有必要先了解一下什么是“资金监管”。

（注：目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致，仅供参考）。

【关键词：资金监管】（1）何为“资金监管”？因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易通常需要1-3个月的时间。双方当事人缺乏足够的信任，在“先转账”还是“先付款”的问题上一直存在争议，买卖双方都有风险。（2）什么是“资金监管”？外行术语“资金”“监管”是指在二手房销售过程中，购房者在房产交易中心完成相关过户手续后，需要将房屋首付款直接存入银行的“资金监管账户”，银行将房款临时划转至银行。冻结，如买卖双方在规定时限内完成转账手续，银行将自动将房款划入“资金监管账户”到卖家的交流计算买家获得新房产证的时间。如果交易失败，则房款会自动退还到买家账户，可以极大的保证双方交易的安全。

4、简单介绍一些你应该知道的常见支付方式。 （注：卖方简称“甲方”，买方简称“乙方”）

(1）一次性付款的注意事项。

①明确甲乙双方所有权转移的时间节点。

示例：甲乙双方约定在当年日期前前往房地产交易中心办理过户手续。

②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。

示例：乙方新契税凭证签发后的次日内向甲方支付房屋购买价款（不要忘记大小写），同时根据国家政策，甲方双方B将办理资金监管手续。

③明确约定乙方支付尾款和双方房屋交接的前提条件和期限（必须坚持一个原则：一交钱，一交房子，同时尽量预留尾款，防止因欠卖家房子而引起不必要的纠纷。

例：甲方应在乙方新房证明签发之日内支付购房尾款（大小写）。同时，双方按合同约定交出房屋。

注：乙方出具新房证明后，银行会自动将资金监管账户中的资金划入甲方账户，乙方转入资金监管的具体时间无需约定出新房证明后转入甲方账户。

(2）商业贷款还款的注意事项。

①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户手续的前提条件和期限。

例：甲乙双方应在年、月、日日前一起到银行办理贷款审批手续。贷款获批后1个工作日内，双方应共同到房地产交易部门办理过户手续。

②明确约定乙方支付甲方首笔采购价款的前提条件和期限。

示例：甲方应在乙方新的契税凭证签发之日内支付甲方的首笔货款人民币（大小写）。同时，根据国家政策，双方必须到房管局办理资金监管手续。

③明确约定乙方出具新房证明，银行在贷款出具后1个工作日内直接向甲方支付第二笔购房款。 （注：银行贷款发放日期不具体约定，双方无法确定该日期）

④明确约定乙方支付尾款和移交双方房屋的前提条件和期限。

示例：甲方收到银行贷款后1个工作日内，乙方向甲方支付购房尾款（大小写），同时甲方和乙方按合同交出房屋。

⑤为了保险起见，最好在“合同其他约定”中明确：如乙方无法获得贷款或贷款金额不足，乙方应以现金补足。

(3）公积金贷款和商业贷款的注意事项类似，这里不再赘述。

5、【特殊】：当所购房屋出现“贷款未还清”时，过户及还款注意事项。

如上所述，未偿还贷款的房屋不能转让。此时，房屋过户一般有两种方式：“卖方还款放款”或“买方还款让卖方放款”。由于后一种方式买房风险很大，本文主要介绍如何防范“买者为卖者还贷”带来的法律风险。

①买方在为卖方还款前，必须按照上述方法到房管局“查档”，检查是否有影响过户的情况

②明确约定甲乙双方到银行还款和“取消抵押备案”时间节点。

示例：甲乙双方约定在当年日期前到银行办理还款和注销手续，乙方以人民币元支付甲方的首笔货款（大小写)当日银行还款，同时甲方办理取消房屋抵押贷款备案。

③明确约定甲乙双方办理转让、乙方支付第二次购买价款的期限。

示例：甲乙双方约定在房屋抵押贷款备案取消后的一个工作日内到房地产交易中心办理过户手续。 : 大写和小写），根据国家政策，双方都需要到房管局办理资金监管手续。

④明确约定乙方支付尾款和移交双方房屋的前提条件和期限。

示例：乙方新房证出具后一个工作日内，乙方应向甲方支付购房尾款（大小写），同时双方应按照合同交出房子。

五、搬家注意事项

1、一定要查清楚房子有没有“搬出户口”的问题。如需迁出户口，请务必明确约定“迁出户口”的期限及违约责任。

法律风险提示：如果买卖双方在合同中就迁出户籍问题没有明确约定，一旦发生迁出户籍纠纷，警方和诉讼都无法直接解决。由于户籍迁入迁出受户籍政策限制较多，一般情况下，公安机关不会直接强制将卖家户籍迁出。如果你去法院提起诉讼，要求将卖家户口迁出，法院一般会以“户籍迁出问题”属于行政管理范畴，不属于到民事案件的受理范围。

律师建议：一方面可以直接到当地派出所查询被交易房屋的户籍情况；届时，将以卖方违约为由向法院提起民事诉讼，法院将受理该诉讼请求。

六、购买“学区房”的注意事项

1、什么是学区？

顾名思义，“学区房”是属于一些教学质量好、档次高的中小学校区的物业。所谓教学质量，其实是教育资源分配不均造成的。为了不让孩子输在教育起跑线上，家长们不惜重金购买“学区房”，也在奋力拼搏……

2、购买学区房要注意什么？

(1)确认你买的房子是否属于你就读学校的学区。有时候你买的房子离学校只有一墙之隔，但不一定是“学校”区房子”。

律师建议：不要相信卖家或中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离判断是否属于“学区房”。最好进行实地调查，亲自咨询即将入学的学生。学校是最可靠的。

(2)了解购买的“学区房”的落户时间是否符合入学要求。

律师建议：买房前，家长需要到入学学校详细询问落户年限、入学年限、同套房名额，以及确保他们的购买条件符合学校的录取要求。此外，还要咨询学校是否有足够的孩子入学名额等，确保您买的安心，住的安心。

(3）你买的房子一定要高度重视搬进搬出的问题。“学区房”不同于普通的房子，如果孩子的户口不能搬进来，那么孩子的名校梦只能是美梦成真了。

(4）将卖家对“学区房”的承诺写入合同，约定违约责任。（口口相传无证据，也保证写在合同里）

(5）最后笔者还是忍不住提醒一下房屋买卖什么平台好，房子主要是用来住的，买的房子质量、周边环境、交通便利等因素同样重要重要。不要盲目追求“学区房”，因小而失大。

七、违约责任及终止条款注意事项

1、对于违约，买卖双方都必须明确适用的违约责任，否则对合同内容的明确和明确是徒劳的。

律师建议：对于上述税务问题、延期付款、延迟申领房证、房屋质量、延迟交付等详细问题，或卖方隐瞒合同无法履行等问题，等，必须事先约定”“如何处理违约”和“如何承担违约责任”，以维护其日后的合法权益。

2、最好就合同终止的具体情况和合同终止后的责任分工达成明确约定。

八、交房注意事项

1、确定送货上门的标准并列出清单。房屋装修、附属设施、家用电器、家具等留存物品应在合同附件清单中详细列明。不要试图省事。

法律风险提示：如果买卖双方仅在合同中约定“按原样交付”的约定过于模糊，往往难以起到保证作用。请看一个小例子。

例：有一次买家在现场参观了所购房屋后，对房子的装修非常满意，于是迅速签订了买卖合同，在交货条件中注明“按原样交货”。房子，但是买家对房子的装修很满意。交完房款并办理过户手续后房屋买卖什么平台好，在交房时，发现屋内的精装修已被拆除，空调等设备也被拆除。当买家提出强烈质疑时，中介公司和卖家都坚称一开始就是这样，房子的价格不包括精装修。这种情况让买家措手不及，无话可说，因为合同中没有明确约定。这样起诉的交付标准也不能保证成功。

2、有必要就财产损坏或损失的风险达成一致。

示例：双方约定，房屋的损坏、灭失风险自房屋交付之日起转移至买方，房屋损坏风险在此之前由卖方承担。

3、交房时，检查房门钥匙、门卡、各种支付凭证等与房子有关的物品是否齐全。

4、合同中应明确规定迟交的法律后果。

示例：卖方未按合同约定的时间过户交付房屋。逾期超过一定期限的，买方有权要求解除合同，退房并退还已支付的房价及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。

5、最后提醒卖家，在房子还没过户之前最好不要把房子交给买家。

法律风险提示：如果卖家提前交房，一旦买家无法过户，双方很可能发生纠纷。俗话说：求神送神容易，但有意提前交房的卖家，最好权衡利弊再做决定。

九、合同末尾签章时应注意的事项

1、买卖双方的签名和指纹必须清晰，禁止代买家签名。