曾经唱“涨涨涨”的“北沪广深”楼市也开始降温。10月二手住宅销售价格方面，北京、上海、广州分别同比下降0.6%、0.2%和0.1%；只有深圳上涨1.0%，但涨幅也比上月回落0.3个百分点。

北京楼市真的“凉”吗？经《财经》新媒体调查发现，与去年同期相比，北京的“上车”、“豪宅”、“学区概念”均出现了不同程度的降价。度。

大户型降价200万，小户型单价降1万/平方米。

说起中国房价最高的城市，很多人第一时间就会想到北京。但据中国房价网最新数据，10月深圳二手房均价为65364元/㎡，环比上涨1.07%，而均价北京二手房价格环比下降1.61%至64265元/㎡。这也意味着深圳首次超越北京，成为新的“房价第一城”。

不过房价查询网，在其他统计机构的数据中，深圳的房价尚未超过北京，但房价差距正在迅速缩小。房天下数据显示，2019年10月北京二手房均价比深圳高出2531元/㎡，而9月差距为4531元/㎡。据现任领导者统计，10月北京链家实时成交均价环比下降2.39%至58320元/平方米，甚至低于最低点2018 年。

“中国最贵城市”易主背后，北京楼市真的“凉”吗？财经新媒体进行了一项调查：

1、“上车”小户型：单价降5%~20%

房价查询网

对于大多数“北京漂移”来说，“上车就行”无疑受到了最大的关注。“趁年轻上车”曾一度成为房产中介人津津乐道的“金句”。据记者调查，该类型楼盘的价格较2018年有明显下降，这意味着“刚需”人群的首付门槛也有所下降。

一居室一居室公寓位于朝阳区东四环外的一处住宅区，同样朝西。2018年5月中旬，成交价54427元/平方米；2019年11月上旬，成交价跌至44026元/平方米。而且2019年售出的房子面积略大，房龄较新，装修较好。

对于此时的购房者，比去年5月少花40万，在同小区、同户型购买了面积更大2平米、楼龄三年的精装修商品房，并且方向相同。

位于丰台区南二环外、南三环外的某住宅区，户型相近、面积相同、精装修相同的一房一房， 2018年8月成交72116元/平方米；房价跌至每平方米64859-66170元。

对于此时的购房者来说，购买同一小区、类似户型、同样面积、同样精装修、新房龄一年的商品房，比去年8月减少了30万左右。

据《财经》新媒体统计，在上述两个小区，“小户型”价格与去年相比均有不同程度的下调，单价下调幅度在5%至20%之间。

2、百万豪宅：一年下降200万

既然“刚需房”降价了，那“百万豪宅”呢？

位于西三环外海淀区精品住宅区，125平方米，两房两厅，同户型，同朝向，同楼龄，成交价在2018年7月中旬为每平方米107223元；2019年11月上旬成交的房价跌至89782元/平方米，单价下跌16.2%。

此时购房者购买同一小区、同一户型、同一楼龄但楼层低、装修少的商品房房价查询网，比去年7月减少了219万。

位于东三环朝阳区某精品住宅区，除楼层和税费外，其他一模一样，140平方米，三房两厅。2018年8月成交价约11万元/平方米，2019年11月上旬成交，房价跌至87828元/平方米，单价下跌约20.2% .

对于此时的购房者而言，购买同一小区、同一户型、同一方位、同一面积、同一楼龄的“五年”高层房产（笔者注：“五年”是指原业主已拥有房产五年以上，“五年”房产在交易中比“两年”房产更有优势，因为税费较低），比去年8月减少了188-337万。

据《财经》新媒体统计，上述两个小区中，“大户型”单价较去年下降了15%至20%，一套房产价值千万元一年多减少200万以上。

3、“最具韧性”学区房也在降温：成交量锐减，部分房主月降62万

谈及房地产市场，“学区房”是一个不可回避的话题。在一些家长看来，“重金买学区”似乎可以为孩子换来优质的教育。

今年年初，北京市海淀区、东城区教委先后公布了“多校划分”，明确了某属性对应的学位不再绑定单一学校，而是对应多个学校。区内的小学和中学。“教育强区”西城区暂时没有跟进。

长期以来，西城区一直是北京的“教育高地”，著名的北京实验二小、四中坐落于此。记者走访西城区北部一处热门学区后发现，虽然“多校分区”政策在西城区尚未落实，但这里的学区房也开始“降温”。

位于北三环西城区“学区”概念住宅区，两房一厅，户型、方位、楼层相同，同小区，成交价2018年8月约为136790元/平方米，2019年11月上旬成交价跌至130095元/平方米，单价下跌约4.9%。

据《财经》新媒体调查显示，虽然11月份该区域售出的房屋降价幅度大多不到5%，低于其他区域，但房屋成交量却非常少。不到5套，11月几个社区的成交量为“0”。

一位负责该片区的房产经纪人向《财经》新媒体解释说，年底一般是“学区房”的购房淡季。但据记者查询，今年11月仅售出1套的小区，去年同期售出4套；另一个在今年11月仅售出4套的社区，去年同期售出了14套。

中介出示的对话截图还显示，今年9月22日，该地区一套挂牌价860万的房子报价820万，但10月21日的实际售价仅为758万——价格一个月内减少了。620,000。

5年LPR利率首次下跌，楼市能否迎来“新年”？

对比2018年5-10月和2019年5-10月的二手房交易量数据可以发现，今年5-9月北京的二手房交易量远低于去年同期，但10 月份的交易量与去年持平。