进入8月，惠州楼市将在2020年下半年逐渐升温。回顾过去六个月的历程，在新冠肺炎疫情的突如其来的冲击下，供需不振，复工复产的号角“爬”起来。行程虽然跌宕起伏，但各方对市场充满期待。

目前，惠州房地产市场进入新阶段，深圳、东莞等周边城市陆续出台新的调控政策，市场回暖趋势成为关注焦点。

关注防疫期间的市场表现和动态变化惠州房价最新价格，我们可以看到，消费需求、企业投资选择和市场监管也在悄然发生变化。对此，《革命局——2020惠州房地产行业报告》对上半年市场表现进行了多维度的分析探讨，梳理了下半年惠州楼市的逻辑2020 年。

●南方日报记者 张峰

潜在价值让位于实际需求

更注重生活体验

目前，房地产市场已趋于复苏——与去年相比，各项交易数据基本持平。虽然月销量重回100万平方米以上的高位，但需要注意的是，各县区之间的动态供需存在明显差异。

目前各市场表现不一，惠城、惠阳、大亚湾等核心群体较为明显。以惠城区为例，金山新城、金山湖、江北等中心城区备受关注；而水口、小金口等郊区则相对平坦。

今年年初突如其来的疫情，不仅带来了交易的大起大落，也改变了楼市的消费逻辑。

以往惠州房地产市场，无论是自住还是投资，各县区都能取得不错的成交表现。目前，买房的消费群体对于停留在纸面上的“潜在价值”更加谨慎理性，更加注重居住的便利性、舒适性和短期投资收益。这也使得核心地段、核心景观、核心楼盘成为关键词——购房时更注重“即刻”的选择。

这在今年上半年的实时交易中很明显。在金山湖等地区“一房难求”的同时，汇博沿江路等地段也不少。在临深惠阳、大亚湾成交火爆的同时，滨海线和康养地产产品面临销售压力。

如何有效促进县城与郊区市场的均衡发展？笔者认为，虽然打折、低首付等“以量换价”的措施在短期内是不错的选择，但从长远来看，关键是让客户认可产品的价值，而这往往取决于关于城市规划和项目建设。落地，优化产品品质，营造宜居环境。

当前，惠州正朝着建设粤港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区“双区域驱动”的中国一流城市目标迈进。 . 本土房企当然知道这是一个巨大的机会，但同时更应该关注产品、服务和社区生活建设，让购房者感受到产品的真正价值和美好的生活，而不是而不是一味地专注营销，借势“造梦”。

重构商业投资预期

强大的扩张和对突然变化的冷静反应

过去，市场的涨跌总是渐进的。然而，新冠肺炎疫情的冲击突如其来，让市场上的所有玩家都措手不及。

对企业而言，渐进式的市场变化意味着可预见性和早期反应，如通过有效的储备布局规避风险、增加现金流、战略性收缩投资等；而突然的市场变化并非如此，这给企业带来了巨大的风险。

从错误中学习。疫情防控常态化下，市场主体需要重构投资逻辑。以往激进、扩张的发展模式自然也会缩水，一根绳子时时收紧——对市场随时可能出现的意外风险保持警惕，做好从容应对的准备。

目前，惠州房地产龙头企业不断集聚，份额不断扩大，市场进入低风险行业发展周期。但仍值得注意的是城市的加速发展和企业的深入布局，尤其是近年来各地迅速扩张的企业。

位于汇博沿江路沿线的神汇怡景园、金地湾等楼宇在复工复产如火如荼的情况下“落后”停工，是疫情期间陷入困境的典型例子。

事实上，早在2014年底，当时惠州本土地产龙头企业广耀置业的资金链就断了。关键问题是公司规模扩张过快，片面追求规模，规范发展内部工作做得不够。房地产公司倒闭了。笔者认为，企业应防患于未然，在任何市场环境中稳步前行。毕竟惠州房价最新价格，要想过上别人羡慕的生活，就得先过。现在，显然同样适用。

动态的政策实施和政策框架的完善

“他律+自律”推动行业发展

看市场监管步伐。6个月来，惠州房地产市场在复工复产过程中，很少有人提出监管。但从一季度的“蛰伏”到目前市场供需集中度释放，以及“以价换量”趋势将进一步放大，市场调控显然将成为下半年的重点。年。

事实上，在近期深圳、东莞相继出台调控新政后，惠州作为临深、临关的楼市板块，早已成为众人瞩目的焦点，加强市场调控的预期又开始升温。

刚走出疫情“泥潭”，又将面临新规？笔者认为，不必过多关注和关心周边城市的政策变化，而应该更多地关注惠州市场本身的发展。比如供需是否稳定，销售价格是否可控，楼市各级需求是否得到有效保障。

回顾过去4年的市场监管历程，从2016年10月监管出台时的“大刀+大棒”政策框架，到2018-2019年政策不断修复，惠州的常态化市场监管其实是在不断优化调整的过程。最明显的特点是调控政策不再是一味的“堵”和“压”，而是更注重“引”和“引”，结合动态市场变化调整引导策略，优化价格形成机制。

惠州的市场监管将如何进行？会有新政策吗？我认为现阶段下结论还为时过早。任何新措施的实施，都必须解决现有措施的不足，补充和完善现有的监管政策体系。毕竟，就目前的市场而言，供需基本平衡，房价基本稳定，这说明现有调控政策正在奏效。

目前，惠州住建、自然资源、市场监管、城管、财政、公积金等部门的专项整治正在持续发力，动态把握市场变化，持续规范企业行为。同时，结合市场变化，及时做好监管政策的“加减法”，成为惠州四年来实践探索的经验。

事实上，不仅是动态的政策调控，惠州楼市调控也在不断完善行业治理机制。随着全市建设、房地产、物业行业自律委员会和“房调委”的相继成立，“3+1”住房治理格局逐步形成。

笔者认为，这对于延伸市场监管和政策链条具有重要意义——在强化政策“他律性”的同时，不断深化行业自律，明确行业主体行为准则. 通过政策扶持和行业奖励，鼓励诚信经营和公平竞争，对违规经营和机会主义经营进行检查、打击和抵制，有效制约和促进行业良好发展和稳定健康运行。