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前两天陪朋友去收房，被问了两个比较专业的问题：1、为什么看开发商的样板房感觉空间很大。等到了自己的新房，却发现哪哪都小？2、房子的公摊系数占到28%，这部分空间不属于买房人，为什么买房人还要交物业费、房屋维修基金、契税等。公摊面积到底什么时候能全面取消？

如果不是地产专业人员，真的很难回答这两个问题：首先，开发商的样板间都是经过专业设计的，而且其内部的所有家具饰品等都是私人定制的。比如床、餐桌、茶几、沙发等，有些可能是“缩小版”的，比如原本应该是1.5米X2米的床，开发商可能做成1.3米X1.9米。其目的就是给购房者营造一种空间很大的感觉，这有助于成交。

不过，这两年北京、上海等城市，对于“样板间展示”出台了新规，要求必须1:1复刻，不得弄虚作假，且新房交付后3个月不得拆除。据专业人士透露，未来会有更多城市跟进，出台类似政策，所以以后开发商“造假”的现象可能会有所收敛。

其次，公摊面积“伤民”这事，我们已经唠叨了很多遍了。我们购买商品房，其实就好比买橘子，橘子皮是公摊，橘子瓤是套内面积。皮不能吃，但也花了同样的价钱。近年来，有些地方公摊面积系数越做越高，甚至高达50%，这意味着买房的钱，有一半都花在了公摊上。不仅如此，后续还不得不为公摊面积继续交纳物业费、取暖费，甚至是房产税等。

这还不是最重要的，据业内人士透露，有很多不良开发商会借公摊赚取巨额利润——由于公摊面积国内没有统一标准，公摊是多少都是开发商说了算，所以这就给了开发商钻空子的机会。本来是20%的公摊，开发商虚报成22%，换算成金额可能是几千万，甚至上亿。有时候，即便我们知道公摊面积有猫腻，开发商可能存在虚报的情况，但我们个人也无法通过测量验证。

实际上，“全面取消公摊面积”的呼声在前几年就已经很高涨了。我们之前做的在线问卷调查结果也显示：超99%的人都支持取消公摊面积制度。大家的理由也很简单：公摊面积对购房者不公平，存在不明不白消费的情况，这样的制度存在这么多年，于购房者毫无益处，早就该全面取消了。

很多人可能也看到有一些文章，信誓旦旦宣称“2022年公摊会全面取消”。事实真的如此吗？答案是否定的。住建部文件，给出了答案：暂不取消建筑面积，即暂不取消公摊面积。

这个文件就是今年3月15日，住建部发布的《住宅项目规范》（征求意见稿）。很多人可能不知道，今年所发的《住宅项目规范》已经是第三版了。2019年首次公开征求意见的《住宅项目规范》版本中有出现：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述。这也是，很多人笃定“公摊面积会全面取消”的重要依据。

如今在第三版内容中，干脆直接删除了上述表述，这意味着至少在2-3年内，住宅建筑不会以套内面积进行交易，换句话说，公摊面积不会取消——2019年相关部门在研究公摊面积取消的事宜，2022年删除了该内容，我们只能猜测是，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一事出现了变故。也有专家坦言，这恰恰说明了改革公摊制度的困难性。所以很明显，想要2022年全面取消公摊面积，是根本不可能的。

此外，央媒新华社也曾就“公摊面积取消”一事进行了发声回应。新华社在文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》中正面回应到：公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。公摊面积涉及甚广，取消非一日之功。

央媒发声回应，结论已经很清楚了：既承认了公摊面积存在不合理，也指出了全面取消公摊面积有困难。

取消公摊面积到底有什么困难？

首先，有一类人是明确反对的，这就是开发商。有开发商高层曾直言表示，取消公摊面积，会进一步推高房价，而且还会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量。所以，贸然取消公摊面积，最后受伤的可能还是购房者。

这话有一定道理，买房人如果不对公摊面积买单，无良开发商真的有可能在做公共区域面积时偷工减料，压缩成本。这种事情在公摊面积尚存的今天就在真实发生，更何况未来公摊面积取消。

其次，有专家表示，取消公摊面积存在物理难度。什么叫物理难度？就是我们不可能彻底摆脱公摊。比如类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”，在物理上是不可能取消的。

这种说法显然站不住脚，取消公摊并不是没有公摊，而是计价标准改变，以前商品房交易是按照建筑面积计价，把公摊包括在内了，现在买房人的要求是按套内面积计价，未来房产交易，收物业费、取暖费都，都按照套内面积计价；

再者，不少人认为，公摊面积制度的存在，是无奈之举，而且我们错过了全面取消公摊面积的最好时机。全国目前仅有重庆是按套内面积计价，他们是怎么做到的？取消的时间早，2002年房地产处于萌芽阶段，刚刚起步，地价很便宜，开发商利润空间很大，取消公摊面积，按照套内计价，开发商仍然有利润，所以能坦然接受了。同样的事情，如果放在今天就很难实现。地价高企，开发商利润本来就薄，贸然取消公摊面积，开发商利润会大幅下降，这很容易逼得开发商破罐子破摔，最后遭殃的还是购房者。

此外，还有人认为，公摊面积之所以迟迟不取消，本质上是国家用它来维持现在的低房价——现在商品房交易是按照建筑面积计价，拉低了房价，如果按照套内面积计价，去掉了公摊面积部分，房价单价可能会上升20%-30%。换句话说，现在单价2万的楼盘，取消公摊面积后，单价会上升到2.4万-2.6万。虽然老百姓支付的总房款一样，但是给个体的感受是不一样的——2万的房价，买房人是可以承受的，2.6万的房价，很多人就无法承受。

综上所述，答案已经很清楚了：2022年公摊面积不可能全面取消。与此同时，我们还要认清一个事实：取消公摊面积不是一道简单的数学题，而是多方博弈的结果，更需要等待成熟的时机。