山西整顿楼市「2020年楼市何去何从」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的山西整顿楼市「2020年楼市何去何从」整理了以下内容，希望能够有助于您了解山西整顿楼市「2020年楼市何去何从」。

按照惯例，每年的全国两会政府工作报告都会提及住房和房地产行业，为政策方向定调，今年也不例外。回看今年的政府工作报告，其中再提“房住不炒”“三稳”，重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”“房地产业良性循环和健康发展”等关键问题。
那么，我省房地产市场宏观基本面如何？两会声音对我省楼市发展方向又有哪些指导意义？对此，山西晚报记者采访了业内人士并对此进行解析——
A 房地产“篇幅”逐年扩大
山西晚报记者发现，自2020年以来的三年间，政府工作报告中房地产行业所占篇幅逐年扩大。这意味着行业调控进入平稳期，多元并举的局面正在形成。
回顾历年报告可以看到：2020年两会，房地产定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；与此同时，提出因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。同年，全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
2021年，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的基础上，增加了稳地价、稳房价、稳预期的政策定调。新提出了“解决好大城市住房突出问题”。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
而今年，新提出了探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。此外，还提出了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期。因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，综上两会报告来看，政策内容主要从多个层面进行了阐述，包括要继续落实房住不炒的精神导向，同时要在长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作。应该说，此次将合理住房需求统一在“群众住房需求”的表述上，其和过去两年的表述有差异，充分体现了解决思路多元化、多样性、放松性的导向。通过各个领域多层次的住房需求解决，真正符合房地产发展的目标导向。
B 保障合理住房需求
业内人士普遍认为，房住不炒不代表一杆子打死，合理的居住需求仍要维护满足。
严跃进表示，结合近期的政策思路和各地实践，购房者合理住房需求将得到更好满足。该表述最早源于2021年的经济工作会议，也成为“政策底”的重要来源和支撑。对于商品房市场的支持，将有助于保障刚需和改善型购房需求。
另外值得关注的是，今年3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，此次文件提及了优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向。这也说明，当前对于此类合理住房需求会有全方位的保障，这是今年房地产市场发展中的一个重要特点。实际上今年以来就已经有不少城市，适度放松了金融个贷政策，政策实施不再像去年那样遮遮掩掩“一日游”。
山西省住建厅相关工作人员表示，今年省内提出高质量发展，为了让老百姓过上好日子，山西将继续坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
与此同时，对于新市民的住房需求，山西将加快发展保障性租赁住房，解决好这部分人群的住房问题。统筹城乡、区域共建、合理布局市政基础设施，提供更多服务。
根据山西省住建厅的数据，2021年，山西实现商品房销售3204万平方米，同比增长19.3%，高于全国平均17.4个百分点。筹集租赁住房12.8万套，超额完成年度目标任务。这些数据意味着山西在保障人民合理住房需求方面做出的重大努力。
当前，全省房地产市场下行压力较大，总体需求减弱，但改善性住房需求仍有较大增长空间。山西努力保存量，加强监测调度，保障在建项目投资和销售。在拓增量方面，山西建立了房地联动机制，增加新出让土地规模，盘活存量土地，推动企业项目转让合作，加快新建商品房项目落地开工建设。为了促销量，山西引导房企优化线上线下销售服务，推动居民家庭由刚性住房向改善性住房迭代更新。在扩租量方面，发挥了太原市中央财政支持资金效益，购买3万套（间）商品住房作为租赁住房，满足新市民租房需求。各市持续开展入企帮扶，切实帮助企业纾困解难。
C 租购并举发展长租
租售并举方面，山西大力提升公积金服务效能，发放公积金个人贷款347亿元，个贷率首次突破80%，住房消费支持力度进一步加大。
住房保障力度不断加大。2021年，山西共筹集租赁住房12.8万套，超额完成年度目标任务。以太原、大同为重点，共筹集1.57万套保障性租赁住房，解决无房新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。同步，这些城市还规划建设了一批人才住房。筹集公租房1250套、发放租赁补贴4.8万户，更好为城镇住房和收入“双困”家庭提供基本住房保障。
近五年来，山西省不断号召房企进入长期租赁市场。在市场激烈竞争格局下，租赁市场会是本土房企发展的又一良机。业内人士表示，长期租赁市场属于长期投资，由于积压资金时间长、运营周期久、见效慢、效益相对较低等原因，这一业态对开发商尤其是中小型企业考验大，国有企业、实力品牌企业将率先介入，全面参与。把注意力从新建商品房市场上抽离出来。
从目前情况看，虽然中小企业参与意愿较小，但也要抓住机会，适时进入，共同投身“租购并举”。
“今年，太原市被列为山西省加快培育和发展住房租赁市场的试点城市。确定‘租购并举’为主题的本届展会就是在这个大背景下，按照我省‘建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，更好地满足群众住房需求’的大方向而举办。”
延伸阅读：
2022年两会住房及房地产行业热点提案回顾：
公摊是否废除？
3月7日，有全国政协委员对商品房销售公摊面积现象发出提案。该提案指出，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。他建议，国家取消公摊面积。可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，客观理解此类提案的内容，有助于把握好此类领域的改革方向。此次政协委员关注公摊面积的问题，从保护业主权益的角度出发值得肯定，也说明公摊面积的问题，是业主普遍关注的问题。此类问题虽然是老生常谈的问题，但是从社区高质量发展以及购房交易公平透明等角度出发，确实会有进一步关注。
同策研究院分析师宋红卫表示，目前的难点在于，没有针对公摊面积设计的统一标准，因此，公摊的比例基本由开发商来控制，规划部门审批即可。在当前的政策背景下，价格相同的两个商品房项目，很有可能因为公摊面积的原因就差出一个房间。这也是为什么很多项目在销售的时候都把得房率当做一个卖点。但是如果过度挤压公摊面积，就会造成项目实际使用过程中的不便，比如楼道狭窄、电梯数量减少等。
严跃进表示，公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，都需要进一步明确。他建议，可以先确定一些小区或城市率先做试点，针对业主诉求和公摊问题进行优化，以降低业主的购房和居住压力。此外，业内人士不建议大刀阔斧式的改革，公摊面积的出现，也有一些合理和值得肯定的地方，要渐进式改革。同时要防范“一边取消公摊一边又滋生新费用”的现象。
期房预售制能否被废除？
3月7日，部分全国政协委员对商品房期房制度进行了批评。此次提案，再次把“现房销售”推上了话题。政协委员们表示，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售；同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款。
此外，还有部分政协委员表示，建议废除商品房预售制度，实行商品房现房销售。其他政协委员表示，商品房销售制度改革要避免“欲速则不达”，留够窗口期，给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间，确保新政有序、稳健、高效实施。从这三个表述可以看出。第一、对于期房和现房制度的改革，成为共识。第二、类似改革也强调过渡和渐进的过程。第三、此类转型过程中包括购房过程和资金流动过程等都会发生变化。
严跃进表示，此类提案意义重大。政协委员对于现房交付模式给予了肯定，同时对改革提出了务实的见解，充分体现了全社会对于此类制度改革的关注。去年以来，百姓担心的期房或者预售制问题暴露出来，尤其是债务压力巨大的房企，无法按预售承诺交房伤害了业主利益。其次，期房项目面临不确定性，产生的各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变。目前各地也在预售许可资金监管方面频频有政策，以规范此类市场。此外，鉴于近期房企销售和资金压力，盲目、过于急躁过渡到现房销售模式则会进一步加大行业压力，不利于行业健康转型和发展。未来商品房销售制度的改革肯定调整推进，房地产市场从高速增长到中高速增长，房企需要关注这类政策的变化做好准备。