南京房租上涨「增长企稳」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的南京房租上涨「增长企稳」整理了以下内容，希望能够有助于您了解南京房租上涨「增长企稳」。
2022年上半年，在第九版新冠肺炎防控方案出台、南京紧急上星又快速摘星中落下帷幕。与疫情共生的2年半时间内，住宅租赁市场和其他行业一样，受到一定冲击，且在后疫情时期，疫情散发，城市间防疫政策不断，租房市场个别月份仍受疫情影响较大。整体而言，我们认为2022年上半年南京住房市场大体呈以下特征：
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政策层面，政府加大住房租赁保障力度，大量保障性租赁住房入市，不仅惠及更多年轻租客群体，而且可在一定程度上分摊整体平均租金水平，稳定租房市场。上半年1月南京首批9800多套保障性租赁住房集中交付，位于江宁、栖霞、雨花、玄武等9大保障性租赁住房项目也宣布集中开工，将提供8978套房源。根据规划，到“十四五”末，我市将筹建保障性租赁住房15万套（间），发放租赁补贴25万人，让保障性租赁住房的政策惠及不少于50万户家庭和个人。
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上半年租房市场受房地产调控政策影响不大，但在一定程度上受到各地散发疫情影响。整体来看，上半年租房市场表现温和，但旺季不旺，乏善可陈。主要是因为3-4月受本地及周边城市疫情影响，人口流动及高校封闭管理，打乱租赁旺季节奏，旺季成色不足。
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租金水平整体企稳，租房格局稳定，低租金板块市场交易活跃。近两年南京住房租赁市场租金水平基本稳定，甚至部分板块不涨反跌，租金地域分化明显。但低租金商圈和小区成交量可观，上半年桥北、仙林湖、麒麟等低租板块成交量大。
市场概况
1市场整体温和，散发疫情影响租赁旺季成色
根据我爱我家南京研究院数据统计，2022年上半年南京租赁市场成交量除1月新年为传统淡季外，市场整体较为平稳，不过同比2021年上半年、环比2021年下半年成交总量略有下滑，旺季成色不足。究其原因，2022年3月以来，南京、上海等地疫情散发，城市间人口流动受限，打乱三四月原本的租赁旺季节奏，致使3月租赁成交量甚至不如2月（2月爆发式反弹，租赁成交创同期新高）。至五六月进入毕业季，且周边城市疫情缓和，南京住房租赁市场恢复活跃，尤其6月成交量大幅提升，不过仍略逊色去年。
2021-2022年南京住房租赁成交量走势
数据来源：我爱我家南京研究院
2上半年南京平均租金39.9元/㎡，租金走势企稳回升！
根据我爱我家南京研究院近一年的租金数据统计，南京平均租金走势仍以平稳为主，近一年最低为今年2月的38.6元/㎡，最高则是去年7月的42.3元/㎡，各月环比涨幅均不超过5%，月间跌幅最高的是今年2月份，环比下降6.1%，其余各月间租金涨跌幅度均较小。从2022年上半年租金水平来看，上半年整体平均租金39.9元/㎡，1月成交量小但价高，平均租金41.1元/㎡，勇夺上半年租金水平之冠，2-6月各月租金水平缓慢上升，至6月南京平均租金回升至41元/㎡。
近一年南京平均租金走势
数据来源：我爱我家南京研究院
3中低租金段占主力，2000-3000元段占比近35%
从套均租金看，上半年2000-3000元租金段占主导，其中2000-2500元租金段占比17.5%，位居首位，其次则是2500-3000元租金段，占比达到17.3%，位居第三的则是3000-3500元租金段，占比达到15.2%。整体来看，南京住房租赁市场仍以中低租金段为主，4000以上租金段占比不足17%。
2022年上半年南京整租租金段分布情况
数据来源：我爱我家南京研究院
4上半年鼓楼租房最热门，建邺平均租金水平最高
从地域分布情况看，南京鼓楼、秦淮等资源密集的主城中心区域，租房市场活跃，租房成交量较高，江宁、栖霞、江北等区域租房热度不断上涨，随着新建商品房的入市，预计江宁江北片区租房热度也将进一步提升，分摊主城租房压力和租金压力。
从租金水平看，目前南京租金水平最高还是建邺区，无论是套均租金还是单位每平米租金均远高于其他区域，玄武、鼓楼、秦淮等区套均3100-3400元之间，稍高于全市平均租金水平。除此之外，其他区域租金水平均低于全市平均租金线。
2022年上半年南京各区租房成交活跃度情况
数据来源：我爱我家南京研究院
2022年上半年南京各区平均租金情况
数据来源：我爱我家南京研究院
5桥北租房“YYDS”，低租金小区租房成交活跃
具体看租房热门商圈成交榜，桥北商圈的租房热度一骑绝尘，无人能及，一是因为桥北商圈小区密集，租房上市房源量较大，但租房生活配套齐全，3号线、长江大桥等过江便利；二是桥北租金水平较低，与主城中心区一江之隔而租金就相差千余元，相比较而言桥北租房性价比极高。另外，龙江、仙林湖、新街口、麒麟等商圈的租房热度也不遑多让，一直在南京租房热门商圈榜上有名。
另外值得注意的是，上半年仙林湖商圈的租房热度高居第三，尤其万达茂中心小区租房成交量较大，位居南京上半年租房热门小区榜榜首。究其原因是上半年3-4月南京疫情突发后，城市防疫政策导致句容宝华与南京的跨城上班族通勤受阻，致使部分人不得不转而在南京仙林片区就近租房，所以仙林湖租房热度一时无两，快速攀升。
2022年上半年南京租房热门商圈TOP20
数据来源：我爱我家南京研究院
2022年上半年南京租房热门小区TOP20
数据来源：我爱我家南京研究院
6二居室租房占比近5成，一居室套均租金2196元
数据显示，上半年二居室仍占据南京租房市场的半壁江山，占比达到45.6%，远远高于其他户型。除此之外，一居室和三居室分别占四分之一左右，尤其一居室近年来呈上涨趋势。从热门户型租金水平看，各户型租金水平变化不大，上半年一居室套均2196元，二居室2861元，三居室3539元。
2022年上半年南京租房居室分布情况
数据来源：我爱我家南京研究院
2022年上半年南京热门户型租金水平
数据来源：我爱我家南京研究院
客群画像
130岁以下客群二季度涨幅大，占比达到44.9%
从客群变化来看，南京住房租赁市场整体仍是35岁以下客群占主导，尤其30岁以内年轻客群为主力军。从时间来看，二季度高校毕业生陆续离校，开始为进入社会做准备，因此30岁以内客群二季度占比达到44.9%，环比一季度上涨5.4个百分点。另外，31-35岁客群一季度占比高于二季度3.2个百分点，51岁以上客群二季度环比一季度高4.6个百分点，其他客群占比变化不大。
2022年上半年租客年龄段分布变化
数据来源：我爱我家南京研究院
2二季度租金上涨，30岁以下客群平均租金2540元
根据我爱我家南京研究院数据统计，南京住房租赁市场主力客群上半年租金整体呈企稳回升态势，二季度环比一季度有所上涨。具体来看，30岁以下客群上半年平均租金（整租）为2540元，其中一季度2510元，二季度微涨至2554元；涨幅较大的是46-50岁客群，一季度平均租金为3048元，二季度则达到3463元，涨幅达到400余元；二季度处于租赁旺季周期上，其他客群均有不同程度涨幅。
2022年上半年租客各年龄段租金支出变化
数据来源：我爱我家南京研究院
3疫情影响租客流入，上半年本地租客占比上升
上半年3-4月南京疫情及周边城市疫情散发，在一定程度上影响了人口流动规模，因而对南京住房租赁市场有一定影响。从上半年租客户籍分布来看，上半年南京本地租客整体占比达到17.2%，其中一季度占比16.8%，二季度占比17.3%，整体呈上升态势；与此同时，外地租客占比有所下滑，上半年整体本省外市占比31%，外省外市占比51.8%，其中二季度环比一季度略有下滑。
2022年上半年南京租客户籍来源
数据来源：我爱我家南京研究院
4疫情对租期影响不大，1年内租期仍占比7成多
从租房合同约定租期来看，2022年上半年南京租客普遍租期约定为1年，疫情之下租客稳定性并没有太大改变，2年以上的长租期占比仍未有明显增长，上半年2年以上租期占比仅为6.4%。
2022年上半年租客租期时长情况
数据来源：我爱我家南京研究院
5上半年房客比淡旺季分明，2月房客比最低0.9
2022年上半年住房租赁市场房客比走势基本租房市场淡旺季周期规律相关。1月淡季，房客比则高至1.5，2月后返工季、换工潮来临，租房客需旺盛，房客比陡然下降至0.9，而3月疫情突发，旺季节奏打乱，导致房客比回升，4月以后随着疫情缓解，客需释放，叠加毕业租房需求渐增，因而房客比一直稳定在1.0左右。
近一年南京住房租赁市场房客比走势
数据来源：我爱我家南京研究院
6上半年租房成交周期约58天，租客看房约2次
根据我爱我家南京研究院数据统计，上半年租房平均成交周期约58天，其中1月、3月租房平均成交周期较短，分别为50天和53天；2月、6月租房平均成交周期则相对较长，均超过60天。从成交租客的看房次数看，上半年租客平均看房约2次才成交。
2022年上半年南京租房平均成交周期及租客看房次数
数据来源：我爱我家南京研究院
我爱我家南京研究院小结
据相关信息披露，2022年南京高校毕业生高达27.27万，占江苏省4成以上，创下历史新高。而目前2022年高校毕业生已经开始进入住房租赁市场，因疫情反复及就业形势问题，部分学生就业延迟，租房进度相应有所减缓，预计下半年随着就业明朗以及新一轮开学陪读租房家庭的加入，南京住房租赁市场在三季度将有新一轮新租、换租需求释出。
除此之外，国内疫情防控政策有所调整，三季度城市间人员流动预计将加速，且随着后疫情时期经济面恢复发展，各城市稳就业举措力度加大，预计将释放更多城市租房需求，进一步活跃租房市场！
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