垃圾盘“集中营”的金山能不能有能逆袭出来的板块

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的垃圾盘“集中营”的金山能不能有能逆袭出来的板块整理了以下内容，希望能够有助于您了解垃圾盘“集中营”的金山能不能有能逆袭出来的板块。

本来是不推荐客户去买金山房子的，它无论是从自住还是投资，都不是最优解，但也因为一些客户手头预算实在有限，或者又是金山地缘客，在没有太多的选择下，只好买金山。

01 现象

金山的房子，整体是低于上海成交均价的，所以你在金山能经常见到总价不到200万的房子。

当然，房子便宜不代表热度高，相反这里都是金山本地人在购买，市区客或外区客是很少来这里买房的，因为对于市区来说，金山确实有点远，而且交通条件也不好。

也因为交通条件不好，进而就影响到了区域房价走势，都知道2020年是上海楼市“大年”，房价迎来飞涨，但唯独上海金山区很沉默，在普涨的情况下，它还在往下降，着实令人感到意外。

不仅如此，在上海市场推出购房积分制这一年以来，在金山区触发积分的项目，至今有且只有一盘，而剩余项目，别说触发积分了，连公正摇号开盘都省了，可见这里的楼市有多冷。

2所以总结金山就是上海垃圾盘的“集中营”，当然这里指的并不是项目不好，而是金山确实不行。

02 板块

金山大体可以划分4大板块，包括金山新城、朱泾、枫泾、亭林。

从目前的房价体系来看，房价最高的是朱泾，这里的水尚华庭竟然卖到了3.19万/平（指高层住宅，剔除别墅产品），比金山新城的房价还贵。

金山新城

当然大众普遍的认知是，区政府所在的金山新城才是房价最高的区域，起码各个项目的价格都接近3万上下。其实，现在的金山，可能只有金山新城才拿得出手，这里是区政府所在地，顾名思义政府在哪，哪就是最好的。目前为止，整个金山区最快的交通，也只有金山新城有，就是金山小火车，虽然也是各种吐槽班次少、等候时间长、换乘少，但它依旧是金山的主要出行工具，直达上海南站月30多分钟能到，站站停就要1个多小时了。

至于金山其他区域，就只有专线公交车了，速度显然无法与小火车比。单看交通，金山新城也是金山最好的区域了。而在市政配套和城市面貌上，金山新城也有可圈可点之处，如果你来金山新城转转，会发现，整个城市面貌是非常新颖的，道路也非常宽敞、干净、整洁，看上去很舒服。

配套也基本都有，像百联购物中心、红星国际广场、光明KOKO都乐汇、金山万达综合体、易家商业中心，还包括各大超市卖场，都应有尽有，一句话，在这里完全能够满足你的所有生活消费。当然，金山新城给人的诟病是石化，这一产业在此，真是根深蒂固，它西侧是金山石化，东侧是漕泾石化，南侧又靠海，给金山新城发展带来了诸多问题，在“夹缝里求生存”的金山新城，也只能往北发展，这也就解释了为何万达在当年这里还啥都没有的情况下，会在此开发商业体的原因所在。好在万达的商业是成功的，它的开业，把金山新城的发展重心开始向北偏移，所以各位要来买金山新城的房子，推荐万达附近，毕竟这里才是金山新城发展的重点。

当前，金山新城在卖的房子包括碧桂园凤凰城、建邦国宸府、光明艺树家以及去年刚拍卖的土地复兴金山医院北地块。其中在售的三个项目几个基本相同，约2.7万/平，碧桂园凤凰城、建邦国宸府都位于金山小火车金山卫附近，属于金山南侧区域，这里的发展基本饱和了，想象空间不大，买到这里就是图个方便。

光明艺树家相对来说会更好一些，在万达商圈附近，属于金山新城重点发展的区域，还是值得推荐的。

复兴金山医院北地块也同属于金山万达商圈，也有一定优势，项目今年或许在下半年入市，房地联动价3.2万/平，相对来说，比前期新房是略有涨幅的。

以这样的行情来看，金山万达商圈还是相对不错的，首推这里。

朱泾

朱泾是前金山县政府所在地，远就不用多说了，关键是至今这里也没有交通利好，它并没有太多优势。不过这儿毕竟是前政府所在地，整体来说是有一定底子存在的，来到这里，还能感受到小镇的繁华，路上行人也不少，城市面貌虽然看起来没有金山新城好，但也不算差劲。

就这么说吧，它也是一个自给自足的卫星城，如果与奉贤相比，可能除了南桥外，朱泾镇的配套还要领先奉贤其他板块。比如这里有比较著名的东林寺，往来游客不少，在东林寺附近分布了各色沿街配套，还有五福商业广场、绿地广场、港翔休闲广场等，小镇虽然不大，但配套已经齐全。而学校也有金山区第一实验小学、金山中学、西林学校等，这些学校在金山区也是相对不错的学校了。

交通只能以朱泾汽车站内的公交为主了，这里也是朱泾的最大交通枢纽。至于轨交，短时间或者说至少5年内就别想了。用落日的余晖来形容朱泾再贴切不过了，毕竟它的发展动力已明显不足了。

目前这里在售项目只有水尚华庭，去年9月开盘至今，都是金山区房价天花板，3.19万的价格着实不低啊，可以说没有任何性价比，有这个价格，为何不去金山新城呢？

这里还有一个在建项目，就是上海城投去年竞得的金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块（“城中村”改造项目-朱泾镇民主村15、16组），房地联动价与水尚华庭一致，都是3.19万/平，只是这个盘，等开盘时，预计还会和水尚华庭一样，掀不起任何一点浪花。

所以朱泾的房子，价格没优势、交通没优势、发展也没优势，是不太推荐购买的。

枫泾

金山枫泾就更远离城区了，与嘉善为邻，想想看这样的区域，发展潜力有多大。如今枫泾能拿得出手的可能只有枫泾古镇了，还能吸引一些外地游客来游玩，但枫泾古镇确实没有太特别的特色，估计很多人游玩一次就不想来第二次了。

另外饱受诟病的依旧是交通，无论是在上海市区，还是外地过来的客户，公交来到这里就是“跋山涉水”，除非自驾，在短期内，也没有轨交同行，所以这里就是上海的一处死角。当然，枫泾的规划还是在的，比如在枫泾的兴塔社区内，现在已经建设了全球最大的乐高乐园，一旦乐高乐园建成，有人进来，那么枫泾的发展也具备想象空间。乐高乐园开园后，也不能全是自驾前往，那么交通的规划也势在必行，枫泾未来的交通主要以市域铁路为主，南枫线和嘉青松金线这两条市域铁路或将在枫泾交汇，这也是未来枫泾最大的想象空间。

不过虽然有规划，但落地时间可能也不短，所以买在这里，要做好充足的等待。如今，枫泾成为了金山区供应量最大的板块，世纪金源·梧桐印象、海玥瀜庭、长城逸府、龙信御澜天樾、依云四季等新房都在此汇聚，房价都很统一，约2.2万/平，价格是具备优势了，但因为远离市区和交通，枫泾的房子依旧是给本地人准备的，外区客很难关注这里。

所以与枫泾没有产生联系的客户，不到万不得已，还是不要来这里购房了，即便这里有规划，它的涨幅也会十分有限。

亭林

金山亭林核心区域是没有任何项目的，而且也没有太多的规划，而位于亭林南侧的金水湖板块内，是有一些新房供应的。在整个金山区来说，能与市区产生联系的，可能只有亭林了，它毕竟是金山区距离市区最近的板块，距离是具备优势的。交通通行上，金水湖产业园区与朱泾、枫泾其实相差不大，都是以公交为主，而有所区别的是，这里因为距离市区近，在公交站的中间位置，那么前往市区的用时就要比其他板块更短一些，所以这还是客观区位因素决定的。

如果不想乘坐公交车，那么也可以在区域内乘坐接驳公交到金山园区站再乘坐金山小火车，不过乘坐金山小火车需要算好时间，错过一般将要等待很久。但整体来说，金水湖产业园区还能借力金山小火车，起码出行方面还多了一个选择。再看配套，最重磅的当属金水湖这一人工湖，在这条湖旁还有大面积公园绿地，这个环境在整个金山区来说，都是稀缺的。

经过这几年的开发，这里也打造了竞衡88广场商业配套，里面已经开业了电影院、全家、德克士、星级假日酒店、星巴克等配套，虽然现在看上去不如枫泾、朱泾繁华，但该有的也都有了。

而这里的房价，比朱泾便宜，与枫泾一致，那么地段比它们好的情况下，金水湖房子的性价比也就出来了。买一套100平的房子，总价差不多在200万。目前这里在售的新房主要有复地湖畔和光、新未来樾湖、云湖壹号，均价都在约2.1万/平。也是因为这里是金山为数不多的且有性价比的区域，外区客才会关注这里，金山也因为打造了一个相对成功的样板，外区客对金山的观念才有所改观，所以在这里置业的客户，除了本地人外，还有一些闵行、徐汇的客户来此置业。这其中，复地湖畔和光或许是金水湖最有代表性的项目，覆盖了各色面积段，从75平2房，到85、89㎡3房，再到改善型的118、136㎡4房均有，而且各个产品段都能做到至少3开间朝南，产品比较出众。