中介费怎么砍价，如何抓住每一个省钱的机会，你知道吗？

每个人买东西都想省钱，房子也不例外。如果房价能打折1%，也是省几千块钱的事，尤其是二手房。最大的问题是价格博弈，中介服务费，和房东降价。总之，购房者要抓住每一个省钱的机会，省一点就是一点点，加起来很多，加起来可能会节省一套家具的价格。

一、如何讨价还价

现在最省时省力的买房方式，大部分人都会选择委托中介，因为不仅能得到很多挂牌信息，还能通过中介直接和房东沟通，是买方的主动权。但不可否认的是，目前的中介费还是有点高的。五年前，200万房子的中介费是4万左右的2%。五年后房子涨到400万，中介要收2%。80,000。虽然房子还是原来的房子，服务内容也没有变化，但是中介费高出一倍。虽然无法改变现状，但我们可以掌握一些讨价还价的技巧，让不合理的中介费用变得合理。

1. 了解你所在城市的代理费用，货比三家

所谓知己知彼，首先要了解自己所在城市的代理费合理水平，然后再进一步讨价还价。比如目前一二线城市的中介费率在2%到3%之间徘徊（小编说的是大部分城市的情况，不排除个别城市存在偏差，需买家自行了解），但这只是报价而非成交价，实际成交价仍有很大的议价空间。总体而言，大型全国性连锁中介公司由于成本高，议价空间较低，徘徊在0.5%左右。一些小型中介公司议价空间较大，实际中介费在1%左右。

房子要货比三家，中介也可以，因为中介为了销售业绩，会尽量劝说房主降价，有时还会组织活动给客户折扣。这种机会难得，你不妨看看中介都打听过了，他们会根据自己的报价降价，选择服务最好，报价最低的店铺交易。

2.正确的谈判顺序：先确定中介费，再与房东协商

很多购房者犯的错误是先跟房东谈，等一切搞定后，再回去问问中介中介费能不能便宜点，要知道已经谈了几百万的房子，很少有人会。区区几万中介费就放弃房子，很难获得优惠。正确的协商顺序应该是：先与中介确定中介费、交易费等一系列费用，再让中介与房东协商。记住，谈判前主动权在你，谈判后主动权在中间人手中。如果不能同意，可以换中介，因为现在的房子不是专属的，

如果你遇到的中介说代理费是总公司定的，他们无权议价，那一定是骗人的，因为任何代理费都可以议价，只是看代理的大小而已。利润空间，和真正的谈判价格主宰权是各个中介店的经理，所以您不妨多联系店长，从中您或许可以联系到更优惠的中介费用。

二、如何和楼主讨价还价

1.尽可能多地了解主机

所有的谈判技巧其实都是基于对房东信息的了解，所以一定要尽可能多的了解房东的信息，可以通过中介、房东本人、邻居、物业等渠道查询，比如为什么要楼主想卖房子，房子卖了多久，降价的底线在哪里等。

2.委婉吐槽房子的短板，透露自己争夺房子的意图

这是一种常见的讨价还价方式。要委婉不引起房东反感，适当表达房子的缺点，让房东知道自己房子的问题，同时暴露自己喜欢的同类房子的情况，让中介配合你，突出房子的属性。性价比不够高，可能要等很久才能达到主动降价的目的。

如果房东还是坚持要价，而你很喜欢这套套房，可以通过其他方式讨价还价，比如要求所有家具家电全部赠送，要求房东缴纳一定的税款，或者要求付定金直接入住，或少定金、首付延迟等。

3.适当设置close，为协商失败做好准备

卖房子的人可能是投资人，也可能是装修业主，也可能是一万、一万的很多对他们不太在意，可能是因为和你聊的投机，降价只是一个念头。所以，跟房东搞好关系也很重要，所以你不妨适当地披露自己的信息，表达你只需要这个套房，和这个套房过你的生活，赢得房东的同情，达到讨价还价的目的。

当然，你也要有一个好的心态，什么都不要过火，任何谈判都有失败的可能，不要抱着不买这套公寓的心态，坚信有千千万万的房子，你总能找到命中注定的人。该集。买房是一件需要长期考虑的事情。看到就抢着买房的状态，非常不利于和房东讨价还价。你可以多说几句，不要表现得太急躁。

谈及卖房，小富感慨万千。他从去年年初开始卖房子，花了整整一年的时间。他在价格下跌时卖掉了它。虽然他整体上是盈利的，但比房价涨到最好的时候还少。15万。然后，今年年初，我又买了套房。深切感受到其中的艰辛和复杂。一般来说，就是低买低卖。但如果掌握了以下技巧，就可以做到只赚不亏。（卖房买房是一件大事，不是三言两语就能说出来的，建议在这里收藏点赞，方便分享给更多用户）

卖房子

很多人认为卖房子简单易操作。其实，相比买房，卖房真的很简单，门槛低，陷阱少，还有入手置业的心理优势。所以大家都觉得操作起来不难，只要价格合适。

其实卖房是一场持久战。

卖房子也有很多技巧和窍门。如果不注重积累和学习，没有人指导，不仅房子会挂很久卖不出去，而且中介和下一个房子都会主导过程和由鼻子引导。就算卖了，价格也不理想。，或者房款延迟收不到，影响后续购房进度。

接下来房东自己卖房的网站，小富将根据自己的经历和专业人士的解读，从准备卖房、挂牌考察、签约交易三个方面详细地传授自己的心得体会：

一、准备出售

从“置换”的角度，本文的出发点，卖房的目的和意义只有一点：买一套满意的房子。（小福去年底也换了一套房子，用了将近一年，因为不懂行情，卖了不到10万，真后悔。）

所以，千万不要盲目跟风，尤其是在房价暴涨的牛市中，看到别人刚买的房子涨了几十万甚至上百万，你会眼红。.

股市总有一天会变红。最糟糕的是再等几年。就算切肉，也不过几万，几十万而已。在房地产市场上，没有混乱的余地。如果你迷茫一次，你可能半辈子都无法翻身。

之所以这么啰嗦，是希望大家在卖房之前，要足够重视，做好充分的准备，做到万无一失，自信满满，不打无准备之仗。

1、了解限制政策。

置换的目的是改善住房条件或增加个人资产。不要因为不了解政策而犯大错。房子卖了，限购买不到。这种玩笑是不允许的。

所以在卖房之前，首先要了解限购政策。（小福买了一套公寓，没有限购问题，但是这种类型的房子不能解决，这是个问题，买房子需要注意。而且卖公寓的税费是不低，这也是个问题。）

我可以在这里举一个常见的例子：夫妻结婚前，男方和父母共有3套房子，女方单独拥有一套房子。2008年结婚后一起买了婚房，现在想改善住房条件卖婚房换豪宅，那么问题来了。这时候卖婚房显然还处于限购状态，需要再卖一套女方婚前房来代替，作为女方婚前的独立财产，说不定换一套豪宅需要称重。

因此，如果您不研究该政策并将其出售，则该计划可能会被打乱。

2、财务准备。

这里所说的资金主要是指房屋重置价格的差异。这种差异的计算需要以下三个部分。

2.1、全面掌握目标小区和预售小区的房价。

可以先在链家网查看相关区域和社区的价格（现更名为壳牌。由于服务态度差，近几年的情况不太好，但还是可以作为参考），然后走到小区周围路口的路边。以上，请向展街中介索取房屋买卖广告清单，以供参考。你需要问几个不同的中介，比如链家、21世纪地产、中原等品牌中介。问了3-5个中介，就可以说已经掌握了该地区的房价水平。

这个时候不建议直接去店里询问价格，留下电话给代理商，因为一旦留下电话，第二天起就没有安宁的日子，电话也频繁会打乱您的位置和更换步骤。. （真的会很烦，小富被骚扰了半年，现在还有中介问我要不要卖房子）

2.2、研究贷款政策。

以上海为例，根据上海最新的贷款政策（见“策略一”），大部分置换家庭不会执行首套房的标准，即不可能支付30%的首付或35%，所以购买普通住房、公积金和商业贷款需要50%的首付，购买非普通住房需要70%的首付。

通过掌握房价的第一点，就可以算出需要准备多少现金。

2.3、所有税费也都计算在内。

出售房屋可能需要缴纳个人税、增值税、代理费、遗产税和财产税。买房需要缴纳契税和中介费。每个家庭都不一样。

在上海的二手房市场，成都市场也是如此。卖家通常会要求交割价，即前房需要缴纳的所有税费都必须转嫁到下房，然后下房必须支付上房的所有税费和它自己。.

那么，这些税费是多少呢？

这里我将根据常见情况举一个例子。比如你卖了一套出生证只有5年且只有5年的普通房子，换了2年出生证不到5年的非普通房子。此外，您正在购买第二套房子。

当您出售房屋时，下一个家庭支付税费。买房时，还需要缴纳前家人的税费。那么买房要交3%契税，2%个税，5.6%增值税和2%中介费的差额，比如换房1000万，那么要交的税就是100万左右。（办税流程比较复杂，每一步都要交，不可能协商，所以买卖房子的时候一定要注意。）

而且，前提是你卖房子的时候，成功的把税费转嫁给了下一个家庭。

另外，如果你碰巧买了有遗产税的房子，那么恭喜你，全额20%的税是你和你前家人矛盾的焦点。

二、列表供查看

这个阶段有点像等兔子，但你不能真的坐等天上掉下来的馅饼。它需要很多策略：

1、全面掌握挂牌价和成交价

挂牌出售前，一定要全面掌握小区内各类待售房屋的挂牌价和成交价。各种房型和楼层的挂牌价格可在链家在线（壳牌）查询。安居客搜房网等网站的价格不真实，可以作为联系中介的一种方式。

然后主动打电话给中介或者去实体店询问价格。最好找几家周边的大品牌中介商量一下。当你熟悉中介的时候，最好让他帮你梳理一下。社区或者同一个社区最近三个月的成交价是核心参考，因为挂牌价基本是虚高的，只有成交价才是最重要的参考。核心信息。

一旦掌握了这一点，你的心中就会有底线。如果您想尽快出售，请选择高于成交价但低于其他挂牌价的价格，这样您的房子才会有更高的性价比。

2、上市要全面开花

挂牌前，购买一个新的专用手机号码，以换房。千万不要使用常用的手机号码联系中介，否则至少在未来五年内，你会收到无数来自中介的骚扰电话。（小福之前卖过房子，也咨询过贷款，实在是不能安心）

上市要覆盖周边所有大品牌中介店，小中介根本不需要上市（之前小富大大小小的中介都已经上市了，以防万一一）。然后，好好拍照并通过电子邮件将其发送给中介人员，以便他们在线列出。

3、独家委托需谨慎

2015年至2016年链家崛起的独家委托，是导致房价上涨的助推器之一，后来被政府取缔。现在链家以外的很多中介都有所谓的独家佣金。

意思是你和他的中介签订了独家协议，保证只在这个房子挂牌，房子只能由这个中介出售。

这种情况是一把双刃剑。代理店会努力推广你的房子，但是其他代理店没有你的listing，导致覆盖范围有限。即使其他中介看到成交，中介费也应该和排他性中介平分，所以其他中介不太热心。

而且，目前的排他性协议已经变质。拥有独家协议的中介将垄断权力，其他中介将展示房子。所有打算购买的客户都必须先通过独家中介，这将导致独家中介。吃不同。

蔡亲身经历过这种乱象。去年，他买的最后一个房子是一位75岁的老人。老者专门委托了一个他非常信任的中介。房子是这个中介给他租了10年，所以他很信任他。由于房子的价格非常高，我会开始。

最终，蔡和中介谈判了4个小时，最终达成协议：中介帮蔡谈判出低于市场价70万元的价格签约，其中30万是蔡给中介的回扣，房子成功售出。.

蔡买了一套性价比高、年代新、低于市价40万的房子，中介除了2%的中介费外，还赚了30万的回扣。其实这70万元应该是老爷子的房款，因为他不了解市场，太信任中介，损失惨重，但他还是一头雾水。

4、选择合适的日期查看

切记不要一到中介电话就安排看房，今天一个，明天一个，早上一个，下午一个，这样成功的概率会很低，而且如果大家白天上班，不方便安排验房，所以，要充分掌握验房人员的心理，一定要安排统一的验房时间。

这样，你就可以人为地制造你的房子供不应求、卖得好的情况，给购房者施加压力，让他们快卖，慢了就一事无成。接到中介电话后，可以在周末安排一个统一的时段，比如周六上午10:00到10:30，最好让找房的人在外面排队，采取先到先得的原则，每次分两组。屋。

只要你的房子没有重大缺陷，价格不离谱，恭喜你，等待定金。

只能说买房就像买菜一样。虽然现在情况不同了，但原理是一样的。

5、您需要选择观看的确切时间

买房的智慧在于，每一栋房子都有瑕疵，没有完美的房子。只有你最清楚你家的缺陷，比如光线不好、方向不好、环境太吵，或者楼下餐厅有油烟味。

然后，您必须选择最能避免这些缺陷的时间来安排观看。如果采光不好，就安排在晚上。如果酒店有油烟，早上安排。如果周围有广场舞，就安排在中午。这不是欺骗，这叫扬长避短。

6、出售前不要参观房子

这主要是针对没有经验的人，尤其是冲动的老人和女同性恋者。在你的房子上市或没有人做出决定之前，尽量少看房子。准确的说，你看一眼，就能看到有你满意的房子，就能知道以后要换什么样的房子。

不要只是去看房间。因为中间人极富诱惑力的话语会让你失去正确的判断力，从而使自己陷入被动，失去主动和谈判的力量。

而且，如果你最喜欢的房子被抢了，你的心态会变差，不理智会占据你的大脑，你会抱怨你的房子为什么这么久没有卖掉，你会尽快打折处理你的房子.

我可以讲一个真实的案例。2016年初，同事的一位亲戚来咨询我。她想换个更大的房子。夫妻俩住的小房子还没挂牌，她就去目标小区看房。几套之后，看到了一个很喜欢的房子，很想买。后来，我让中介安排了最后一家的面试。由于最后的房子也是置换的，我着急的等着钱，于是协商第二天交定金，然后房东就给她了。卖房子需要一个月，一个月后，合同签订，首付付清。

她一愣，过来咨询我，卖一个月的房子够吗？

这个时候我给她的建议是，如果她很喜欢房子，不买就不买，那就去和之前的房子商量一下，给她3个月的时间签合同交了定金后，否则她绝对不能交定金，一旦交了定金，她肯定会违约。

原因很简单。她要卖的房子还没有挂牌。从上市到收到定金通常需要1-3个月的时间。在牛市中，除非你的房子性价比很高，而且价格便宜很多，否则1-2周内就可以卖掉。放弃定金，但如果你不想低价出售，那么至少1-3个月。

现在房市不好的时候，一般是3-6个月，或者更久。

因此，如果她不想低价出售，一个月后最多只能拿到5万元的定金，而且很难拿到首付。那么她将无法为她购买的非普通第二套房收取70％的首付。，这样的下场，只能是她违约了，上院会收走她的押金。

听了之后，她恍然大悟，惭愧自己太冲动了，后来听说她不打算换，因为不知道自己被限制了。想必她现在还是很害怕，幸好当时她听从了我的建议。

在这里，其实我想告诉大家的是，只有拿到房子的定金后，才能考虑买房，而且这个时间间隔一定要最大限度的延长。最安全的方法是签订房屋买卖合同。，然后决定买房。

这样，您就可以按照买卖合同约定的首付时间、交易时间和收贷时间从容应对购房。

如果你是神，可以先买房，然后挂牌出售。我认识的一个中介老板，买了便宜的房子后，他的房子还没挂牌，所以他签了合同，付了一部分首付，半年后补首付。贷款和手续，因为他以前的家人是外国人，不懂行情。这种情况难以预料，我劝大家还是把安全放在第一位。

（这里也说说小福的亲身经历，换房子的时候，房子半年多都没卖出去。总的来说，因为房价被控制了，小福并不想低价卖掉。价格，所以搁置了，终于遇到合适的买家，但只给了几万的定金，余额一分为二，当时是这么说的。

当时我看到一个新楼盘，想买，但是当事人要了定金，两周内我要付全款。因为押金，会有1万左右的优惠。那个时候，小福很迷茫。由于我真的很喜欢套房，最后还是给了，所以我紧张了很多天，直到买家给了我第一笔付款。

说真的，如果能从头再来，萧福鼎是不会提前去看房子的。)

7、拒绝打电话给中介讨价还价

当你被列名时，会有很多中介打电话。一开始，他们基本上都是通过电话询问房子的情况和价格。这时候你就必须实话实说，你的房子是否至少有5个独特的，是否需要增值税和个人税。说实话，然后会有中介试探性的问你，“房价还有下跌的空间吗？”

这类问题一定要坚决回答：“没有空位”或者“看后采访”，千万不能和中介电话讨价还价，更不能议价，因为这种电话是考验你的价格底线。根本没人在乎。

如果你在电话里回答说可以降价5万，那么第二天就会有人问你能不能再降价。当一个顾客真正喜欢它时，下一个家庭会在你已经降价的基础上再次讨价还价。将失去讨价还价的筹码和主动权。

也就是说，你已经提前把底价都告诉了中介和隔壁的房子，等到面试的时候，你就没有退路了。正确的做法是不要在电话里讨价还价，然后面试喜欢的人，保持底价，争取自己利益最大化。

8、避免中间人恶意阻挠

如果您的房子已经被发现，或者已经在谈判中，其他经纪人会在此期间致电。这个时候，你一定不能说它已经卖掉了。

有两个原因：1、你说有个客户在说话，然后其他中介会经常给你打电话或者通过其他方式告诉你你卖的便宜，你吃亏了，他只是有个客户为了阻止您出售而提高出价也是代理商之间竞争的常见做法。

2、如果你家刚收到定金，还没有签定收首付的合同，说明还是有违约的可能。这个时候，如果你告诉其他中介卖房子，他们就不会继续帮你找客户了。如果你的房子违约了，不能卖掉，那么就没有人来看房子了。这很尴尬，你必须从头再来。

所以正确的做法是，你卖完房子，签完合同，收到首付，然后慢慢向其他中介透露你要加价或者看看有没有更合适的下一套房子，等到转账交易完成，然后宣布世界。

三、签约

1、价格协商

当一个非常有诚意的客户看中你的房子时，他们肯定不会打电话和你商量价格，而是一定会在中介店面谈。同理，如果你很诚恳，想尽快卖掉你的房子，那你就需要面试了。不可能通过电话谈论它。

因为在面试的时候，双方都会诚意出价，而且都很客气，不会因为面子而考虑到几万元的波动。

作为上议院，你只需要在价格上坚持一个字：“不让价格”，即使你心中的价格最多可以跌10万，在整个谈判过程中也要保持强势的姿态. 您可以通过强调来强调您家的各种优势，并且您也正在替换刚刚需要的角色，以表达不屈服的​​态度。

因为下一个愿意和上一个家庭预约的家庭已经接受了你列出的价格，但我只是希望在做出决定之前的最后一刻多谈一点，从而获得一些小利益和安慰自己。作为上院，必须把握下院的心态。总之，即使你不降价，他也会买的。

此外，中介将是观察者。当上议院不让步时，中间人必须帮助上议院谈判并促成交易。如果真的很没面子，或者不想谈崩盘，可以稍微往下一点，表达一下诚意。

即使在楼市低迷的情况下，同理，也没有一个家人会拿面试当笑话，他们都是带着诚意而来的。你要做的就是坚持到底，提出自己的要求（后面会提到），一个价格就够了。

2、所有税费都由下一个家庭承担

所有交易税。理论上，上下家族各负其责，但实际上，大多数情况下，都是由下层家族承担。在谈判中，老板必须在第一次面谈时就明确提出这一点，没有商量的余地，而且必须在定金协议和合同中明确说明。

如果卖一套五套的小户型，税费仅为中介费的1%。如果需要缴纳增值税或个人税，会有几万到几十万美元。价格是没有人愿意承担的。

而且，如果你在卖房的时候自己承担了税费，那么很有可能你买房的时候，还要承担上一个房子转嫁给你的税费。只有胡雷锋愿意承担双重税费。

此外，上议院的房子是唯一的一所房子免税，其中的“唯一”是在交易中心税务窗口的书面承诺。即使这不是上院唯一的房子，只要上院承诺唯一的房子。签了，税务部门不会查的。

这是公认的可以利用的法律漏洞，不会承担任何后果。在这里，您可以为下一个家庭做出承诺，帮助他节省1%或2%（非普通）的费用。当然，你也可以以此为筹码，要求下一位玩家做出相应的让步。

此外，您应该提前咨询您的房子是否有遗产税和财产税。因为这两件物品的数量巨大，让下一个家庭来承担这个负担是不合理的。如果有，那么你必须提前向下一个家庭的中介说明。故意隐瞒会给诉讼带来麻烦。

3、尽可能推进所有时间节点

上院要有上院的态度，把握大局，掌握节奏，让中介和下院按照自己的要求完成整个程序。其中最重要的是：时间。

除了价格，最重要的是时间。要保证最快签约、最快首付、最快成交、最快银行贷款。只有这样，你才能获得为自己买房的主动权。

2015年到2016年的房市，房子的价格是一天一套房，半个月后卖掉，就要多付几十万。因此，在签订定金协议和合同时，切不可按照下一户人的意愿延长首付时间和交易时间，而尽量缩短。

在这里，你可以给你一个参考时间：

定金协议签订与网上签约的时间间隔不得超过3天；

网签后第二天即可到交易中心进行备案、税务审核、审核和限购，15个工作日后满足交易过户条件；

商业贷款和公积金贷款可在网上签约后第二天与备案同时办理；

1个月左右可完成商业贷款审核和贷款合同签订；

公积金贷款，10个工作日内初步审核后签订贷款合同，15个工作日内审核后可转让交易；

过户20天后，自然日出具出生证明，之后商业贷款和公积金可以放2-3周（目前可以延长）。

也就是说，从签订定金协议到收到前家人的全部钱，至少需要2个月的时间。如果下一个家庭提供公积金贷款，将延长至2.5个月或3个月。（小富卖家前后也花了两三个月，真的需要耐心和中介配合）

4、生产证书要留给网上签名，然后交给中介

一般情况下，上下房在中介店签定押金协议后，上房会收到押金，中介会要求上房的房产证放在中介上，以防万一。上议院出售多间房屋。但是，作为上议院，您必须保护自己的利益。出生证在你手中，你将拥有更大的话语权。要求在网上签定金的时候交出出生证明，这样可以强制下家尽快来网上签。，尽快准备好首付。（这一点，小富卖房子的时候也很小心，收到定金的时候只给了一份，

而且，在您只收到50,000.100,000的小额押金的前提下，您将交出房产证。万一有人以更高的价格买了你的房子，如果房子违约，主动权必须在你自己手中。，以保证自己的利益。当然，我不鼓励涨价房东自己卖房的网站，但很难保证所有卖家都像我一样诚实。

5、应尽快办理取消按揭

如果你要卖的房子还有贷款要还，那么你应该在网签后立即开始申请提前还款。取得结算证明后，您需要到交易中心取消抵押，然后才能进行房产交易和转让。

由于银行需要预约提前还款，而且时间比较长，您可以提前收到定金后预约还款，以免因自己的问题耽误转账时间。

6、发货时间会延迟

置换家庭面临的普遍问题是房子卖了，但你买的房子还没交出来，这就涉及到搬家。即使你有另一个房子，仍然有搬家的麻烦。

而且大部分买二手房的朋友都是打算装修的，装修至少3个月，去味至少3个月，从卖房到买房至少1-2个月。交房，这样是7-8个月的时间。

所以一开始谈价格的时候，还是把这个问题留给下家吧。新房产证出具并收到贷款后，交货期延迟7-8个月。通常，下一个家是第一次协商。我更关心的是价格，而不是房子什么时候可以交出来。只要价格合适，我不会反对。

如果您反对，您可以将延迟交房作为您的筹码。比如可以适当降低总价以示诚意，以求下家同意延迟交房。或者建议下房尾款可以多留一点，尾款2万变成5万，尾款5万变成10万，这样下房感觉更合理。

即使退后一步，即使下家人不同意，也可以以远低于市价的价格续租7-8个月，免去了搬家的麻烦，节省了房租费用。以上就是我这些年卖房积累的经验和技巧。其中，可能有一些条款看似过于自私和不人道，但绝对合理合法。从我个人的角度来看，我首先要确保我的利益不被侵犯。.

其次，不得有恶意损害他人利益的思想和行为。去年换的时候，我的下一个家庭是一个高薪的小白人女孩。她没有第一次买房的经验。我第一次谈价格时，她只是说她真的没钱。所以，我并没有提倡一些不合理的要求，而是在保证她的合理利益的同时，主动教她如何走下一个流程。我希望每个人都能以一颗善良的心对待这个社会。