托底见效上海、苏州躁动起来了

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的托底见效上海、苏州躁动起来了整理了以下内容，希望能够有助于您了解托底见效上海、苏州躁动起来了。

万科郁亮才说楼市已经触底，上海、苏州这两个长三角的热点城市，楼市就传来躁动不安的消息。
上海方面，千万豪宅被一抢而空，多个楼盘快速售罄。苏州方面，千人抢房画面再次上演。
根据界面新闻爆料，最近拿证预售的上海内环项目招商虹玺豪宅楼盘，被一扫而光。

项目推出了379套建筑面积84-106平方米的高层房源，备案均价约121500元/平方米。开启预售后，有963组参加摇号，最终全部卖出。

除了招商虹玺，本周上海另外的几个项目如锦博苑、华发四季半岛、奥园金地格林云尚、仁恒海上源、远洋红星宝山天铂和保利云上浔光等。

苏州方面，来自苏州万科的消息，最近推出的颐和玲珑花园第二批次，161套房源，备案均价4.45万元/平方米。161套中，有100套是人才优先购房源，剩下的61套是针对非人才房源。

参与摇号人数显示，进入人才认筹名单的人员有461人。进入非人才认筹名单的人员有1406人。也即，461人需抢100套房源，中签率约22%；另有1406人需抢61套房源，中签率仅4.3%。

颐和玲珑花园位于苏州工业园区，就是最近被推上热搜的“任泽平在苏州买房”的项目。

有趣的是，任泽平不久前还发布文章称，当下不买新能源，就像20年前不买房一样。这种前后态度与行为的巨大反差，是被推上热搜的主要原因。

无论是上海的多个项目一扫而空，还是苏州的千人摇号，都是两座城市久违的画面，这些案例一定程度上说明了上海、苏州两座城市的楼市，存在一定程度的躁动。

客观来说，推动上海千万豪宅被一扫而光以及多个新盘售罄，以及苏州千人摇号画面出现的动力，主要有三个。

第一，流动性释放是大背景。

上海、苏州如今的流动性基本全部释放。压抑许久的需求，终于流动性释放之后，得以喷薄。

这是两座城市部分项目躁动的大背景。

第二，新房限价是最大推动力。

新房限价是自2017年以来，包括杭州、西安、成都、武汉、南京、苏州、上海、深圳等多个城市频繁上演万人摇号抢房、千人摇号抢房的直接因素。

由于新房限价，相较于周边二手房存在价格倒挂，造成了较大套利空间。所以，过去几年，经常能看到万人摇号的场景。就在今年，西安、成都还在上演。

以上海招商虹玺来说，其备案均价12.15万元/平方米，对我们这些普通人来说，已经是天价了，然而相比于周边，算是洼地。

公开资料显示，项目所处的瑞虹新城区域内，二手房价格普遍都已经13万以上了，更有甚者还有17万的单价的二手房。

而苏州千万摇号的颐和玲珑花园，周边的二手房，贝壳找房上的数据显示，参考价都在6万以上。

这意味着，抢到一套，利润上的套利空间都在几百万。换作是你，如果有房票有实力，你会放过这个机会吗？

深圳前不久千人抢房、一日售罄的网红盘海德园也是如此。当时海德园的备案价是12.6万元，项目周边的二手房基本都在20万元/平方米左右，比如周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。

打中一套，理论上都是几百万乃至上千万的利润空间，谁能不心动，哪怕再有钱，也不会嫌钱多。

所以，本号一直强调，造成这种摇号抢房紧张氛围的症结，便是新房限价。

要解决这个问题，取消新房限价自然不行，一放开，只有将周边的二手房价格打下来，才能刺破这个套利空间，才能解决打新热。

第三，针对上海的千万豪宅大卖，除了以上两个逻辑外，还有另一个逻辑，那就是富人对抗通胀的需求。

在之前本号写的富人扫房！楼市回暖，从豪宅开始了就分析过，当下穷人叹房，富人扫房。

穷人叹房，自然是因为没钱。而富人扫房，除了不差钱外，其背后的保资产才是最大动力。

上半年，在以石油为主的大宗商品价格大涨之下，全球各国都遭遇了不同程度通胀，其中美国上演了四十年来的世纪大通胀。

这种背景下，富人比穷人更烦恼，因为他们要保护自己的资产不缩水。核心城市核心地段的优质豪宅，仍是首选。

所以，我们可以看到，上半年在整体行情冷场之下，豪宅市场却异军突起，逆势而行，整体情况大幅好于普通住宅的成交情况。

大多数中心城市（强调的是中心城市）的成交量已经筑底，这是需要接受的事实。

比如苏州，根据中指研究院数据显示，6月份苏州新房成交面积涨幅208.5%（截至6月25日数据推算），成为二线城市中涨幅第一的城市。

很多人看到筑底就很反感，不愿承认。

无论承不承认，都是事实，毕竟最困难的阶段已经过去，环顾当下，人口流动性基本得以释放，经济大环境也在改善，下半年的大环境如果没有黑天鹅出现，肯定比上半年要好。

这种背景下，买房需求一定程度上会释放，成交量相较于低位必定有所反弹。

机构披露的数据，也显示了这一点。

根据贝壳研究院披露的数据显示，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。

来源：贝壳研究院

筑底是事实，是需要直面的现实，但同时本号也多次强调，筑底之后，成交量虽然开始爬坡，但难回鼎盛时代。

因为房地产已经进入黑铁时代，也是不争的事实。人口拐点已经出现，城市化进入后半程，住户部门杠杆率已经非常高，这些因素共同决定了未来成交量无法回到鼎盛时代，能够有鼎盛时代一半的成交，就算不错。

至于房价，由于各城市的库存仍非常大，除了北上广深等少数城市外，很多中心城市算上新房与空置的二手房，都是供应大于需求。最关键的是，投资客的热情已经不再。

这种背景下，中心城市价格回调还没有筑底，未来还会继续下调一段时间。

2022上半年部分房价累计下跌城市

来源：中指研究院

个别中心城市下调的时间会很长。比如库存泛滥的哈尔滨、长春、大连、沈阳、贵阳、昆明、南宁、青岛、武汉、南昌等城市。