异类松绑方案：2021年长沙房价洼地三千年的历史长河古城

2021年，以一大批房企爆破为标志性事件，中国房地产行业正快速进入寒冬。进入2022年后，房地产销售依然停滞不前。截至4月，国内各大房企销售惨淡，万科、碧桂园、保利等明星企业也未能幸免。

这些数据不难看出国家不炒房的决心。房地产泡沫破灭已成定局，剩下的只是时间问题。但房地产具有金融性质，房地产与中国经济的快速脱钩也会带来风险。最直接的观点是地方财政最先顶不住。

因此，在此背景下，“逐城施策”动作频出，全国100多个城市纷纷出台房地产宽松措施。而全国房价标杆长沙也有新动作，推出“异类”宽松计划：

1）盘活现有房屋为出租房屋，经营期不少于10年；

2）出租房屋盘活后，不计入家庭住房套数。

这一招可谓是一石二鸟。既满足了买不起房的农民工的生活需求，又让手头有钱却观望房地产行业的炒房者焕发了活力，真是妙不可言。

1 房价低迷

三千年的历史，从楚汉古城到著名的网红城市，长沙已经成长为一个万亿GDP和千万人口的城市。丰富的文化遗产叠加在坚实的经济基础之上。截至2021年，长沙已连续14年被评为“中国最幸福城市”。

除了“小龙虾”、“茶色宜人”等网红标签，长沙还有一个最受关注的称号——“房价模范生”。

易居研究院数据显示，2020年，长沙在中国50个典型城市的房价占比中排名第50位，房价收入比仅为6.2。

房价收入比是指房价与城镇家庭年收入的比值。

也就是说，以一个长沙家庭的年收入，平均2年不吃不喝就能买房6.。相比深圳家庭需要近40年的地狱般的艰辛，长沙对年轻人的生活环境非常友好。

用长沙市长郑建新的话来说，“年轻人不靠父母，在长沙买房很容易。”

虽然全国早就喊出了不炒房的口号，但像长沙这样坚定的城市并不多。在长沙，为控制房价上涨，“四四政策”功不可没：

1、长沙商品房必须取得房地产权属证书满4年方可交易；

2、长沙购买第二套房子，必须在第一套房子获得认证后4年；

3、长沙个人为家庭购买第二套改良住房，契税税率为4%；

4、在本市稳定就业、无住房的非长沙户籍家庭，正常缴纳24个月社保。

在房地产的严控措施下，长沙房价基本稳定在万年初，深圳成了两个极端。

深圳是全国房价最高的城市，而长沙则成为万亿GDP城市中房价最低的国家。

2 另一个政变

长沙凭借出色的房价调控措施，成为全国房地产“模范生”。这是官方媒体精心挑选的，有目共睹。长沙此次交出的松动工作呢？

5月11日，长沙市住房租赁市场培育发展领导小组印发了《长沙市促进存量住房振兴多主体供给、多渠道保障试点实施方案》。该计划的要点有三：

一、 由长沙市房屋租赁监管服务平台监管，对现有房屋进行出租房屋盘活，经营年限不少于10年；

二、出租房屋盘活后，不计入家庭住房套数；

三、长方集团和长沙建发集团被选为试点企业，开展出租屋存量盘活试点，力争到2025年底筹集不少于15万套出租屋。

总之，上述措施是“以租代购，盘活存量房”。在理想的预期下，这项新政策可以重新连接房地产行业的供需关系。

中国目前的房地产形势是，工人需要住房却买不起，而炒房者有房有钱却无法翻身。

一方面，“变相解除限购令”有利于增加购房需求，从而使房地产行业平稳渡过难关房地产营销方案，同时也有利于房地产金融回暖。

另一方面，为了获得购房资格，会促使大量空置物业进入租赁市场，并以长租的形式出现。长租和短租看似都是出租，其实差别很大。对于租户来说，长租相对稳定，不会随时面临租金大幅上涨或取消租金的问题。

可见，长沙此次交出的作品，满足了各类人群的需求，既刺激了富人的购买力，又保障了穷人的住房权益。可谓一石二鸟。

然而，虽然长沙的战略很漂亮，但楼市却充满了魔力。长沙此次的举措也有几个悬而未决的问题。

3 百密难免稀

首先，如何防止投机者聚在一起取暖？

因为只要达成租约，就有资格购买新房，同时有炒房需求的两人相互沟通，交换租金，达成租赁协议，同时获得购房资格。在这种情况下，政府将如何采取行动来控制它？

此外，由于是长租，租金的价格变得非常敏感。谁来决定这个？监管机构？还是市场？

回想2020年长租公寓的血汗史，建立长租模式并非易事。

当时长租公寓的博弈大致是，公司先通过“高进低出”的方式房地产营销方案，高价从房东那里拿到房源，然后迅速以低价租给租户。价格，最终通过“长租短租”收获大量住房。房客捐的房租跑了，房东和房客争吵不​​休。

当然，长沙市住建局早有准备。业主与指定试点企业签订合同。2020年不存在长租中介带钱跑路的雷暴风险，租金流向也将得到调控。尽量做到公平和稳定。

但是，定价方法仍然是一个问题。如果房东的租金定价远远落后于房价涨幅，甚至勉强跑赢通胀，也存在引发房东集体抗议违约的风险，同样需要警惕。

目前，更多细节还有待官方规则明确，仍需等待好消息。

总的来说，长沙创新的“租购并举”政策并不掩饰其短板。如果上述疑虑到位，“长沙计划”有望推向更多城市效仿，推动中国整体住房市场更加健康、更加可持续。建造。