今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的广州天河比较好的二手楼盘「天河」整理了以下内容，希望能够有助于您了解广州天河比较好的二手楼盘「天河」。

本篇的户型分析，会分析2房、3房、4房三种房型，各自可能的面积段，以及使用率、面积优化等方面

除了户型本身的进深、面宽、房间数、动静分区之外，还会加入这个户型所在的小区以及可能的采光通风情况，这要求对个盘有着极高程度的熟悉和绝对的空间想象力

除了户型本身，以及阳台 窗户之外的景观，还会加入这类户型的客群分析，尽量使得我们能从更多维度来观察户型产品本身的多维价值


知识星球上询问有关户型的问题很多，严格来说户型是产品当中的一个点，一个非常重要的点。产品除了包括户型，还包括园林、物业管理、大堂电梯厅等公共空间

今天就先来聊一聊户型。户型和产品这么大一个标题，写起来其实非常耗费脑细胞，更别提要写出逻辑性很强的内容

除了要求对各个小区的产品很熟悉，还得有非常深厚的文字功底和图片编辑能力（主要是户型图），最重要的是要有结论性的东西


户型这个知识点本身是规划、建筑学的专业所长，今天我这个“门外汉”就从市场、客户、喜好程度来跟大家聊聊，我们在买二手房的时候，应该关注户型的什么层面和哪些东西



一、天河区最好的2房户型


1、户型的基本面要求

户型面积段最好在70-80平之间，小于70平房间会很小，大于80平则一定会有面积上的浪费

阳台一定是客厅直出，餐厅最好有窗户采光，或者厨房一定要生活阳台

卫生间一定要尽量在两个卧室之间，或者离两个卧室很近的距离，那种半夜上个厕所横穿大半个客厅去到厨房隔壁卫生间的情况要杜绝


2、天河区有哪些不错的2房户型

（1）金碧世纪72平的两房


这个户型本身户型方正，几乎没有一丁点面积的浪费，而且两个房间都不太小，各自带飘窗

这个户型位于金碧世纪11-18栋的北向，最重要的是，站在阳台上，如果是中高楼层就可以一览无余地望到3-4期之间的大泳池，唯独有点小瑕疵是这个户型是北向


（2）中海康城75平两房


这个户型比金碧世纪的户型还靓，正南向设置，厅直出阳台，厨房带生活阳台，卫生间就在两个房间隔离

这个户型是楼王单位梧桐街，所以最最重要的是，两个房间都是南向，都可以望到中海康城的正中心园林

这个户型的成交单价是中海康城单价的天花板，看一眼过往的成交数据你就会惊掉下巴


二、天河区最好的3房户型


1、户型的基本面要求

三房单位分为3种情况，一种是80-95平的小三房，就是只有一个卫生间的经济型小三房；一种是105-120平之间的带主套的三房，带一点点改善，主要还是刚需性质；第三种就是绝对的改善型、舒适性大三房，面积在160-190平之间，绝对的阔绰

考虑到二胎政策的放开，以及客户对居住条件的要求越来越高，目前来看，小三房是起步，即如果你的首付足够的话，绝对应该买小三房起步

三房好坏优劣的关键点，在于三个房间的平面布局是否合理，以及跟公共空间客厅、餐厅的动线是否合理


2、天河区有哪些不错的3房户型

（1）盈彩美居83-87平小三房


85平左右的小三房，距离鱼珠第二CBD仅仅1公里，未来13号线珠村地铁站，其实已经是很完美的上车户型了

三期菁品园这类户型的朝向基本上都是东北、西北朝向，采光通风一点问题都没有，唯独就是带一点“北向”，其实还好了，户型非常方正


（2）美林海岸、美林湖畔110平带主套三房


这是我见过的广州几乎最合理、最合情、最舒服的中小三房极品设计。美林海岸的海星苑、海天苑，以及美林湖畔2-4期都有类似的户型，不过美林海岸的这个户型是北向，北向望泳池

大阳台设置、厨房出生活阳台，带主套，且可以做到南北对流，太完美了

只是这类户型的价格几乎是两个美林当中单价最高的，因为产品太好了，普通人一看就喜欢，好东西、好价格，一点都不假


（3）誉峰173-178平大三房


有人会提出问题，锤哥，誉峰206平的三房不好吗？我觉得不是不好，是觉得上了150做三房，从功能和居住舒适度来看，170多平已经足够体现3房的阔绰和舒适度

此处不用抬杠说，89平一房一厅更舒服，后者120平的两房两厅也不错之类的少数情况

豪宅最紧要的是梯户比要合理，最好是2梯2户、1梯1户，体现尊贵。另外一个点就是户型一定要对流，要绝对体现公共空间（客厅、饭厅、公共活动空间）的豪气，以及房间至少不能局促和拘谨

誉峰这个户型，只要你去看过，你就知道它符合上面这几类情况，而且最最重要的是，当你站在阳台上，或者主卧室的窗边，你能一览无余地看到誉峰自身的叠级园林和整个珠江公园，你还想怎么样？


三、天河区最好的4房户型

1、户型的基本面要求

4房单位其实是不好写的，因为上了4房这个面积段，客户的需求都是极其个性化的，而且4房本身的稀缺性导致未来4房一定是抢手货

上了4房的户型，面积就不能是144以下的将就一下了，也不排除135平改多一个房间从而凑齐4个房间，这里探讨的是正规的4房单位，所以我觉得面积至少要150平以上

4房单位其实也分为经济型4房，和绝对改善型、舒适性4房


2、天河区有哪些不错的4房户型

（1）美林湖畔153-155平经济型4房


这个户型是我看到过的4房当中面积最小、房间布局最合理、整体户型的方正程度和使用率最好的户型了

2梯4户的梯户比设置，中高楼层一眼望到无边无际的杨桃公园和东圃客运站，以及更远处的牛奶厂和火炉山

非要吹毛求疵的话，就是冬天有点冷，北风吹过来，确实有点冷，呵呵

有人说美林湖畔也有250平的大四房，或者160-180的四房。美林海岸的御江湾、逸江湾的那种四房其实是双拼户型，相当于两个125平和两个80-90平的双拼户型，太阳倒是很长很长，采光面没有问题，但就是客厅、饭厅的功能设置太浪费，且不好用


（2）东御苑170-182平四房


真正坐下来探讨一个问题，金融城附近真正的好四房到底是哪些产品，我觉得东御苑一定排名前三，甚至前一

独立组团管理，配备有独立的地下车库，绝对的次新楼龄，2梯三户“品”字户型平面设置，这都是东御苑品质的象征

这类户型设置了动静分区，而且中间有小跃层来实现“动静”分区，南北对流，双阳台，其实已经足够好了

如果是高楼层，还可以一览金融城、珠江、东圃特大桥、保利天悦，我甚至觉得金融城起来后，真正的改善型产品和可能的价格天花板就是东御苑


（3）凯旋3期280平


凯旋新世界的这个户型，我认为是豪宅里面各个维度打分都是最顶级的，无论是平面布局，动线合理化，还是奢华程度，以及户外的景观资源，在广州几乎没有第二个户型了

4个房间当中3个房间朝南，直望珠江；双主套设置，保证了最大的隐私和舒适性，尤其是厨房对出的生活阳台，大到你怀疑人生。当你怀疑人生的时候，就向北望望广粤尊府的那片大草坪，上面鲜活的外国人和高净值人群确实是实实在在存在的

3月份，有一个潮阳的老哥，刚把一套3期的房子卖掉了，卖了一个非常好的价钱，恭喜他

稍微归拢一下：

1、户型的优劣，其实对于普通人来讲很关键，因为住宅首先满足的就是居住功能，这是人之常情

2、户型当中，最重要的是“户型平面是否合理”、“采光和通风是否好”，你可以用这两个维度去“筛”所有的户型

3、户型的优劣，只有看得多，看得很多，看得太多，才能体会到户型间的那种微妙的区间和好坏，甚至一提某个楼盘的某个面积段，这个户型的立体感就浮现在脑海之中

4、从市场角度来看，以前那种“户型越大、单价越低”的规律以后不适用了，“户型越大、面积越大、单价越贵”的现实已经来临

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