小白如何从0基础到顺利买到适合自己的房子？

上周我们与您讨论了 20 条及时买房的建议。本周再聊，小白是如何从0基础到成功买到适合自己的房子的？

今天的《买房三部曲》，助你从入门到精通。

01

如何用这笔钱买房

简单来说就是全款买房还是贷款买房买房用什么软件看，钱怎么安排？

全价买房的好处是转售处可以要求相关折扣。

而房子是唯一可以贷到30年的商品，相当于国家给你的福利，你可以尽量多借。

贷款买房的基本原则：

1.尽量少用首付，多用贷款；

2.尽可能延长贷款期限；一般来说，买房应该在允许的范围内支付最低首付；

3.尽量选择公积金贷款，因为公积金利率低，可以减少月供。

优势

缓解早期付款压力并对抗未来的通货膨胀。

02

确定地区/部门/社区

在买房的过程中，买房三部曲就是确定面积+板块+社区。

区域比较容易理解，即买哪个行政区域。

买房只是为了这几个目的：刚需买房用什么软件看，改善。在区域的选择上，当然要了解苏州未来的城市规划或者各个区域/板块。

例如，2012年，苏州提出“一城四核”的战略布局。以古城为核心，东部开发园区，北部开发高铁新城，南部开发太湖新城，西部开发苏州科技城。

宏观了解后，要知道具体板块的均价

注：数据来自shell搜索，统计时间截至2021.03.10，详细数据请参考Shell Search app

各区各段的价格差异很大。均价，在预算的基础上，能找到自己喜欢的盘子，购买力足够支持。

确定地区和车牌后，就是选区了。买小区，广义上是买新房还是二手房？

买新房需要优质的产品；买二手房，地铁是重要考虑因素。

买房，无论哪里火爆，都可以优先使用。

注：3.01-3.07苏州新房合同清单

二手房怎么选？

关注和错过的肯定是买家。也就是关注度。

03

如何选择？

在住宅区的具体选择上，这些住宅区的价格通过成交和活跃住宅区相对透明，可以更准确地获得合理的市场价格。

房地产市场的任何动荡都会首先反映在这些活跃的社区中。

而如果我们自己社区的房源很少，缺乏参考数据，我们就很难判断社区的价格。毕竟比较法是一种很实用的方法。

新房的价格是如何确定的？

在开发商推出新项目的两年前，当时预计该地块的底价是盈亏平衡价格。这是被保险开发商的费用。

如2016年9月，仁恒以总价16亿元竞标新区狮山板块苏堤2016-WG-63号地块，成交楼面价31050元/平方米.

开发商拿地时的底价，可以给我们买新房时足够的参考。成本法也符合市场定价原则。

同理，网红盘，性价比是网红盘的核心优势。

掌握这两种方法后，可以通过新房和二手房的成交数据了解市场行情，也方便我们议价。

再举个例子，如果同一个小区有两栋同层同面积的房子，一个是普通装修，一个是豪华装修，你会怎么选择？

这个时候，我们需要对房价和装修价格有一个合理的认识。可以根据自己对房屋装修的喜好，正确选择哪一套更适合自己，是否选择装修一般的房屋，然后自己装修。

04

看房前要注意什么

在参观房子之前，您需要掌握一些房地产的基本知识。比如容积率、绿化率、住房率如何计算，如何合理，这些具体信息可以参考贝壳搜索app，点击进入找小区页面，查看小区的小区攻略, 和壳评价分数。

有什么可看的？

需要从社区、建筑、房屋三个维度去观察。

要观察小区周边的交通及配套设施。进入小区后，观察小区内道路是否干净整洁，停车场、健身设施等是否有序，小区治安是否到位。

小区具体楼盘的位置，由于一定的噪音干扰，一般不建议买靠近高价位和马路的房子。

进入房间后，观察房子的朝向、布局、采光、通风效果、装修等。公寓是方正的还是主卧是朝南的，房子是精装修的还是普通的。

现场看第一波还不够，还需要第二波。具体来说，就是选择不同的天气和不同的时间段进行实地考察。

有些房子是晚上看的；观察具体建筑位置附近的噪音情况，沿路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响，是否被广场舞打扰，晚上是否可以看到。从灯的数量可以看出小区的空置率和光污染。

你也可以在下雨天检查房子，通过墙壁、角落和天花板，特别是顶层和侧盖，发现房子的漏水情况，更要注意漏水情况。

尤其是夏季，苏州每年的雨季持续时间较长，一些老旧小区年久失修，窗户和天花板可能出现严重渗水。

很多小户型都建得很实用，几乎没有浪费面积，但由于梯间比例的设计，这些小户型往往建在一楼。有几户人家，所以整个公寓可能不是全亮的公寓设计。

例如，浴室和厨房没有窗户。

当然，没有窗户的新房子里也有一些小浴室。虽然通风可以依靠新风系统，但暗室不允许阳光照射。

很多人对此不太在意，认为装个排气扇就可以解决。但是买房搬进来后的真实情况是，异味很难消除，而且会很潮湿，很容易滋生细菌。

05

税收

买房，可以选择新房或二手房。

买二手房时，要注意一个重要因素——税费，牢记一个关键词：全五独。

仅5年，是指已售出5年或已开具契税印章5年的房产，并且是家庭中唯一的房屋，免征个人所得税。

增值税及其附加费：免税

也就是说，如果至少有5个唯一，并且该单元的建筑面积小于90平方米，则只征收1个点的契税。

根据目标的大小，通常可以节省几万甚至十万以上的税金。这是购买二手房时要牢记的技巧。

最后说一下买房的心态。

您可以随时上车。根据你的核心需求，确定目标房屋再决定拍摄。