【实务】房管处商品房预售监管方法及注意事项！

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1、-宿城区房管所售前监管办法：一、为规范我区商品房销售行为，维护双方合法权益，特制定本办法商品房交易的当事人。中华人民共和国城市房地产管理法第29号城市房地产开发经营管理管理条例国务院令第248号商务部令第88号《房屋销售管理办法》，《城市商品房预售管理办法》制定部令第131号，制定本规定。 二、工作原则一、商品房销售和商品房销售管理，应当遵守本规定。 2、本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将在建商品房预售给购买方，购买方支付定金或房价价款的行为。 3、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 4、宿迁市宿城区住房和城乡建设局负责本区渭通湖大道的管辖

2、以西、开发区大道以南，区内商品房销售管理和商品房销售监控不包括网上签约和开发商市场行为管理。 5、商品房预售实行预售许可制度：商品房预售条件和商品房预售证明程序，按照《商品房预售证》的规定执行。城市房地产开发经营管理和城市商品房预售管理办法。六、房地产开发企业在出售商品房前，应当将符合商品房销售条件的房地产开发项目说明书及相关证明文件报市、县房管部门备案。七、房地产开发企业出售具有抵押权的商品房，抵押权的办理，依照《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关规定办理。八、房地产开发企业在商品房销售合同终止前，不得将作为合同标的的商品房转售给他人。九家房地产开发公司不得

3、商品房以返利销售或变相返利销售的形式出售。房地产开发企业不得以售后租赁或者变相售后租赁的形式出售未完工商品房。 10、商品房应成套销售，不得分拆销售。 11 商品房出售前，房地产开发企业应通过公开招标方式选择聘用前期物业管理公司，购房者在签订商品房时应与物业管理公司签订前期物业管理协议。合同。 三、审批程序 申请人持以下材料到宿城区住房和城乡建设局房屋管理办公室申请预售证明： 1. 预售证明申请表一份商品房； 2、商品房预售案例4个； 3、土地权证原件及复印件、建设工程规划证明、建设证明原件及复印件；四个基础和基础分项项目评估表。按提供的预售商品房计算，开发建设投入的资金应达到项目建设总投资的25%以上，

4、现场检查施工进度和竣工交期已确定；营业执照、资质证书原件及复印件五份；六、工程建设合同、产权预置合同原件及复印件，包括业主协议原件及复印件；七、商品房需要物价部门审核出具的资金证明结论书，整个商品房不需要资金证明结论，只需备案手续、价格备案表和房屋库存备案表；八项工程总图及平面图；九、消防部门出具的《建设工程消防设计审查意见》；十市房管所备案的银行监管协议； 11号房屋调查结果报告原件及复印件； 12号物业履约保证金发票及物业管理仓储资金发票；综合考试证书原件及复印件； 14总建筑面积3万平方米以上的，不得分批申请商品房预售；如项目总建筑面积超过30000平方米，每项商品申请

5、预售时房地产信息管理平台账号被锁定，申请面积不少于30000平方米；第十个五年建设项目应满足六层及以下六层房屋的预售条件，二层主体施工完成，高层建筑1 /3主体施工时完成后，房地产开发企业预售商品房，原则上应以项目为单位申请预售许可证，预售许可证应与规划许可证的面积大小相一致。 必须上交16座高层才能使用电梯维修资金。 20元/平方米根据房子的面积计算。 17、项目进度说明 18、白蚁防治票据 自收到之日起，相关材料应按照宿城区网上行政能力清理的相关要求，及时录入省级行政能力清理，以便公开透明，依法办案。 四、监控管理区房管所

6、要求开发商及时完成并同步商品房预售相关信息；同时，积极引导房地产开发企业如实公开、披露房屋销售过程中的房屋销售相关数据，要求房地产开发企业、房地产经纪机构在房屋销售等显着位置宣传住房相关政策。销售场所和营业场所。对不按规定销售的房地产开发企业，情节严重的，应当向市住房和城乡建设局报告，建议给予相应处分。商品房预售中的风险点及防范措施 由于商品房预售时标的物尚不存在，房地产开发商无法立即履行交付房屋的义务。在商品房预售中，房地产开发商会极力通过广告美化商品房，甚至夸大宣传、设置押金陷阱、使用霸凌条款等，使购房者的权益受到侵犯不同程度。针对以上风险，我单位将对商品房预售证明材料进行核查，确保申请人有商品房

7、预售资质的同时，加强对房地产销售场所的管理，定期组织人员暗访辖区内的房地产销售场所，减少虚假宣传广告的出现，认真审查商品房销售合同，尽量杜绝霸凌条款的出现。商品房预售资金监管细则 宿城区房管所按照《宿迁市商品房预售资金监管办法》，推进商品房预售资金监管工作。宿迁市住房和城乡建设局，2021年6月。具体实施细则如下：一、设立监管账号1、在申请商品房预售前，开发商应签署一份与相关商业银行签订商品房预售专用账户监管协议，明确其责任和义务。 2、商业银行在与开发企业签订合同前，应核对开发企业提交的项目预算清单和中标通知书房地产信息管理平台账号被锁定，确定标的所需监管资金总额为防止突发事件的发生，确保收尾项目的资金，并对资金进行监管

8、资金总额为监管对象设立资金总额加上设立资金总额乘以不可预见费用的20%。即监管资金=拟设立资金总额（1+20%）。 3、监管协议应明确拟设立的银行监管账户和账号。可以为同一项目逐个项目或逐个建筑地建立监督账户。 4、凡已取得预售许可证但尚未竣工验收备案的项目均纳入监理。 二、监管协议登记1、开发企业持与商业银行签订的监管协议（一式三份）到市房管所办理登记手续，并按规定提交相关材料要求。 2、监理协议中的监理主体可以是一栋或多栋建筑。对于一个项目，开发商可以签署一份或多份监管协议。未纳入监管协议的房屋，不得申请网上登记。

9、商品房预售监管信息系统实行全程监管。 三、预售款入账1、开发企业或代销商在商品房预售中收到的预售款包括按揭贷款，购房人将将付款单带到监管银行进行进度付款或使用监管银行提供的POS机刷到账户。预售者不得代收代付。 2、当开发企业收到的商品房预售总额低于监管对象所需的监管资金总额时，监管银行不得扣留或进入其他账户，除可以根据收取的金额提取税款。 四、申请使用预售资金1、监管银行应当按照监管方式和监管协议的要求，实施专项资金专款专用，为设立预售资金提供资金。按照形象进度计划支付房屋贷款，包括按揭贷款。 2、开发企业根据项目竣工形象进度和资金使用计划建立情况，向监管银行提交资金使用申请，并提交项目形象建设进度报告项目监理单位出具的

10、关闭证明。资金使用必须由开发企业财务人员向监管银行办理，否则监管银行有权不予支付。 3、监管银行审核提交材料的进度，符合条件的，5个工作日内到账。 4、开发企业假设在出售过程中有退房，在宿迁房产公布退房信息后，监管银行应将预收的房屋退还给购房者信息网公示期满。购买人持开发企业出具的付款凭证到监管银行领取。 5、在立项过程中，如发生重大工程变更或设备改造，涉及立项资金时，开发商可申请变更项目预算清单，调整立项资金总额监督目标。但监管银行和房管所应向设计单位或规划部门提供变更审批单、建设费用增减预算、设备采购单。

11、成本预算增减调整监管目标设立资金总额。 6、假设监管账户资金金额大于监管对象的监管资金总额，超过部分资金的开发企业可以还款或催缴。 五、监管账户动态管理1、监管银行应按月出具监管对象预售资金收支情况。开发企业取得声明后，应附上已售房屋征收房价明细清单，并报市房管所备案。 2、市房管办对各项目的建设进度进行抽查，并与上报的影像进度表进行核对。 六、监管账户结算注销开发企业在取得建筑安装工程竣工验收备案表后，可向监管银行申请监管账户结算注销。监管银行对监管账户的清算和注销审核批准后，出具监管账户注销证明。同时将注销证明报市房管所办理登记

12、售后监管手续完成后，即可办理项目权属初始登记。 七、市房管所工作监控1、根据项目监管对象和监管协议的建立，文件的建立，电子台账的建立。 2、通过房地产综合业务网商品房成交情况、竣工进度证明，对监管主体预售款的募集和使用情况进行动态监控监理单位批准的项目，银行出具的收支报表。 3、受理和查处商品房预售款使用和征收方面的违规行为。根据宿迁市住房和城乡建设局2021年第47号、宿迁市住房和城乡建设局2021年第29号规定，商品房销售现场规划管理办法为如下：一、首个项目主要基础信息公示1、六证：国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划证、施工证、商品房预售

13、营业执照、房地产开发企业资质证书。 2、 房地产开发项目规划部门批准的规划设计方案总图。方案包括售楼处沙盘应能实现项目规划的物业服务室、社区服务室以及配电室、变压器、垃圾房、公厕的具体位置。 3、 开发期。 4、 土地使用权。 5、 项目交付日期。第二个项目销售信息类1、建立房屋销售控制表，包括：楼号、单元号、房间号、建筑面积、套间建筑面积、分摊面积、房屋销售单价、总房屋价格、销售状态等，并要求标明已预订、已售出、未售出的listing，销售状态显示的信息必须与网上合同备案系统一致。 2、 商品房买卖合同文本。 3、 房屋测绘成果报告和建筑面积分配说明。 4、商品房销售人员上岗证。 5、房地产公开

14、在项目的施工过程中分发规划和设计变更。 6、 假设开发项目已抵押在建工程，在建工程抵押房屋的进度也要公示。 7、 商品房预售案例。 8、 项目节能公告。内容包括：围墙、屋顶、地板、门窗、供暖系统房间供暖形式、热量计量类型、系统调节装置、空调系统冷源机组类型、能效比、供应类型、能耗类型、热水利用供电类型、能源使用类型、照明照度、功率密度、可再生能源利用形式、保证率、建筑能源利用效率 本建筑节能率与建筑节能标准的比较。 9、 社区所有者的临时协议。 10、 在商品房销售现场，购买房屋时必须向社会公示市房管所印制的说明书。 11、已实施预售监管的开发项目，需向采购人报备监管银行、监管账号、账号

15、公示，并提醒购房者将房款直接支付至银行监管账户，而非开发商。 12、在房屋销售管控表右侧的销售点公示银行贷款、公积金贷款的相关标准和程序。三类不利因素信息。可能导致房屋使用不便的因素：房屋的采光、朝向、绿化，以及小区内配电房、变压器、垃圾房、公厕等建筑物的地理位置。 二、 公示风格和公示墙 在项目销售现场的销售部或促销中心的显眼位置选择一面墙作为公示墙，并公示六证、规划平面图、房屋销售控制表，以及房管所提醒您购房须知本卷、预售监管公告、不利因素信息等。其中，六证要求各开发公司统一复印成A3纸，双排装裱，挂在墙上；板卡制作，规格定制，格式统一，安装在六证右侧；房管所提醒购买本卷说明、售前监管公告、不利因素信息等，统一制作安装60*80厘米的照相板。在房屋销售控制表的右侧，在项目销售现场的销售部或促销中心的显着位置制作公告牌