2020 年即将结束。虽然国内疫情和经济已经企稳向好，但新冠疫情带来的变化依然影响着我们生活的方方面面。值得载入史册的这一年，中国楼市也是一片躁动，尤其是深圳：一年前年初就有“蟹妹”高杠杆楼盘翻车。随后，南山润溪近万人“上马”，冻结资金达350亿；随着全球放水，海外楼市也不甘落后，伦敦、洛杉矶、首尔房价再创历史新高。

对此，想必很多朋友都有这样的疑问：明年房价会涨吗？对此，牛哥可以自信地说：

会涨，但一般不会涨

你为什么这么说？我们先来分析一下过去15年中国房价是怎么涨的，现在中国房价有没有泡沫？未来的资本流向何方？看完下面的分析，你会对楼市的未来有更深的了解。

1、过去十年房价如何上涨？

（图注2005-2018年一线城市房地产平均价格走势图，数据来源：国家统计局官网）

我们可以看到，对于四大一线城市的房价，即使是外行也能概括出一个规律：永远上涨。近十年北京、上海、广州、深圳的平均房价年复合增长率分别为：14.7%、11.9%、11.8% , 17.2%，什么样的投资才能达到这么高的增长率，最大回撤不超过20%？

从图中的房价走势我们可以很清楚的看到，近十年来出现了两次上涨最快的时期，第一次是2009-11，第二次是14-16。先说两轮房地产牛市是如何开始的：

2008-2011：

面对美国次贷危机引发的全球金融危机，国内房地产市场相对低迷。为了避免经济下滑，中国推出了一系列经济刺激计划，后来被称为“四个万亿计划”。配合房地产市场“降首付、降息、降税费”的调控政策，4万亿投资带来的大量资金从基础设施流向老百姓的腰包，进而流向房地产，导致市场翻倍。尽管中央政府从 2010 年开始加大监管力度，但直到 2011 年才真正停止。

2014-2016：

自2011年以来的严格调控后，楼市在一段时间内平稳运行，但房地产开发商的投资建设并没有在此期间停止。 ，截至2014年8月，全国35个城市新建商品房库存连续30个月增加，同比增长23%。因此，央行从2014年9月到2015年3月进行了一系列积极调控，进行了去库存，还是那套“首付、降息、减税降费”，结合棚户区改革政策，全国楼市再次走出一轮 市场价格的翻番已经从深圳房价的快速上涨蔓延到全国各大城市。当然，紧随其后的还是更猛烈的刹车和“房住不炒”的口号。

2、房价上涨的核心逻辑是什么？

很多人看到上述历史，认为中国楼市其实是一个“政策市场”，完全取决于央行的调控。这种观点是相当极端的，因为他们忽视了中国经济增长背后的房地产价格飞涨。

（图注：2005-2018年一线城市平均工资趋势图。数据来源：国家统计局官网）

我们可以看到，随着中国经济的快速增长，平均收入的增长也在不断提高。这个年化增长率大概是11.2%，虽然比深圳的涨幅有些逊色，但是从不落后于上海和广州房价的增长，也就是说：大家的收入水平和购房电力随着经济增长而增长，而房价的增长实际上是每个人收入的反映。

由此可以得出结论，国内房价的上涨是受到中国经济增长和居民收入增长的支撑。一个城市的房价反映了该城市的经济增长和居民购买力的水平。

央行的调控正是为了将房价增速控制在合理范围内，不至于明显偏离房价“应得”的涨幅。

3、目前中国的房价合理吗？

总是有人用租售比来争论中国的房价太高。比如250万的房子，年租金是5万，相当于年收益率2%。买房子需要50年。 ，不如在银行买理财，利息比房租还多，用英美发达国家的房租比来证明中国房价太高。这个算法看似合理，却忽略了一个重要因素：

中国的经济增长潜力！

从上图居民收入增幅图可以看出，居民工资年增幅在10%以上，房租也反映了居民的购买力。同理，将房租涨幅维持在5%以上是非常合理的。是的，如果考虑到租金的上涨，买房用不了 50 年！

英美发达国家的经济增速常年低于2%，通胀率保持在很低的水平。收入和租金的增长潜力远不及中国，更不用说租金销售比了。

股权投资中有一个概念叫“市盈率”，即公司市值与其净利润的比率。以被誉为A股最优质公司的茅台为例。现在茅台市值约2.3万亿，2019年净利润412亿，市盈率56倍。这个市盈率是比较高的，但市场愿意给茅台这么高的市盈率，核心原因是茅台：1、稳健经营，确定性高2、高增长率除了茅台，这样的优质资产不就是中国的优质地产吗？茅台能给56倍的市盈率，房子为什么不能？

关心宏观经济的朋友都知道，中国经济有两个蓄水池，一个是楼市，一个是股市。 20年来，楼市和股市就像一对跷跷板，一个接一个。 2008年和2015年股市崩盘最严重的时候，房地产市场最疯狂。这背后的逻辑其实很简单。股市的上涨导致了富豪阶层（即以上市公司股权为主要财富的那部分人）。他们的财富上升了，在股价高的时候，他们会选择高位套现。钱都花到哪儿了？自然是去买房了。这是对股市与楼市辩证关系的微观解释。当然，还有很多其他的因素，这里就不赘述了。

既然股市和楼市有这样的辩证关系，那么今年的股市怎么样？事实上，自2018年上证指数触底反弹以来杭州房价走势2015-2021，无论是创业板还是沪深300指数都已经连续两年上涨，而A股在本世纪历史上却没有连续三​​年上涨。大部分资产被严重高估，尤其是科技和医药板块的个股杭州房价走势2015-2021，甚至被炒到100倍甚至200倍的市盈率。面对这样的泡沫，这些公司的股东很难不减持套现，纷纷减持。套现后的购买力是推动优质楼盘价格上涨的动力。

5、中国经济未来增长点

虽然中国对新冠疫情的影响正在逐渐恢复，但仍有不少人担心疫情会影响世界经济，进而蔓延至中国。然而，现实恰恰相反。它是世界上唯一一个拥有完整供应链且不受疫情影响的国家。因此，由于供应链断裂而导致的所有未满足的需求都将转移到中国，这反而促进了中国的出口增长。 11月份的经济数据显示，出口量同比增长21%，这一点已经得到证实。也就是说，在海外生产供应链完全恢复之前，中国的出口优势将持续2-3年，无需担心中国经济在海外受到牵连。今年的中央经济工作会议也表达了对明年中国经济的充分信心。

6、一切都会上涨吗？

显然不是。经济学家任泽平说过一句关于房地产的经典名言：短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，要想成功进行房地产投资，就必须选择一个土地紧缺、人口涌入的城市。随着经济区域化建设，这样的城市只会越来越少，只有一线城市和二线城市。城市核心区。其他人口外流的城市，会被鹤岗等经济规模扩大的城市“吸走”，这些城市的房子绝对不能碰。而发达地区的优质房产，只会因为教育、医疗、经济环境等多方面因素而变得越来越稀缺，越来越有价值。复制的路线应该类似于2014-16的浪潮。轮动从深圳开始，然后一线城市、上海、广州、北京以及大部分二线城市和省会城市房价全面上涨，而三四线在这一轮上升周期中，城市应该没有足够的空间。上一轮是去库存引发的房地产“牛市”，目前三四线城市因土地和住房供应过剩以及人口问题；而深圳在去年9月和2020年上半年经历了暴涨，715政策后市场回归平淡。没有增长空间。

这一轮是由货币宽松引起的。从2020年3月开始，M2月均增速从2019年的8%上升到10%，这让楼市和房市都非常兴奋。而这种M2货币的快速扩张能持续多久，仍是个问号。毕竟，疫情总有一天会结束。预计明年年底或2022年国内货币政策将转向收紧，不排除加息的可能。届时，这一轮房地产牛市或将结束。

说了这么多，总结一下我的观点是：

1、房价受一国经济增长和人民收入增长的推动

2、中国经济增长和收入增长潜力巨大

3、目前中国房价仍处于合理区间

4、股市资金有可能流入房地产

5、关注一线位置，不要长期投机