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昨日（12月17日），昆明市人民政府发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，鼓励支持昆明二环以外（包括昆明周边郊县）在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房。这一政策将从12月13日起开始施行，施行后预计将有利于昆明存量巨大的商办类项目去库存。

昆明出台去库存大招，二环外商办项目可改为租赁住房

昆明二环外在建或已建项目允许“商改租”

对于此次政策实行的区域，文件中明确为昆明市行政区域二环以外，周边郊县也纳入在内。

具体为：昆明市行政区域内（二环以外）在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。

居住项目配建的公共服务类商业不作为改造范围，对于居住项目配套不足的，在符合国家相关规范下，可将商业、办公用房改为学校、医疗、康养、文体等公共服务设施或生鲜超市、停车服务、快递等完善配套设施用房。

各县市区管委会还可根据产业规划，原控详规中规划为商业商务、公共用地的，可提出将其改变为“城镇住宅用地（租赁）”后进行土地公开交易。此类项目建成的住宅仅能用于租赁不得分割销售。

昆明建成的写字楼不少，但出租率都很低

改造后只能用作租赁，不得分割销售给个人

通知中也明确，改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，土地使用期内仅限租赁。土地调整后用水、用电、用气价格也按照居民标准执行，不再按商业用水用电的价格。

更重要的是改造后，需整体确权、整体转让，不得分割销售给个人或以租代售。

为解决“无购房能力又不符合保障房申请条件的群众”住房困难问题，通知还表示，各区县可将改造后的租赁住房作为人才房、青年公寓、回迁过渡安置房等优先保障，接收符合公租房保障条件的中低收入住房困难群众，并对承租人的租金进行补贴，补贴至租赁企业。

除了支持“商改租”外，新政策还鼓励有条件的房企，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于市场租赁或将其持有的存量房源投放到租赁市场，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

对依法登记的住房租赁企业、机构和和个人，政府还会给予一定的政策支持。

其中，提供住房租赁及经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。个人方面，缴纳住房公积金满3个月，本人及配偶在昆明市无住房或住房困难而租住住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

锐理数据显示，目前昆明商办类物业库存大、去化周期长

昆明现存的1400万平米商办高库存将得到缓解

昆明商办类产品库库存大、去化难一直是众所周知的事情，即便昆明市早已在土地规划方面刻意减少商业用地，甚至是允许一些符合条件的项目地块进行商改住用地性质调整，但昆明的商业地产开发规模还是很庞大，商业存量一直居高不下。

按照昆明锐理的数据，截止2020年11月30日，昆明商品房库存增加至2297.70万平米，其中商业和办公类产品库存面积共计约1400万平米，占了总量的6成以上，商业的去化周期接近16年，办公产品的去化周期接近6年，去化压力十分巨大。

此次新政策的出台，允许昆明二环外的“商办”项目改建为租赁住房，不仅可以大大减少昆明商业、写字楼等办公用房的库存，还可以大量增加昆明的租赁住房，有效解决中低收入群众的住房困难问题。