昆明返租商铺有哪些正常经营「十年返租的商铺靠谱吗」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的昆明返租商铺有哪些正常经营「十年返租的商铺靠谱吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解昆明返租商铺有哪些正常经营「十年返租的商铺靠谱吗」。
一铺养三代的说法已成为过去式！
近几年，昆明的商业库存猛增，商铺价格也呈不涨反降的态势！
而购买了返租商铺的置业者，收不到返租资金，维权无门，更有甚者所购商铺烂尾。
近日，人民网领导留言板一则关于置信银河广场商铺返租的留言，引起不少人的注意。
▲截自人民网领导留言板
置信银河广场业主维权已持续许久，除了置信银河广场外，大都购物中心、文化空间等多个项目，因返租问题闹得沸沸扬扬。
这也许仅仅是开始，即使返租商铺问题不断，还是有很多投资者趋之若鹜。
返租频频暴雷 业主维权路漫漫
昆明返租商业现状堪忧
房小星整理了近年来昆明部分备受关注的返租暴雷项目。
其中，恨铁不成钢意味最明显的，当属置信银河广场。
据置信银河广场商铺业主反映，2020年上半年返租租金未按时返还，一直以来代扣的税金，托管方也未给出明确回复。
据了解，多数业主都是贷款买的商铺，如今，返租停滞，月供压力巨大，而开发商和托管公司一直没有一个明确的解决方案。
▲置信银河广场（房小星实拍）
甚至，部分业主表示，不知道自己当初购置的商铺具体位置在哪里，因为购房合同上只标注了在哪层哪间，至今还没拿到产权证，商铺到底存不存在都是个谜。
▲置信银河广场十铺九空（房小星实拍）
除了置信银河广场，大都摩天购物中心也面临无人问津、人去楼空的尴尬局面。
2016年开业的大都摩天购物中心，经营状况一直不理想，因租金中断，业主维权不断。
▲大都摩天购物中心（房小星实拍）
多数维权业主与大都企业管理公司及鼎杰地产签订了《商铺委托经营管理合同》，约定每隔半年，管理方将租金支付给商铺业主。
但从2017年下半年开始，大多数业主就收不到租金了。此外，之前承诺办理产权证的事儿也一直没消息。
部分业主表示，已经缴清了税费，却未拿到房产证，如果想要房产证，还得重新补缴税款，业主与开发商多次协商无果。
这是否说明，很多返租商铺实际上并没有独立产权呢？
问题最为突出的当属文化空间，租金中断先不说，商铺都未建设完工，业主鸡飞蛋打，苦不堪言。
按照开发商云南中天文化和物业委托租赁管理受托方云南富壹城物业的承诺，业主购买的商铺，由受托方代为出租、管理，从2014年1月1日起，委托期限为20年，期间，受托方将定期向业主支付租金。
按照协议所写的计算方式，20年间，文化空间的平均收益率将达到9.5。
▲文化空间部分底商（房小星实拍）
而现实是，自2015年3月，文化空间的租金就中断了。
目前，地上商业自营部分多为小吃、小商店，而地下返租商铺尚未完工，也不见复工迹象。
开发商也明确表示，没有能力支付业主租金，正在积极引入外援。
返租商业虎头蛇尾
开发商和业主各执一词
据调查，无论是置信银河广场，还是大都摩天购物中心，昆明多数承诺返租的商铺，均陷入资金周转困难的漩涡，无法自拔。
这其中有一个很多人难以理解的问题，承诺返租的项目明明很具优势，为何还是难以摆脱失败的命运？
置信银河广场曾一度霸榜呈贡商业销售排行，在呈贡新城首个地铁上盖一站式大型商业中心、高铁入滇第一站商业中心、跨境万象城等多个头衔加持之下，2017年12月16日满铺开业，惹得投资者纷纷下注。
▲呈贡首个地铁上盖物业——置信银河广场（图源网络）
大都摩天购物中心来头也不小，21万方的巨无霸商业体量，在2016年的昆明无出其右，引入亚洲第二家、昆明唯一的激光IMAX超级影院；打造昆明第一个66米城市摩天轮游乐场；规划20000平米的儿童体验乐园，也是昆明最大、最便宜的儿童主题购物中心；有3000平米超级书店，打造昆明书店标杆。
按照规划，文化空间原计划分为三期建设，由一个广场、6大中心和10大业态构成，涵盖图书文化、教育培训、商业购物、休闲娱乐、创意文化和美食文化等。
但是其一期已是一地鸡毛，剩余未开发的二、三期地块，多次传言易主却无动静。
▲文化空间一期现状（图源网络）
按理说，以上3个项目各方面优势都很明显，应该是皆大欢喜的结局。
置信银河广场多个耀眼桂冠加身，而且近些年呈贡的商业发展势头迅猛，人口剧增，消费需求不断扩大。
大都摩天购物中心，多个昆明代表性商业赋能，地铁1、2号线加持。
文化空间占据一环主干道优势，周边配套成熟，人口密集。
最终事实证明，这些返租商业无论自身优势多么明显，结局却殊途同归，一场场虎头蛇尾的闹剧持续上演。
综合昆明败北的多个返租商业来看，对于其中的问题，开发商和业主各执一词。
于开发商角度，承诺返租在很大程度上是配合商业销售的一种常用手段，不足为奇；而不管多高的返还利润，如果不能兑现，都是空谈；其次，一旦暴雷，招商受阻，引商投入大，租金收益难以回收必定是基本说辞。
于业主而言，到嘴的肥肉没了，自然气氛难平，一旦租金未到手，维权方式如出一辙，不是要求继续返还租金，就是要求开发商回购商铺。
不过，经过多年维权实践，连第一种都难以实现，更别提第二种了。
最后，双方都觉得自身是受害者，事实真的如此吗？
千万方商办存库去化逾8年
返租大潮或将再起
据昆明锐理数据显示，2020年昆明商办产品（包括写字楼、公寓、商铺）成交面积约170万平米，销售面积同比下跌21%，市场均价为11603元/平米，价格同比下跌1%，市场整体呈现量价齐跌的态势。
▲图源昆明锐理
时间回到2015年，昆明商办类产品市场均价15185元/平米，2016年涨到16543元/平米，商办产品迎来高光时刻，此后开始走下坡路，至2020年市场均价11603元/平米。
5年时间里，商办类产品跌了近5000元/平米。
截至2020年底，昆明商办市场存量高达 1414.7万方，达到近6年来的顶峰。
按照昆明去年的月均销售量，去化周期为99.7个月，也就是在不新增供应的情况下，全部卖完需要超过8年的时间，去化压力巨大。
值得一提的是，2020年呈贡商办类产品销量和库存双高，目前存量面积约294万方，但价格较2019年下降了21%，从1.16万元降至9200元左右。
▲昆明商业库存量巨大
商业（主要是商铺）均价持续下降，2020年新增供应约100万方，年成交面积只有47.99万方，成交均价16220元/平米，存量面积约696万方，需174个月（约14.5年）才能去化。
商业库存量大，去化周期较长，如果按照正常的销售套路，目前昆明很多附带大批量商业的项目，想要快速回笼资金将会异常困难。
所以，从另一个角度来说，即使通过多年的商铺返租实践证明，返租商铺正在变成人人喊打的过街老鼠。
不过，在各种噱头引导下，仍然有投资者不断进入这个甜蜜的圈套，商铺变成“伤铺”继续上演，或将是一个难以改变的事实。
返租薅羊毛
购买返租商铺需谨慎
直白的说，所谓商铺返租，就是投资者购买了商铺之后，由开发商指定的托管方进行托管经营，按照约定回报收益定期返还给业主，业主既能获得稳定收益，还可以当甩手掌柜，看起来两全其美。
商铺返租有其优势，也有劣势。
商铺返租的优势：
比如购买者在买商铺的10年后，开发商会原价回购或者高价回购。也就是说赚了10年的租金，还能拿回购房款或更多的购房款。
商铺返租的劣势：
1、独立产权是幌子：如今开发商抛出的返租商铺多为“格子铺”，将商铺分为若干产权，比如一个50平米的商铺分割成5个10平米的产权面积，投资者购买的10平米商铺，实际上并没有独立产权的，这也是昆明返租暴雷案例中，很多投资者久久拿不到商铺产权的原因，自然也无法独立经营。
2、高回报难以实现：高回报的前提必须是商铺经营能够获得高收益，而现实往往是商铺运转困难，为配合销售，前期开发商确实会按时交租给投资者，但是大多为开发商补贴，在资金缺口越来越大的情况下，投资者就很难再收到租金了。
3、投诉维权路漫漫：一旦出现问题，投资者起诉开发商，走上漫长的维权道路，但是因为开发商没钱履行合同，所以投资者只有自己承担损失了。
4、最大的风险是烂尾：相对于后期租金难返的情况，商场烂尾更让人担心，部分开发商从一开始就是非法集资，通过这样的方式骗钱，钱到手后开发商就跑路了，最后留下烂尾的商场，这样投资者的风险是最大的。
选择返租商铺是一门学问，需要谨慎再谨慎，可从以下几方面考虑。
1、价格是否虚高：购买商铺之前，可以多了解周边同类商品的价格和租金水平；
2、开发商商业运营能力和信誉：运营能力是返还租金的最直接保障，而信誉则是则是必要条件，特别是昆明商业库存量大，商业竞争尤为激烈，运营能力极为重要。
3、业态规划是否合理：很多商业会打着高大上的旗号进行招商，不过事实上，规划不合理导致商业运营困难重重。
4、商业位置和周边人流：看一个商铺运营情况，位置极为重要，一个好位置能够吸引人流，而人流才是消费的保证，不过，这一点并不是万金油，呈贡核心区的置信银河广场就是一个明显的列子。
整体来看，商铺返租陷阱重重，投资擦亮眼尤为重要，要坚信天上不会掉馅饼！