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日前，我在某网站上发现大纱帽巷38号小区近期成交一套30多平的单室套房源，成交单价高达8.8万/㎡左右，成功刷新了小区的成交记录。

我了解到，大纱帽巷38号小区之所以有这么高的价格，主要还是它的学区属性，小区是南师附小的学区房。

一、小区近2年来房价稳步上涨，单室套房源总价低受追捧

大纱帽巷38号小区目前在365二手房网站上的挂牌单价是67995元/㎡，观察小区近2年来的房价走势，整体呈现上涨态势。

目前小区30多平的单室套挂牌单价较高，整体在7.5万-8.5万/㎡之间。

回顾文章开头提到的小区31平左右的单室套房源，成交单价已经突破8.8万/㎡。

而且值得一提的是，这套房源一开始挂牌总价是272万，最后是280万成交。也就是说房主不但没让价，最后还是加了8万才成交。可见房子的火热程度。


对此，我也特意咨询了卖出这套房子的经纪人，他告诉我：房子本身装修比较好，而且最重要的是学籍不占用，因此单价较高点。

年初的时候，小区也成交一套相似面积大小的房源，成交周期只有4天，成交单价突破8.3万/㎡，经纪人告诉我这套房子单价之所以低点，是因为学籍占用时间较长。


从经纪人处了解到，大纱帽巷38号小区户型大小在31平 —78平之间，其中主力户型还是50平左右的两居室。但是经纪人也表示这种两居室有个弊端，就是卫生间太小。

比如在365二手房网站上，一套53平左右的小两居，成交单价近7万/㎡，从户型图可以看出，卫生间确实很小。


经纪人表示小区只有60多平的两居室，格局是双南的，这种户型卫生间也较大。

同时，经纪人也透露，因为小区一居室总价低，很多人会买来落学籍。从现在的挂牌房源来看，小区现在一居室的房源，学籍绝大部分都是占用的，很多是业主提前拿出来卖。这部分房源也很吃香，成交周期相对较短。

了解完小区的房价和房源情况，那小区的居住环境如何呢？这也是很多买房人会关注的。

二、小区去年完成出新，内部环境整体较好，干净整洁

据了解，大纱帽巷38号小区房龄在1990年以前，是名副其实的老小区。小区在去年就完成出新了，目前是有物业进行管理的，今天我也特意去小区进行了实探。


下面是我带来的小区最新实景图：


1、小区门头焕然一新，门口就有个保安室，有门禁管理，但是并不严格。进去后看到很多老人坐在一起聊天，旁边桌子上堆满了快递。

2、作为老小区，大纱帽巷38号小区内部还是比较清爽的。有专门的电动车棚，电动车和自行车都整齐停放在一起。此外，小区现在也实行垃圾分类管理，道路干净整洁。

3、小区大部分单元门禁比较严格，单元门都是紧锁状态，外人进不去。

4、虽然不能和商品房小区的绿化相提并论，作为房龄较老的学区房，小区内部也是有点绿化的。

5、当然小区也存在一些老破小学区房的通病，比如停车难问题，还有随意晾晒问题。

总的来说，大纱帽巷38号小区是经典的学区房环境，相对很多其他学区房“老破小”小区，它有自己的小区环境，并且刚出新，而且有物业进行管理。虽然小区体量不大，但整体居住感受度还不错。

经纪人表示这个小区因为居住环境好，在南师附小的学区房中也很受欢迎。

三、房价稳站6万 /㎡，南师附小总价400万以内房源最受欢迎

提到南师附小，关注学区房的家长们一定不陌生，作为玄武区的重点名小，也是很多家长会考虑的学区。


南师附小创办于1902年，历史悠久，也可以称之为百年名校。随之而来的便是过硬的实力，在教学管理上延续着稳重低调不张扬的校风，着重培养孩子的全方位能力的发展。


遗憾的是，南师附小的直升初中有两所，分别是人民中学和梅园中学，初中都不属于南京的六大公办行列，保底功能弱。


而且一直以来南师附小的“冲外”氛围也不浓厚。比如，南师附小今年只有6人被南外录取，比去年少了4个人，和南京一线名校差距是有的。

但这并不能代表这个学校不够优秀，相比于考南外，南师附小的家长更偏向区域内的名校，例如玄外和科利华，不论是考虑到区域优势还是从上学的交通便利度上，这两所初中的认可度都比较高。


还有一点值得一提，南师附小在2014年与珠江路小学合并，合并后的生源和师资让很多人产生质疑，当时很多家长因此对南师学区房持观望态度，导致成交几近停滞。在2014、2015年价格几乎未涨，甚至老南师施教区的房源均价还出现了小幅下跌。


从2016年初开始，经过两年左右时间的融合，合并后的学校表现出良好的教学品质，市场迎来火爆，价格也出现补涨势头，所以同比价格涨幅较高。


从最新10月365学区房指数来看，南师附小整个学区房价格在6.2万/㎡左右。家长的认可度也可以从学区房的价格上看出一点变化。

南师附小施教区范围：成贤街45-117号（单），56-114号（双）；沙塘园；四牌楼（含61号新建酒店式公寓五层、六层）；文昌桥；蓁巷；进香河路33号（不含时代华府即33-2）；大石桥2号-28号（双）、15号、17号；新安里9号；珠江路217号-397号（单）、198号-384号（双）；进香河路10号-16号（双）、22号、老虎桥、将军巷、双井巷，大纱帽巷，小纱帽巷，成贤街39号（成贤公寓）。


下面是365二手房网站上部分小区的最新挂牌价：

小区
最新挂牌价（元/平）
沙塘园
62000
大石桥小区
62104
大纱帽巷38号
67995
进香河路33号小区
61227蓁巷小区
64401
双井巷小区
61345

（统计时间：2020.11.12 ）


目前，南师附小大部分学区房价格在6万/平以上，虽然施教区范围比较大，但大多都是90年代的老小区，缺点是房龄老，优点是地理位置不错，位于主城区，交通便利，配套齐全，生活很方便。


据经纪人透露，目前施教区内房源供应充足，比如进香河，沙塘园体量都比较大，而进香河33号、大石桥2-4号、大纱帽巷38号小区环境较好。

考虑到实际居住的问题，我在365二手房网站上进行查询，发现在300-350万左右，可以买到60多平的小两室。

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经纪人表示目前南师附小400万以内的房源需求较高，花300多万就能上二线学区房，南师附小学区房性价比还是较高的。