今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房价暴跌绝非好事房贷影响经济消费是驱使经济衰退的关键力量整理了以下内容，希望能够有助于您了解房价暴跌绝非好事房贷影响经济消费是驱使经济衰退的关键力量。

利益和思想观念是改革的一体两面。当今中国仍然是一个需要思想创新、观念突破的时代。

遇到身体上的疼痛，人们可以求医问药；当遇到经济上的疼痛时，人们又能向谁去寻求答案呢？人们并没有像尊崇医生那样尊崇经济学家。房贷让大多数家庭背负着沉重的负担。

重要的改变并不是权力和利益结构的变化，而是当权者将新的思想观念付诸实施。改革不是发生在既得利益者受挫的时候，而是发生在他们运用不同策略追求利益的时候，或者他们的利益被重新界定的时候。

1、信贷消费的开始

20世纪20年代是消费信贷历史的一个关键转折点。

在美国历史上，耐用品经销商开始对潜在购买者通过举债的方式进行购物。社会对借贷行为的态度也发生了变化，以贷款方式购买商品更加为人们所接受。

1930年，美国城市非农户的住房抵押贷款在1920年至1929年增长了两倍。十年间信贷膨胀量非常巨大，那时的繁荣很大一部分不过是建立在债务膨胀之上。

从2000年到2007年，美国的家庭债务急剧上升，七年间总量翻了一番，达到14万亿美元，并且家庭债务收入比从1.4攀升至2.1。

美国1929年的大衰退和2008年的大萧条之前，家庭债务都出现了大规模增长，家庭支出莫名其妙的大幅下降。二者的结合助推了金融危机的爆发，银行业危机导致的经济衰退比普通的经济衰退要严重得多，主要取决于危机之前的信用扩张阶段所形成的债务杠杆。经济灾难爆发前几乎都出现了家庭债务的大幅增加，这接近于宏观经济学中的经验法则。

衰退发生前的债务增加仅反映了人们对收入或生产率增长的乐观预期，人们相信将出现某些技术促进生活福利发生巨大改善没能实现，人们将会减少支出。

大衰退前的房地产繁荣，人们可能非理性地认为房价将永远上涨。然而不稳定的人类特性导致人们对其信念做出巨大调整，变得悲观，进而减少支出。

债务增加并不是一个问题，问题在于人们阻止了债务的流动，银行向家庭和企业发放贷款停滞了。小布什政府认为救助了银行，就能够帮助“创造工作岗位”，因此“也就可以帮助我们的经济实现增长”。所谓的过度债务之类的事情并不存在，相反，我们应该鼓励银行发放更多的贷款。

如果一个金融体系的繁荣发展靠的是向家庭大量发行债务，那么它就做了人们不想让它做的事情，这样将风险完全集中在债务人身上。

金融体系无法帮助贷款人免受房价下跌冲击的影响，将损失完全集中到了房产所有者身上。衰退是金融体系的产物，它产生了过多的家庭债务。

经济灾难是人为的，从微观经济结果方面的数据，包括借款、支出、房价和违约情况，房贷影响了经济，债务是危险的。

2、房价下跌的风险

人们面对突如其来的疾病、恐怖的暴风雨、火灾等，购买的保险产品能够给予补偿，这是金融体系存在的主要功能之一。

然而房价下跌一般不会导致受伤或者死亡之类的危险，但给房产所有者带来了另一种无法预料的严重风险。

对很多美国人来说，房屋资产是他们唯一的财富来源，他们还指望用它来退休养老或支付孩子的大学教育费用。

房价下跌的风险，金融体系对住房抵押贷款债务的依赖却扮演了与提供保险相反的功能，它将风险完全集中到房产所有者身上，债务将房产所有者置于危险境地。

债务在经济中扮演着很普通的角色，人们忽视了灰犀牛的残酷性。债务的一个基本特点是借款人必须承担与资产价格下跌相关的第一损失。

如果一个房产所有者利用8万美元的住房抵押贷款购买了一幢价值10万美元的房屋，那么房产所有者在房屋上的资产净值为2万美元。杠杆乘数是5，房价下降20%导致房产所有者的资产下降100%，放大了5倍。如果房价下跌20%，房产所有者将损失2万美元，即他的全部投资，然而住房抵押贷款的发放人却毫无损失。如果房产所有者以8万美元这个新的价格卖掉房子，他必须用其全部收益偿付住房抵押贷款，这样他将一无所有。

住房抵押贷款发放人享有房屋的优先索赔权，因此他在房价下跌时是受到保护的。房产所有者享有次级索赔权，如果房价下跌，他将遭受巨大损失。

住房抵押贷款发放人使用的是储户的钱，因此是住房抵押贷款银行的最终拥有者。借款人大部分是没钱才借款，储户一般拥有较多的金融资产，并且基本没有住房抵押贷款，房价下跌时，其净资产价值不会有多大损失，损失的只是借款人。房价下跌将放大财富的不平。

在房价崩溃前，储户占有房屋价值的80%，而房产所有者占有房屋价值的20%。但房价崩溃后，房产所有者的房屋所有权将不再拥有，而储户100%拥有房屋价值。

贫穷的房产所有者几乎没有金融资产用以应对经济衰退。他们只有房屋资产，而且是高度杠杆化的，穷人的债务就是富人的资产。

富人向穷人提供融资本身不是什么善恶的事情，但关键要记住这种借贷是以债务融资的方式实现的。当富人拥有一家银行的股票和债权时，他就拥有这家银行所发放的住房抵押贷款，支付的利息也通过金融体系从房产所有者流向了富人。

最穷的房产所有者也是杠杆化最高的，面对房地产业风险的暴露也是最大的，他们几乎没有股票、债券等金融资产。当高杠杆、高房屋风险暴露和缺乏金融资产这几点组合在一起时，对于社会中最弱势的家庭来说是灾难性的。

3、穷人变得更穷的

2006年至2009年，全美房价整体上下降了30 %，2007年至2012年，债券价格上升了30 %多。最富有的那部分人持有债券，由于杠杆乘数的存在，负债的房产所有者净值下降的幅度将大得多。2007年至2010年，他们的净值从3万美元下降到几乎为零，其中杠杆乘数发挥了作用。

高负债再加上房价大幅下跌，进一步拉大了美国富人和穷人间本已悬殊的差距。原本就贫困的穷人，由于债务将房价的所有下跌直接集中到他们的净值上，穷人失去了一切。富人依旧富足，而穷人更加贫困。

债务的基本特征：它将房价下跌的巨大损失强加到了那些本来就身无分文的家庭身上。而那些富足家庭的处境要相对好得多，因为他们对经济体的资产享受优先索赔权。美国的这种不平等在衰退之前就已经十分严重了。

一个金融体系过度依赖债务，那么它将放大社会财富的不平等。当房地产市场恶化时，结果是灾难性的。美国默塞德县的房价从2006年到2009年下跌了50%，房产所有者已经“资不抵债”或者“价值倒挂”了，实际上他们所拥有的房屋是负资产。

如果他们选择出售，还得向银行支付住房抵押贷款与房屋售价之间的差价。面对这样恶劣的情况，房产所有者要么继续保留房屋，而所欠银行的住房抵押贷款超过房屋的价值，要么即刻卷铺盖走人，让银行止赎。但大多数人选择了保留房屋。

北加利福尼亚中央山谷地区的4个县——默塞德、圣华金、索拉诺和斯坦尼斯洛斯，2011年，有1 100万套房屋，占抵押贷款的23%的家庭都变成了负资产。

当房价暴跌时，与过度加杠杆相关的问题会扩散到整个经济体，失业率增加、建筑业破产。

甩卖是债务人或债权人愿意以远低于市场价值的价格出售资产时才会出现的情况。从住房市场看，甩卖一般出现在止赎之后：当银行从拖欠贷款的购房者手中收回房屋后，他们以极低的折扣价格出售房屋。

由此造成的后果就是，该地区所有房屋的价格都会受损，甚至根本没有债务的房产所有者也会感到他们房屋的价值出现下跌。因此，财务状况健康的房产所有者可能也无法为其住房抵押贷款进行再融资，也无法以一个公平的价格出售其房屋。

无论什么时候只要双方的私人交易对其他人产生了负面影响，就会产生蝴蝶效应。在止赎情况中，出售房屋的银行并不承担甩卖房屋所产生的负面影响，但该地区的其他房产所有者却得承担。

所以，尽管社会从总体上并不希望银行降低价格出售房屋，但是银行非常乐意这么做。2009—2010年，在全部销售的房屋中约有30%~ 40%是止赎房屋或短售房屋。止赎不仅使房价下降，还抑制了消费和住房建设。对当地经济衰退有很大的影响。

当住房市场崩溃时，受困于负债的经济体再也不能以有效的方式来再配置资源。因此，债务导致了资产的抛售，加剧了净值损失。

4、债务是反保险的

一个健全的金融体系可以让我们以集体保险的方式应对这些任何个人无法控制的风险。对人们而言，定期互保方式的成本较低，并且从长期看对大家都有利。当一个家庭在灾难发生后举步维艰的时候，保险可以照顾他们的孩子，继续他们的工作，整个社会的经济生产率和幸福感都会得到提升。

但债务并没帮助人们分担与房屋所有权相关的风险，而是将风险集中到社会上风险承担能力最低的人群身上。

在大衰退期间，债务显著地放大了财富分配的不平等。它还通过止赎压低了房价。房价一旦下跌，便毁掉了负债购房者的净值，进而带来灾难性的后果，让人们停止了消费。

雷曼兄弟的破产冻结了信用体系，妨碍了企业获得必需的贷款以维持经营。这些企业被迫削减投资，解雇工人。如果当时能够阻止雷曼兄弟破产，那么人们的经济将毫发无损。

事实大衰退是消费驱动的。住房新建和改建都是居民对房屋服务需求的一种反映。因此，完全可以将住宅投资看作居民在耐用消费品上的另一种支出形式。

2008年，汽车支出下降9%，家具支出下降8%，装修支出下降5%。这些下降全部出现在雷曼兄弟破产之前。因此，居民在耐用消费品上支出的急剧减少一定是由某种事情引发的，但不是银行业危机。

家庭支出成了衰退的关键驱动因素，而不是银行业危机对商业的影响。失业变成了现实，是因为家庭不再购买东西，而不是因为企业停止了投资。

事实上，证据显示企业投资下降是对家庭支出大幅下降的一种反应。如果企业发现它们的产品没有需求，那么它们当然会削减投资。

消费倾‬向‬是驱动经济衰退的关键力量。我们不能将房价下降与债务独立开来。在纯房屋财富效应论中，净值的分布情况并不重要，房价暴跌对家庭支出是灾难性的，无须考虑什么样的家庭会承担这样的损失。在面对同等程度的房价下降时，负债越多的家庭相应减少支出的力度也会更大。

他山之石可以攻玉，房屋价值下降时，房屋的杠杆率越高，家庭削减支出的幅度也就越大。资产价格下跌绝非好事，谁都不想经历金融危机。

宏观经济是政府的调节器，房产泡沫是慢性病，非常坚挺，得慢慢治，房产调控已是常态化，调控的是房价上涨趋势，而不是房价。

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