题主的简单3个房产抵押问题，涉及到的不止5个问题
本题简单的3个房产抵押问题涉及5个以上的问题。
答主要坐标是北京，苏宁银行北京地区房地产抵押大客户经理。
有点失眠，详细回答你。现在是凌晨 0 点 40 分。
先拆机。前两个问题很明显。第三个问题，房地产抵押贷款和个人信用贷款哪个好，其实是问贷款额度、利率、还款期限、签订贷款合同是否方便。
A：如何申请房产抵押贷款，我给你一个我写的知乎链接，已经被百度+知乎收录了。如果你搜索这个问题，第一个答案就是你，哈哈哈。专业，让您满意。
B 个人信用额度的最高限额。楼下几句回答，你不记得银行看了多少次征信俱乐部的征信卡吗？
300w以上的贷款随时可用。银行没有风控，不看信用记录？
XXX时间XXX银行/机构查询原因
查询原因：贷款审批、信用卡审批、担保资格审核、担保前审核、法人资格审核、资质审核等均计入，但贷后管理不计入。（贷后管理是银行对客户贷款账户进行定期、自发的审核，监控客户的信用状况，防止提前逾期及时催收，以及客户不主动申请的信用查询。当然，如果银行管理经过频繁的刷贷，基本确定客户目前的情况不太好，已经列在重点关注的名单上，如果是信用卡，而且使用率高，基本确定客户还款能力不足，负债高，经常套现。
银行查看查询次数比较常见的要求是2个月内4次以内。也就是说，基本上你会在2个月内申请最多4家银行。比如这个信用报告的当前时间是6月14日，过去2个月往前推了2个月，也就是4月14日。截止目前6月14日，询盘最多不超过4个，客户已经询盘3个。，所以客户只能再申请一笔贷款。
如果客户在过去2个月内有0个查询，他可以申请4家公司。
北京有3-4家公司对询盘数量有不同的标准。沟通之后，他们可以相对轻松一些，连询盘的数量都不看。但是，它们不对个人个人客户开放，因此知乎上的用户无需考虑。
很多客户被银行拒绝的原因之一就是查询太多。
然后，需要看的征信部分是债务和逾期次数。银行授信要求2年内逾期授信不超过3次连续6次。如果没有当前过期，则它没有运行。连续3次，逾期连续3个月以上。累计6次，两年内连续逾期6次以上。当前逾期并不意味着您本月逾期。由于征信系统由贷方或发卡行向央行征信中心上报，央行更新征信信息，因此本次征信更新不是即时的。基本上，更新延迟了大约一个月。一些银行也会快速报告并快速更新。不同的。
负债：如果你的信用债务是你月薪的30倍或50倍，那么恭喜你，你的负债率已经很高了。如果你想申请更多的银行贷款，我们再说点别的。除非银行资金存量高，不时推出宽松政策，否则你将有机会获得更多的银行贷款。每当有一些负债时，银行风控在计算授信额度时，必须先扣除负债，再进行授信。
银行信用贷款额度基本是30w，有几家公司可以做到50w、100w、120w，但是对客户资质有特殊要求，比如没有小额贷款、网贷；在银行的白名单系统中，或企业高管、国有单位、世界500强企业等。平安银行上限为50w（小额贷款无网贷），宁波银行有3款产品最高额度为100w同时（要求超优质单位，无网贷，若现行政策无渠道，客户不可单独签收，需组团办理）。南京银行有2个产品，一个是30w等额本息，一个是120w先息后贷，没有渠道就去普通支行，银行无权处理120w的信用。也有少数银行行长特批更不用说。普通客户是没有办法的。
而且为最优质的客户设置了封顶额度，征信4方面都ok（总结以上+网上小贷数量），资质很好，单位优秀，有没有不良记录。还有其他几件事很容易理解。在资历上房产抵押贷款 能贷几年，很多人很难给自己定位。举个例子，你的公积金个人支付1200，不是最好的客户。北京个人单方面最高缴费为每月3334元，所以每人缴交1200元的公积金只算普通客户。如果征信报告出现一些瑕疵，就会落入不良客户行列，银行授信困难。
银行风控信用审查的出发点必须是客户的历史信用记录、还款意愿、还款能力。防止客户逾期而造成本行资产损失。
因此，个人信用贷款的最高额度并不是您的最高额度。你必须根据自己的定位来评估它。那是别人的。基本上每个人自己的资质都固定在那里，信用报告就在那里，能申请多少名额也基本确定了。业内有一种说法，每个人在银行的信用额度都是固定的，每个人都不一样。如果超过，就会用完。你只能考虑其他的融资渠道，比如汽车信贷、住房信贷或小额贷款公司。
我们（包括我）经常接到贷款公司的广告销售电话。利率低或低，金额大，产品更有优势。很多人都爱听，人，就是这样，如果你喜欢，就跟着我去别人的公司签合同，然后用各种方式碰壁，然后花了不少钱关于信用调查。当然，任何行业都有良心的中介。
我的一位银行信用贷款最高230w的客户是国网石景山的一位，公积金封顶3334，非白户，基本无欠债，无逾期，2个月内征信查询0，无网贷. 国有企事业单位，首选南京120先利息后本金。当时宁波整改政策没有选择，平安银行等额本息50w，工行30w（月息0.35%，年化4.2%）中国银行30w（相当于年化 4%，月利率 0.33%)。当时客户够多，可以同时经营的银行有2家（银行里沟通的询盘数量，政策放宽）
再说一遍，那是别人。不是你。
此后，大额银行授信一般在100w到200w以上，超过200的授信非常少见。大多数客户总是有这样或那样的问题，也就是说，完全优质的客户很少，客户分为三、六、九等。利息金额和您可以获得的金额是不同的。银行总是会优待最优质的客户，这只会锦上添花。没有银行会伸出援助之手，人性也是如此。所以不要期望太高，能做到最好，期望越高，越容易相信别人的花言巧语，然后越容易吃亏。
C 配额。房屋按揭一般金额为房产评估值的70%，如平安银行、哈尔滨银行高，福建地方银行/珠江银行比例高（可贷金额占比高）总评估值），其中大部分是最高金额1000w/2000w
上限金额。比如华夏可以做到4000w，厦门银行对公业务可以做到分行审批2亿，总行没有上限。福建地方银行上限为2亿。
我把北京市面上的所有银行产品都打通了，我也做过思维导图，所以很容易随便拿出产品政策。
一般来说，房产抵押贷款远高于信用额度。
D：利息：信贷和住房抵押贷款的最低利率相似。以年化率3.5%-4%，其实这么小的差别并没有太大的不同。但利率低，对客户的各种资质要求更严格。能不能申请，要看你的运气，能不能选择合适的银行，这个银行的政策是否适合你，能不能批贷款。我们对别人的兴趣感兴趣，别人可能对我们的资格不感兴趣。相亲谈判对象也需要搭配得当，对房产抵押贷款 能贷几年，明白了这个理想，就应该放下对利益的追求。银行的一般年利率介于 5% 至 6% 之间。对于一些宽松的政策，利率略高。在 7-8% 时，客户群体的质量较低，即还款能力、抵押价值、信用信息和资质比较宽松，因此逾期率会较高。从银行的角度来看，利息差异是风险定价。
E 还款期：信用，3-5年。不超过5年。河东30年，河西30年，3-5年后，客户的情况不一定是什么，没有抵押物抵押，很难说当时的客户有还款能力。还款方式因银行而异，先付本息，后付本金，等额本息。到期前无需偿还本金，按月支付利息。资金永远在自己手里，资金利用率高，但对银行来说，周转率低。信贷银行不愿先付利息，后付本金。等额本息，按月还本+利息，这也是部分客户偏爱的还款方式，
房源：多数是3-5年才付息，也有10年之后有房，但很少。剩余周期越长等额本息还款，比如恒丰银行越有代表性，等额本息还款，贷款期限为20年。
F 支付速度。信用可以当天发放，基本可以在三天内完成。少数银行审批慢，或者以信用卡的形式发行，需要发送，周期会稍微长一些。
贷款宽松的银行也需要7天左右，简化了流程，而且正常利率低... 6%的银行，一般时效在15个工作日以上，全流程--准备文件- -- 开户--审批贷款--签约--公证--上到--贷款，整个过程需要大量的时间。在效率上，房产抵押没有优势。
综上所述，住房抵押贷款或信贷有其自身的优势。两种方法好不好，就看哪种方法更适合你，解决你最需要的痛点，哪种方法最适合你。
没有最佳解决方案，您不能同时拥有两者。你只需要看你的需求，是金额大、利息低、放款速度快，还是信贷周期长。这个世界上没有完美的人，也没有完美的产品。
不说银行的名字，只说利率多低多低，金额多大，周期多长，还款方式多长。
我这么说，不是针对任何人。
时间是凌晨2点47分，长文用了2小时7分钟。
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