好像买房还不够困难，缺少待售物业使这一过程更加艰巨。这个问题导致了针对更苗条的采摘的更激烈的竞标战，许多房屋猎人，尤其是那些财力有限的猎人被拒之门外。

如果您发现有很多房屋要出售，但您和您的房地产经纪人只是不知道该怎么办?

这就是某些买家的经纪人所说的发生频率更高的情况，尤其是在竞争激烈的房地产市场，例如西雅图，旧金山，洛杉矶和华盛顿特区。

现在，美国全国房地产经纪人协会(NAR)严厉打击“即将推出”或“场外交易”的名称，这些名称通常允许卖家在雷达下非正式地招揽买家，而无需考虑上市天数。上市。此外，将这些商品信息保留在公共多重商品信息服务之外，这意味着买家不会知道卖家是否降低或提高了其价格预期。

NAR星期一在其在旧金山举行的年度会员大会上投票，禁止其640家关联公司的多个上市服务中的房地产经纪人和经纪人禁止其停止上市。它建议不监管的其他数十种多重上市服务采用类似的标准。

此举旨在引起全国范围内对这一做法的讨论。少数几个上市服务，包括华盛顿特区的Bright MLS，伊利诺伊州的Midwest Real Estate Data(MRED)和西雅图地区的Northwest MLS，以前曾采取措施对未能出售其待售房产的经纪人和代理商处以罚款。在公开市场上。

“这项新政策将把所有可用的房产纳入MLS，”位于科罗拉多州Firestone的Zadel Realty的房地产经纪人兼NAR MLS委员会主席Greg Zadel说。“通过这种方式，每个卖方都将获得他们财产的最大风险，每个买方都将能够找到他们所在地区的所有待售财产。消费者将比任何人受益更多，因为这意味着MLS市场将是完整的。”

新的NAR措施符合10月份通过的“光明”政策，要求将房地产在向公众销售后的一个工作日内在本地MLS上列出。

营销包括传单，院子标志，电子邮件爆炸，可供公众使用的应用程序以及公共网站(例如Zillow或Realtor.com)上的数字促销，经纪人网站以及在封闭组内共享列表信息的代理商网络。

十月份布赖特(Bright)的政策宣布时，指南针房地产经纪人发出了诉讼前书，信中称该政策是反消费者和反竞争的，因为它限制了代理商在MLS之外销售房地产的能力。Compass和Bright的代表进行了换文，并讨论了解决其在政策及其实施方面的冲突的方法。

NAR成员批准了明确合作政策。该措施要求附属的MLS系统在2020年5月1日之前采用更改。新规则与其他做法类似，例如“即将上市”或可能以其他名称出现的场外上市：

●之所以如此命名，是因为“上市代理商”将其保留在口袋中，从而使其仅对办公室内的特定买家或代理商可用，而不是在公开市场上共享。

●“私人专属”或“办公室专属”是指可在房地产办公室网站上找到但不在MLS上的待售物业。因为它们的市场定位不大(例如，可能在社交媒体上)，所以它们被认为与袖珍清单不同。

但是，NAR和Bright只是一个例外。它们允许卖方(主要是关注隐私的知名人士)“办公室专属”。但是该政策规定，他们不能通过标志，社交媒体，爆炸性电子邮件或经纪网站公开做广告。他们只能在经纪公司内以一对一的促销方式进行营销，而卖方必须签署一份豁免声明，要求他们这样做，并了解其财产不会公开销售。

Redfin房地产经纪公司首席执行官葛伦·凯尔曼(Glenn Kelman)表示：“要找到购房之路就够了，而又不会受到零星房源的限制。”“购买者及其代理商不必为了获得市场上的任何财产而知道秘密握手或与合适的上市代理商打网球。”

利弊

场外挂牌交易的支持者表示，这种做法为卖家在准备房屋时为他们的房屋买卖带来了嗡嗡声，并为他们提供了机会来测试水域以查看是否能够获得想要的价格。

Compass房地产区域总裁Kim Harris说：“例如，一对离婚的夫妇可能不希望邻居知道他们正在出售房屋，因此他们将房屋置于“即将上市”状态并悄悄开始销售。区的经纪业务。“我们还有一个客户，一个91岁的老人，如果他不需要的话，他不想修理他的房子，所以他可以在“即将到来”中测试市场，而不必将其暴露给整个市场。 ”

顶级代理商网络(TAN)拥有33个章节，在美国各地共有9,900个代理商，它通过私有在线社区共享有关非MLS属性和其他主题的信息。TAN会员资格仅适用于在该地区房屋销售中排名前10%的代理商。

TAN首席执行官兼创始人David Faudman说：“排名前10%的代理商在他们的市场中从事90%的业务，因此我们网络内的营销与零用商品不同，这对买卖双方都是不利的。”“我们网站上讨论的大多数物业都以MLS结尾，但由于对价格和市场条件的讨论，对卖方而言，结果更好。”

如果买家在物业通过MLS之前先通过TAN网络访问，Faudman说，这对于卖家和代理商来说都很方便。

“我们网络中的专家代理可以彼此共享房屋信息，并获得有关价格的输入以及有关需要进行哪些改进的建议，” Faudman说。这些代理商可以显示财产，也可以不显示财产。我们也有代理商发布有关买家想要哪种类型的房产的信息，以便他们在上市之前能找到有关房产的信息。”

但是反对者说，有时买家可能会因此受到不利影响。

北弗吉尼亚房地产经纪人协会(NVAR)主席兼房地产经纪人克里斯汀·理查森(Christine Richardson)表示：“经常发生的情况是，买主打电话给经纪人，并询问为什么他们的经纪人不告诉他们他们可能想要购买的房屋。”与弗吉尼亚州Great Falls的Weichert房地产经纪人。

“通常，这所房子没有在MLS中列出，但它在第三方站点上，或者在院子里有一个标志，” Richardson补充说。买家害怕错过。取消MLS之前的上市将消除影子市场。”

新墨西哥大学社会学助理教授伊丽莎白·科弗·格伦(Elizabeth Korver-Glenn)表示，限制所有购房者了解市场上每处房产的能力会对房地产市场产生更阴险的影响，包括对少数族裔房屋所有权的无意负面影响。在阿尔伯克基。

尽管拥有房地产经纪人资格的房地产经纪人并不是什么新鲜事，但科弗·格伦(Korver-Glenn)辩称，将独家营销推广到其他经纪人和客户而不是普通大众的网络的局限性限制了有色人种竞争房屋的能力。她说，她认为，消除袖珍清单是房地产行业增加有色人种房屋所有权的最简单方法之一。

Korver-Glenn说：“在对休斯敦住房市场进行的一年研究中，我发现我采访的许多白人房地产经纪人从事的都是零用钱交易，而只有一位有色人种经纪人这样做。”“白人特工以排他性的方式促进了客户的业务发展，但是，尽管他们有绝大多数的白人客户，并且只向其他白人推销产品，但他们都没有考虑自己在做什么排他性业务。”

Redfin的Kelman同意。

凯尔曼说：“如果您是高级经纪人，那么您希望人们认为，如果没有他们的帮助，他们将不会看到所有可用的物业，这是一个有力的信息。”“但是，从有色人种可能缺乏相同类型网络的角度来看，他们也应该能够看到所有资产。长期以来，房地产业一直是美国各种种族隔离的不为人知的帮凶，而最简单的解决方案之一就是消除零用钱。

公平竞争

根据NAR的资料，最近几年，口袋式清单(MLS之前或之后的清单)的做法有所增加。如果买卖双方都由同一家公司或同一代理人(称为双重代理人)代表，则零用商品列表可以为经纪人甚至个人代理人赚更多的钱。

理查德森说：“在像我们这样的竞争激烈的市场中，出售的房屋较少，一些经纪人试图通过将更多上市商品留在内部来控制市场。”

私人独家房源，不仅限于昂贵的房屋，还经常被富人用来保护自己的隐私并限制其房屋对普通公众的曝光。

Bright MLS和NAR的新政策还区分了“即将推出”房产和房源清单。Bright MLS董事长乔恩·库尔(Jon Coile)表示，袖珍物业通常不会向其他代理商销售，而只会向潜在的买家出售。

他说，经纪公司宣布“即将上市”资产的唯一问题是，需要在可公开获得的MLS以及各个经纪网站上宣布该资产。

“有些经纪人将所有即将上市的房地产当作完全公开上市的方式进行营销，只是他们将其排除在MLS之外，因此，除非他们去了MLS，否则唯一看不到它的人就是其他经纪人。经纪人的网站，” Coile说。“我们正在公平地进行竞争，以便每个人都可以访问相同的信息，这对于小型经纪人和大型经纪人都是有益的。最重要的是，对消费者有好处。”

一些经纪人说，袖珍清单的卖家可能会对自己造成伤害。理查森说，少数卖家可能更关心的是卖出更容易而不是卖出更高的价格，但大多数卖家都希望尽可能高的价格。

理查德森说：“尽管有些代理商认为非多边市场营销是有创意的，并且他们拥有庞大的潜在购买者网络，但是如果他们的财产没有被整个市场所覆盖，卖方将不会总是获得最高的销售价格。”“最重要的是，加入MLS绝对符合卖家的最大利益。不要将您的财产暴露给代表买家的有执照的代理商是没有道理的。”

Bright的政策允许卖方签署弃权书，以阻止其在其他网站上的联合发布，并且代理商也可以在其清单中贴上注释，以限制卖方是否愿意展示。

理查森说，NVAR支持Bright MLS和NAR政策，该政策要求在营销的一个工作日内将清单放置在MLS中。

但是，代表马里兰州蒙哥马利县和大首都地区的房地产经纪人协会(GCAAR)表示，对最新调查做出回应的大约四分之三的成员反对该政策。

“房地产经纪人需要为卖方提供价值，而他们实现这一目标的一种方法是在固定和上演房地产时对其进行预营销，” GCAAR总裁兼Compass区域高级副总裁Koki Adasi说。 。“上市前营销包括将财产通过社交媒体，个人网络和顶级代理商网络展示给其他代理商。这项政策改变了代理商的价值主张，因为它说该财产必须在一个工作日内列入MLS。”

对库存的影响

由于对非MLS商家信息的新政策，代理商对购买者可获得或多或少的库存存有分歧。

Faudman说：“我认为，采用NAR的政策，买家将看到更少的库存，因为它允许办公室独家销售，代理商可以向经纪人中的其他代理商进行营销。”“除非他们一次与一个人交谈，否则他们无法在经纪人以外的市场进行营销。”

但是阿达西说，买家有潜力看到更多的库存。

他说：“在这项政策中，买家没有真正的不利因素。”

他认为，光明政策将对卖方造成更大的影响，因为他们将无法向潜在的买方展示其财产或在准备上市时将其出售。

理查森说，随着围绕“即将到来”地位的MLS政策和私人办公室挂牌政策的发展，住房市场的一大优势是数据准确性的提高。

理查森说：“卖家需要知道如何为自己的房屋定价，而买主需要知道要提供多少。”“准确的数据反映了市场上的所有房屋和所有最近的销售，以及出售房屋所花费的天数。。。会影响代理商和消费者做出明智决定的能力。”