济南市商铺「济南新楼盘」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的济南市商铺「济南新楼盘」整理了以下内容，希望能够有助于您了解济南市商铺「济南新楼盘」。

在商业地产投资浪潮已退的今天，谈“铺”色变似乎成为了投资人的共识，一铺养三代也变成了他们心里的伪命题。

疫情影响、电商冲击、商铺投资收益下降...种种因素让投资人对商铺投资有些望而却步。

然而，商铺真的从香饽饽变成一文不值的鸡肋了吗？

当然不！谨慎投资，精准避雷，具有投资价值的那20%商铺仍有可能被你找到。在济南你会发现，商铺的认知分化及其分裂，有很多商铺大佬，每年都会在市场上挑选中意的商铺，并且通过商铺投资让自己的资产配置更加稳健，赚的盆满钵满；而有很多人对商铺深恶痛绝，有的可能是道听途说，有的则是之前商铺投资失败……

实际上，真正优质的商铺还是值得买的。如果你是一个还没有买房的刚需，这篇文章可以开阔视野，但是你目前不合适买商铺；如果你是有意投资商铺但又不想入坑，这篇文章也可以看看，或许对您有所帮助。

那么，投资商铺常见的雷区有哪些？

1. 车流量≠人流量

“繁华地段”更应警惕假口岸

人们习惯将地段为王的法则带入到买房和买铺的置业行为中。

然而，与买房不同的是，投资商铺还不能笼统地去定义一个地段是好还是不好。举个例子，城市主干道往往意味着庞大的车流，看上去车水马龙，一片热闹繁华，而位于城市主干道两侧商铺也因此有了更高的溢价。

但投资人必须要看清的一点是，车流量并不等于人流量，城市主干道更多地承载着快速通道的作用，来往的车流只是经过，难以停留。同时，主干道宽阔的道路将两侧分割开，往来的人流难以互通。

因此，这样的人流量和车流量对于主干道两侧的商铺而言，就是无效流量，没有实际到店率。类似这样的商铺就被称作假口岸，而这样的假口即使是在城市“繁华地段”也在所难免。

2. 全业态商铺的必要性

也许有投资人会问，商铺可以做哪些业态和我有什么关系，我买来是投资的又不是使用的。

如果持有这种观点，那就大错特错了。作为投资人，更应该清楚的知道一间商铺可以做哪些业态，而哪些业态是无法做的。这一点，在商圈、社区商铺中体现得尤为突出。

尤其是较早前开发的社区商铺，大多数都与住宅楼连成一个整体，而这类商铺受《中华人民共和国大气污染防治法》等法律法规限制，往往不具备烟道、上下水、大功率用电等硬件条件，从而无法经营餐饮。

然而，对于商圈、办公楼、社区商业而言，餐饮又是最为核心且不可缺少的一环，非全业态商铺的招租面被相对缩小，商铺的价值也相对受限，进而直接影响租金水平。

但当下，有不少办公楼、社区商业以独立的商业裙楼方式出现，它们并不与住宅楼直接相连，具备全业态的经营的硬件条件，因此又被称作全业态商铺。在同等或相似的投资条件下，两者对比孰强孰弱一目了然。

3. 地下商铺、专业市场、产权商铺

商铺投资的三大毒药

说它们是毒药，一是因为肉眼可见的失败案例太多，二是因为它们往往会披上更加华丽的外衣，统一招租、主力店进驻、回报率保证、运营商实力等等，投资人很容易被这些说辞蒙蔽。

首先说产权商铺，它的最大风险点在于投资人即不能使用，又不能自行招租，甚至在几百上千㎡的物业中，属于每个投资人的那一部分面积在哪儿都不知道，投资人只是拥有商铺的产权并从运营方获得相应的租金收益，它更像是一种理财行为而非置业行为。

也许有人要问，这不是挺好的吗？当翘脚老板。然而，这类商铺对运营方的实力要求非常高，一旦出现经营状况，不但会直接影响租金收益，更有运营方跑路，投资人血本无归的风险。

而专业市场与产权商铺类似，十分考究开发和运营者的实力，整个商业氛围的针对性也特别强，后期想要转手或者更换招租方向都极其不灵活。所以，整个市场极易呈现两个极端。

在这里插一句话，唐冶的奥特莱斯，那批商铺现在惨的一批。

而地下商铺，对于济南市场而言，失败的案例远多于成功的案例，例子就不举了，太多了，都以失败而告终。

因此，这三类商铺更适合“骨灰级”投资人，初级玩家们慎碰。

此外，在选择商铺时，投资人还应该尽量避免层高有限的双层商铺、被绿化带阻断的临街商铺等，这类商铺的展示性、氛围闭合、无效使用率都非常高。

有这样一种现象，但凡常住人口基数较大的小区、写字楼区，无论楼龄大小，其配套的社区商铺一定都是常年满租状态，偶有转让转租但几乎很快就能找到下家，空置率、空置周期和出售率都非常低。

专业人士表示，写字楼、社区商业做的是365天的生意，稳定是其最主要的特征。因此，写字楼、社区商业也可以看作商业地产市场中最刚需的投资产品，它具备以下几大优势。

1.固定的人流量和消费需求支撑

商业的核心始终是人，一切的消费场景、消费模式、商业氛围都是建立在人之上的，因为有人才有消费需求。而哪里才有稳定的，常住的人群呢？答案一定是小区。

办公大楼、小区作为人们居住的载体，一定是每个人每一天行动轨迹开始和结束的地方，也就成为消费行为发生得最集中的地方。其中，中、大型社区一般而言都会拥有数千户家庭，这就为社区商业提供了成千上万个消费需求，而且是极为稳定的消费需求。

同时，高端社区在提供稳定消费需求和人流量的同时，还能催生出更高的消费力，更能为社区商业的品质和活力提升起到促进作用。

2.最后一公里的便利能提高到店率

有些写字楼和社区商业覆盖了小区及周边居民生活的最后一公里，这种得天独厚的距离优势更能激发消费者的消费需求，因为他们前往各个店铺的路程较短，方式便捷。因此，社区商业的到店率往往就会更高。

同时，这种优势还将带来多种的经营模式，例如便捷配送等。

最后总结一下，一般来说，选择商铺，主要看几点：

（1）地段：可以说，地段是商铺价值高低的先决条件。好地段不一定是市中心，但市中心一定是好地段。可以称得上“中心”的，应该都是整个城市人气最旺、人群流动最频繁的区域。

（2）客流量：客流量大，则商业价值高，反之则小。客流量的大小要看周边小区数量、入住率，周边产业的兴旺程度，周边的企业和办公人群聚集度，这些都影响着商业客流量；

（3）购买力：投资商铺，一定要选择购买力强的地方。小区入住率高、周边产业办公进驻率高，这样的区域，人群实力决定消费力，商铺的购买力也会得到保障；

（4）品牌实力：买商铺，开发商的品牌实力非常重要。因为，优质的品牌也是未来招商的保障。招商团队更加专业，出租也更容易，综合价值也会多一重保障；

（5）产品和功能性：相比之下，能够上下一分为二的商铺，性价比更高；能够做餐饮的商铺，功能性更强；

所以，千万不要觉得投资商铺也是“稳赢”的一件事，以上这些要素都需要尽可能考虑周全。

对于很多想投资商铺的朋友，今天在这里分享一个个人觉得还不错的商铺项目，目前刚面世，龙湖商城是近期商业地产市场中难得的投资潜力产品，它是高新万达商圈中重要的商业部分，也是周边3公里范围内，未来约数十万人万常住人口的重要商业配套，综合体、办公总部、行政中心、大型企业、居民区聚集，消费能力高。

20-100平米，预算200万以内，可以做餐饮，想买商铺的朋友可以重点关注一下。

下面是该项目周边的项目和人口分布，可以看得出来，位置相当不错，人流量有一定保障。

更关键的是，这些商铺面积不大，公摊不大，16%左右，可做餐饮，在这样一个人流量密集、有办公人群和居住人群的地方，餐饮店选对品类，租金和收入都是有保证的。下面是该项目的户型图，面积大小不等。

下面附上户型图：