西安投资公寓最具潜力是哪里「西安买公寓投资划算吗」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的西安投资公寓最具潜力是哪里「西安买公寓投资划算吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解西安投资公寓最具潜力是哪里「西安买公寓投资划算吗」。

“我之前是专做公寓营销的，来西安之后发现，西安公寓价格竟然跟同等次住宅价格相当，有些甚至更高，这一点我真的很疑惑”，前几天跟浐灞某项目副总闲聊，他曾在武汉、天津操盘多年中高端公寓，这句话引起了我的思考。

话说西安公寓价格比较“奇怪”，这点对于在西安地产从业七八年的我来说，真心有点“只缘身在此山中”，早已习以为常，竟没发现有何异样。

直至去年底，有次在总部开会，跟武汉、重庆负责人聊起公寓，她们都很惊讶西安在售公寓这种标价竟然还卖得不错，到底是哪些人在买。

是啊。这让多位南方资深地产人士都惊讶的事情，也同时让我们很好奇。

这几天我们经过咨询发现，昆明、南昌、武汉等地公寓价格普遍要低于同区域住宅，大多数公寓是在住宅标价的70-80%左右，但西安公寓均价却高于住宅。

究竟是哪些人在西安买公寓？西安不限购的商住公寓到底值不值投资？未来有没有发展潜力呢？

1、西安同区域内公寓竟比住宅贵？

一般来说，公寓和住宅是密不可分的，两者会同时存在。

仔细了解会发现，西安大多数公寓都是依托住宅产品，有些仅仅是为了搭配容积率，今年还有少量楼盘为了拉升容积率将最后的几栋产品设计成超高层。这样规划出来的产品，大多都没有特色，且品质一般。

作为同一楼盘，公寓和住宅的价格如何呢？

（信息仅供参考）

在西安，我们了解到，同一个项目开发的公寓比普通住宅产品价格要高，平均高出10%左右。

比如曲江的金辉世界城，高层均价15557元/㎡，平层公寓16500元/㎡，公寓均价要高于住宅价格。

曲江华著中城，毛坯高层15000元/㎡，平层公寓17000-18500元/㎡，loft公寓售价21000-22500元/㎡。

再来看看其他城市：

昆明：同一区域内既有公寓、又有住宅产品的小区，公寓的价格远低于住宅均价，价差基本在30%左右。南昌：同一小区公寓普遍比住宅便宜，公寓的优势很明显，单价总价低，适合年轻人购买；劣势也很明显，居住成本偏高，偏向于投资。重庆：成熟的区域公寓和住宅相差不多，比如解放碑，观音桥，但是偏远的区域大致相差20-30%，公寓价格便宜。武汉：整体来说差距不大，有些区域因为住宅限价公寓价格高一些，还有区域公寓低20%-30%的。

通过和这些城市的资深地产从业者聊过之后，我们发现昆明、重庆、南昌、武汉等城市，同区域的公寓价格普遍低于住宅，基本上公寓是在住宅价格的70-80%左右。

同地段甚至同小区，40年产权的公寓竟然高于70年产权的住宅，为什么呢？

2、公寓的优势、适合哪些人？

公寓相比普通住宅，优势往往比较明显，公寓往往占据城区核心地段，商圈集中，商业配套比较齐全，周边发展也很成熟，有商业集群、写字楼等人流量聚集，租金比住宅高，且投资门槛较低等优势。

在西安，购买公寓的都是哪些人？

公寓产品多为小户型、具有低总价、低首付、带装修的优势，交房后业主完全可以直接拎包入住，省时省力，因此受到作为年轻一族和纯投资人群的喜爱。

一类是年轻刚需，作为过渡使用。西安拥有数十所高校，每年数十万毕业生进入社会，手头没有充足的资金去购买大面积住宅，或者单身贵族想买个地段好、装修齐全的小面积公寓，后期也省去了装修的麻烦，或是自住或是刚需过渡，都是比较理想的选择。

另外一类就是定位于纯投资客群。这类人一般都是看准地段和未来发展前景，手头有点闲余资金想用来投资，后期靠出租来赚取利润。

同时我们采访了一些去年以来比较热销的公寓项目的销售人员，据中南青樾公寓置业顾问介绍，购买公寓的客户，投资人群占到八成以上，人群主要集中在27-35岁左右，因为该公寓带有10年租约，因此意向人群也是看中这点。还有一少部分人购买公寓是为了自住，作为一个临时过渡的居所，年龄段主要集中在25-30岁之间。

金辉世界城置业顾问介绍：“买公寓的客户80%是为了投资，年龄段一般在30-50岁之间，年轻人比如一些单身青年，买公寓是看中它的地段和配套都比较齐全，买来为了自住。四五十岁的中年人买公寓基本都是用来投资的，有些人是不愿意落户，有的是自己本身已经有两套房，都看中不限购的优势，地段好，后期也可出租来赚取收益。”

汉化曲江中心：项目在曲江二期核心地段上，亮点在于楼下就是地铁口，自带商业综合体、五星级酒店、超高层写字楼等配套齐全。据销售人员介绍，“购买该公寓的人群主要以投资为主，占到70%左右，年龄段只要集中在25-50岁之间，年轻人群基本上是买来自住过渡，像40岁以上的成熟群体，基本都是手头有点余钱，主要是为了理财，相对基金、股票来说，房产的稳定性更高，买一套不限购的公寓，为了以后增值和通过出租赚取收益等。”

我们梳理后发现，公寓不限购不用“房票”、总价低资金压力小，是比较明显的原因。在西安房价已经上涨完一波之后，很多人看上的是公寓的保值和稳定收益，其中投机性等待大涨的心理已经淡了很多。

3、购买公寓应该注意什么？

作为单纯投资人群，如果你买来仅仅是为了出租赚取收益，那么地段就很重要，这将直接决定后期租金和升值潜力。在考虑时一定要仔细观察周边人流量、有无大型商圈、写字楼集群等具有人气的地方。

不过商住公寓的劣势也比较明显，水电费用高高出普通住宅一倍以上，二手房交易税费也很高。

比如我们近期实地踩过一些公寓项目：世园大观、SPRING 钛茂。

世园大观，位于浐河西岸，欧亚国际以北，在售的是loft产品，毛坯小高层1.2-1.3万/㎡，据介绍，该公寓为7梯27户，梯户比高，后期如果自住也要考虑到上下楼梯的拥挤。从周边配套来看，优势在于靠近浐河，环境不错，每栋楼都配有底商，可满足基本生活需求。项目劣势比较明显，公交线路少，距离最近的地铁站将近3公里，交通不便，周边商业发展也不成熟。

SPRING 钛茂，和世园大观距离较近，在售的是loft公寓，毛坯小高层均价14500元/㎡，高于周边住宅均价，项目亮点在于本身位于浐灞总部经济园区，旁边是打造的超高层写字楼、后期也会有大量人口聚集，自身带有健身房、棋牌室等共享空间。劣势在于该产品是4梯32户设计，梯户比更高，人口居住密度大，上下电梯不便，周围目前商业发展不成熟、交通也不太方便，考虑投资的还是要慎重考虑。

以上这两个公寓项目，投资者应做好长线投资的准备，因为区域内发展尚不完善，交房后短时间内可能不太好出租，待周边商业、写字楼企业入驻后，有了人气，才有出租的可能性。

总之，结合现状，在西安投资公寓，看准这几个方面：

①地段，主城区中心位置，必须有地铁，交通便捷；

②大型商圈，有强大的人流支撑；

③品牌房企，品质高端，社区配套完善，物业管理健全；

购买公寓需要注意的问题：

1、房屋产权。商住性质的公寓一般产权只有40年，在购买前期一定要注意看土地证期限，现在国家物权法规定，土地到期自动续期，但是应该要补交一定的费用，年限比较短的公寓还是谨慎考虑。

2、房企口碑。尽量选择大品牌开发的项目，相较于一些中小型开发商，更有品牌实力，最重要的是拥有着良好的资金周转能力和开发运营能力，烂尾现象会很少。

3、物业管理。购买公寓绝大多数人都是为了出租，那么物业服务的品质高低即决定了房屋租金的水平以及客流量。社区配套完善，安保问题有保障，及时解决业主问题等诸多细节问题都影响后期出租。

4、西安的公寓值得投资吗？

一直以来，大多数人对公寓、商铺这类商办性质的产品投资持谨慎态度，我们也一直建议购房者不要去盲目购买。

那当下，西安的公寓是否值得投资？