北京章哥，房地产业内门道，我不做所谓的“专家”
北京张哥，我从事房地产行业20年，精通行业。我不是所谓的“专家”。我只用20年的实践经验来帮你解答你的问题。
一、
问：
我是北京的外地律师，在北京缴纳社保。我原本打算五年后在北京买房，但因为妈妈一直要我在老家买房。当时的政策是，外地房贷还清后，还是北京第一套房子。没想到，当我还清外地贷款时，北京的政策变了，现在买的话，就成了第二个家。我在朝阳区北三环工作，现在住在海淀区清河。以我的情况，应该考虑买辆车，在北京给自己一个适合养老的地方。毕竟在北京工作多年，不想回老家。
之前从没考虑过共有产权房，今年只参与了购房。我发现最近的项目有点远。我今年 47 岁。我有社保记录，退休前必须在北京买房。无论是商品房还是商品房，我都不确定。首付约120万。确实是资金不足。我真的很想理清思路，定下明确的目标。
A：
1、你必须有一个明确的目标，才能有一个清晰的想法。这个想法来自于首先列出产品或解决方案的优缺点，然后进行权衡。目标需要自己定，我只能给出一个简单的思考角度。
2、共有产权房，纯自住产品，系统迄今为止开发的最完善的保障房，实现无炒房。这几乎相当于拥有部分产权的公租房，但正好满足了低价新房的需求。这类住房几乎所有的投资渠道都被堵死了，不可能直接让孩子继承。其他的流动性和盈利能力必须由政府管理和控制，所以只适合长期自住，不适合投资。有需要的家庭。
3、商品房，自住看自己的喜好，挺适合接受这个环境的。也可以算是一种投资产品，但只体现在相对较高的租金上。升值比较慢，30年来一直如此，包括各种产品，高租金换来缓慢升值。
目前商住市场处于严控阶段，在一定阶段作为调控工具也有可能放宽。但它不会持续很长时间。一旦经济放缓，将被视为关键目标。在过去的 20 年里，它已经重复了很多次。
因此，从长远来看，这款产品适合有心长期居住或出租的家庭。依靠保值是比较困难的，几乎是不可能的。限购期不易卖出，上市期比较长。考虑再次购买。
4、首付120万，2套资质，200万以内只能买普通房。这个价格在郊区基本可以买到。比如在昌平市，就没有多少选择。老房子大多是老房子，新房子很少。好处是基本可以用来对冲通胀。缺点是价格比较高，居住体验不如公寓和商住公寓。
5、简而言之，这取决于您的主要需求。简单来说，共产房是纯自住，商住物业是自住或出租，一般住宅都是考虑到但并不突出。
仅供参考。
二、
问：
我来自平谷村。我曾经以为自己是个穷姑娘，不需要准备一栋楼。1995年前后，我错过了平谷县公安局两万多户人家的楼房。2008年，看到同事买房，就想买。看了你的很多文章，加上银行利率实在是太低了，我觉得还是适合买房。
我女儿已经工作了三四年了。作为海淀一所小学的老师（有宿舍，周末节假日回家），月薪5000多，公积金3200左右。年底有奖励或补贴1万左右。我的餐厅糕点师，一个月4000，是老板微信转账给的。去年我能领到退休金，一个月有1300块钱。老班儿去年因病去世。
1、不用太多养老金，我可以和女儿凑齐50万的首付，不包括税费。可以住也可以出租，但是房租才1000多点，所以我觉得如果在平谷不适合买房，还是租房比较好。
2、首付100万，我不在平谷买。在APP上也看到很多便宜的破旧小店，比如房山豆店、门头沟、顺义、石景山等，但是女儿觉得这样做压力太大了，以后如果有事发生了，你拿不到钱，没有保证。
我觉得现在的经济形势，不管在哪里买，都应该快点上车。我和女儿有资格获得首套房贷，但我没有工资，想用女儿的资格买房。我问平谷的中介，女孩目前的公积金情况只能借到30万左右。平谷县城的房子大多是1990年代的房子，新点的二手房少了，因为钱实在是太少了。不好意思分析一下。
A：
1、首套房贷，一般来说，一般建议尽量使用全款。一个家庭的机会，相当于福利，在控制还款风险的同时，尽量使用。如果贷款不多，那就不要用你女儿的资格。如果你保留它，它在未来可能会发挥更大的作用。没有工资流，什么都没有，这个可以和银行协商，只要他们认可还款能力。尤其是贷款不多的情况下，一般不难。
2、如果你在平谷买房，尽量买新房。远郊的老房子以自住为主，投资薄弱。主要原因是流动性一般，释放时上市周期长。而在市场时期，是最后一个被传播的，是在其他城区、郊区和远郊的新房完成上涨之后，轮到这些老房子。如果以后换掉，可能会吃亏，或者错失良机，或者低价卖出。所以试着买新的。
其他板块，首选顺义后沙峪、房山地铁、长阳至大学城。其他板块近几年也没有走弱，但大概率也是流动性略低，抛售缓慢。
3、如果是我，后沙峪会是我的首选。租金不弱，基本是北京的正常值。并且相对流动性好，出手时没有损失。如果你在海淀工作，你也可以看看昌平、南韶、沙河。不合适的话，去昌平古城看看。总之，如果是自己不住的房子，尽量选择自己要卖的，在贷款低的时候尽量保留年轻人的资质。
仅供参考。
三、
问：
我在永定门外生活了几代人，对这片区域有感情。如果你住在南二环和南三环之间，不考虑学区的话，我会推荐一个比较均衡的小区，户型比较均衡。让我们花点时间；2.我也看过中国印章，觉得建筑和环境也不错，但我觉得它位于丰台，南有铁路，后有河流，分支错综复杂道路。房子都卖光了，但入住率很低，住着有点慌。很多空置房都挂在开发商中高层领导名下，称为热卖。
后来对比了一下天坛，感觉位置、地段、户型、绿化设计都不错。位于东城区，胜过中印区的楼盘。我不翻转房子，我只是想提高，我想留一个地方让我的家人继承房子，我以后也不会为了房子交易。想听听你对天坛的综合分析。我主要关心的是天坛的保值。
A：
1、在南二环和三环之间，附近的中海紫玉相当不错，总价高的学区溢价相对较低，保值性好。还有方庄的紫方园的蒲香，不弱于东三环。
2、中国印章很普通，当年限价低，还可以。南北单位都不错。据说这种配套建设的房子不是很好，长此以往会怎么样，自住为主。
天坛看你喜不喜欢，参考周围的塔楼保值。毕竟房子是用来住的，如果真觉得天坛府的户型还不错，也没什么好说的。反正不符合大众的追求，就买很多吧。
再次买房子哪个app，房子是用来住的，只有面积和宜居性好的才保值高。不管你喜欢什么，只要你觉得舒服，但如果考虑继承和保存，最好考虑别人的感受。
3、反正这种楼盘的优势就是“新”二字，开发商为了推销花费上亿的资金，已经够难卖了。成为二手房后，就看市场是否接受了。只能说，普通单位这么多年保值也很普通。不要期望太高，失去“新”优势后就是普通塔的价值。
仅供参考。
四、
问：
我们家要换了，预算大概八九百万，不需要学区。我们希望买一套普通的两居室公寓。考虑到从金融街通勤方便，请帮忙推荐一些三环路的新房。目前大致看了下，有以下几个方向，请指正：
1、西城广外地区。广外也是西城的一个洼地，因为学区不好。最近大幅上涨。有的新项目单价达到了13万-14万，感觉溢价有点高。目前可以考虑2000左右的一些80平米的房子。比如莲花池东路24号，小马场东巷。优点是离金融街上班的地方近，价格便宜。缺点是附近有铁轨，没有地铁，公共交通不方便，小区比较简陋。
2、海淀小西天区。因为学区不好，一直是物价低谷，还有一些比较新的学区，比如学术学校。优点是新，但是小区有商品房，小区环境可能不是很好。
请张哥指导一下，这种需求可以选择哪些区域和社区。谢谢！
A：
1、广外是价格洼地，溢价不是洼地。1000万以下的房子基本被认为是普通的学区房，这与东西海的平均溢价率是一致的。以前是30%左右。现在有点多了。
是否更换取决于您的主要需求。确保你喜欢环境和房子然后更换它，否则它不是很适合。保费率为30%，相当于8/900万但享受600万的生活体验，2/300万保费资金闲置。
如果买的话，大概率近两年不会有风险。入学高峰期，家长会抢着买房。但2024年的高峰期过后，就不好说了，还要看当时的政策和供求情况。保费可能不会损失太多，但更容易受到影响。毕竟，北京已经失去了一半的孩子。
2、小西天算抑郁症，保费率不高，这就是海淀学籍的价值。2008年奥运会，年末各学校都会有促销活动。根据平均价格，到目前为止它没有下降，这还可以。这取决于你是否接受这种环境。由于绿化较少，商业和住宅建筑的影响不大。如果是我，我会在这里买它而不会冒高额溢价。
3、哪些地区保费低，学园路和北太坪庄花园路，人气较低的学区保费低，生活性价比也高。还是自己选房吧，不知道哪个合适。
仅供参考。
五、
问：
现有德生老，破小，自住，贷款210公积金90，还款压力不大。孩子还没有上学，要在这个地区生活很多年，还可能生二胎。老少都不够住，四位长老年纪越来越大。北四环外一套老人830元，通州闲置一套650元，东三环北一套350元。如果想在学校周边找个适合居住的大房子，我考虑卖一两，但是根据上学时间、生活经验等，我发现选择的很少，下一个东城海淀有溢价，所以可以只选择周边的朝阳，
目前还是比较吸引人的，有足够资金的就是开景名座（总价1200低，离学校近，离家时黑屋少，没有社区环境，但一进门就是公园出门），华展（1600套满意，小200平米），有社区环境，学校距离适中）国电（离学校稍远）。这些大家可以看看，都是1999-03左右的，大家可以帮忙分析分析保值，利弊。
A：
1、保值，国电还行，凯景和华展有点明知故问，如果我说保值好，面对这个价格你信吗？这就等于问中国男足的战斗力如何，值得赌吗？无论如何，前几年的业绩相当稳定，而且还在继续下降。
1200万的总价不能算低，因为单价比较低。华展尤其如此。公寓很大，有很多办公室，所以租金比较适合学区的房间。一个人住也可以，喜欢环境就看你自己了。
没有必要讨论保值。如果真的好，就不会是这个价格了。反正就是当年的豪宅，然后每次行情都亏一点，年复一年逐渐落后一点。这种老公寓在北京全境几乎都一样，基本都是一样的情况。最好的成绩也能跟上大盘，但从长远来看，没有很好的保值性。
2、国电算什么，国电普通的房子，福利房。也就是塔多，户型不好选，户型太大。所以趋势不是很好，保存是中等的。毕竟位置好，还算可以。
3、没什么好说的，这就是现状。一般的建议是尽量选择普通的房子，比保值更稳。如果真要买华展什么的买房子哪个app，就不要持有太久，但到时候可能不好卖。
仅供参考。
六、
问：
我的北京像素有一套50平方米，层高5m。我是年初买的。现在价值200万。你知道那是多少吗？这是我父母当时不理解的，后来我也不理解。2016年我在6号线买了一套50平米的房子，我女朋友在金宇自由大厦买了一套50平米的公寓，跌了一点。我的父母仍然有一个他们不能出售的公共房屋。
现在我们要结婚了，卖掉我们的两套感觉不太合适。卖北京像素怎么样？你有什么建议？现有资金120，我在看通州最新楼盘。我在想新区的发展带来的好处，欣赏价值就够了。
A：
1、我似乎无法提出任何建议。北京像素的楼高不是4.75和5.48，也就是5m吗？反正2009年底还是第一次。4.75m的价格在1.8万左右，5.48的价格在2万左右。既然现在是四万，翻了一番，肯定升值不少。
2、三套都是公寓，6号线和金隅自由大厦加起来可以值200多一点，如果跌了就留着，租金还不错。反正两边都差不多，都值200万，北京像素应该更好卖。不知道，问当地代理。
3、我不能说什么。我不明白新的财产。前几天发了个关于这个项目的帖子，媒体负责人来找我，很客气的请我吃饭。让我们不要脸不继续，只是删除帖子。所以很难说什么。只能说，如果重点欣赏的话，一般地铁沿线的工业区会比较好，尽量避开没有地铁规划、没有工业的区域。有些项目的优点是价格低，适合长期自住，但投资难。
4、不建议，如果是我，如果我卖掉公寓后有超过300万的资金，并且有资格获得第一套房贷，只要我能负担得起全部贷款，我会在市区买一个比较成熟的部门。税费可以买近600万。升值不一定说有多好，但大概率不落后，风险比偏远行业小。
仅供参考。
买房发家致富的时代已经结束。只有选对房子，避开陷阱，才能享受资产增值红利！
