关店、转行……深圳楼市寒冬下的中介出走风暴
关店、转行……深圳楼市寒冬中的中介逃跑风暴
如果下半年行情继续清淡，更多的中介机构会转型。
2019年，17岁的湖南女孩小莉来到深圳，成为一名房地产经纪人。对于只有初中文化的她来说，这可能是少数几个可以快速积累财富的行业之一。然而今年，在“2.8”新政之后，2020年曾赚取10万多佣金的她，却面临着深圳楼市十年来最低迷的局面。
像小李这样的经纪人，有的年初春节后没有回深圳，有的在今年春夏陆续离开中介行业，转身去做外卖、快递等监管，正在掀起深圳楼市中介行业的洗牌风暴。
但经过多轮调控，一些经验丰富的龙头房企早已掌握了寡头市场格局的行业精髓。尽管他们也为二手房交易不足而烦恼，但他们正在有序推进员工培训和二手房交易系统升级，以便在下一波市场行情时更充分地把握市场先机。到达。个体中介甚至希望借清理小中介的机会，扩大业务版图，弥补业务短板。
市场人士认为，在深圳、上海、北京等一线城市的房地产中介市场，寡头垄断的市场格局不会发生实质性变化，领先的房地产中介市场份额有望进一步扩大巩固和改进。一些专注于某一细分领域服务的地产经纪品牌，也有机会迸发出持久的生命力。
中介从业者另寻出路
尽管深圳市房地产中介协会在7月初发布的2021年上半年楼市总结与预测中提到，全市实名制从业人员总数仍处于稳定水平，略有下降同比增长 11. 8%。但是，由于行业流动性高，很多都还没注册就亏了，星级没有不断提升，或者小中介没有组织券商核实备案等等。这样的现象很多。因为实际房地产经纪从业人员超过协会统计口径是业内默认的事实。
据第一财经了解，由于今年对深圳楼市不再看好，不少从业两年左右的中介选择今年春节后不回深圳，而是前往其他城市。
多位业内人士告诉第一财经记者，今年上半年，深圳约有10000名房地产经纪人失业。随之，小型房地产中介纷纷关门大吉，以破坏性的方式倒闭。
“2.8”新政带来的楼市冷清，被认为是深圳本轮房产中介成交的核心因素。
至于去年到现在的门店成交情况，深圳宝安区房产中介店经理肖洛可谓是“过山车”。
去年疫情后，宝安区宝安中心区多处二手房均价一路飙升至每平方米10万元以上。下半年，深圳楼市迎来新一波，万人抢房、投资人涌入、众筹、代炒房。在几近失控的抢房热潮中，热门板块的房产中介店生意火爆，专卖店年收入百万元的房子也屡见不鲜。新热交易开盘前后，中间商忙到深夜是正常的。
小罗所在的店就在宝安区网红花样年华君之家旁边。这种面积在50或60平米，总价在500万元左右的刚需店，可以看作是观察深圳刚需顾客购买力变化的手表。最佳窗口。
去年下半年，小罗的门店每月至少开三四单，多则六七单。今年上半年，全店无人计费。 “2.8”新政后，原计划春节后回深圳工作的同事中有三分之二没有回来。 “深圳的生活成本太高了，很多外省的人选择在家乡的省会城市工作，考虑到他们回到深圳一段时间内将无法打开订单。”
肖洛告诉第一财经记者，他观察到很多同事在5月或6月之后没有看到好转就选择关门歇业。
一家主动关店的店长表示，关店主要是成本压力。他的店面成本、人工成本、水电费、税金和杂费等刚性成本基本维持在每月1.5万元左右。大部分中小型房地产中介的下属门店不足10家。他们既没有积累客户的优势，也没有规模经济的优势。店铺一旦赔钱，就会波及全身。
“起初公司将门店人员减少到两人，到了5月份，感觉难以为继，于是逐步取消了一些成交量不大的门店，以维持整个公司的盈亏平衡。”他告诉第一财经记者，现在公司只有福田和南山两家门店。
小中介濒临倒闭，品牌中介也不容乐观。
福田区某品牌中介机构门店负责人告诉第一财经，其门店已将主营业务转向房屋租赁及商业及写字楼项目的代理业务，拓宽业务渠道，门店人员已被二十人所取代，全盛期缩水至一半。福田区另一家品牌代理店的负责人也讲述了类似的情况。
在这样的市场形势下，入行两年的小栗旬选择了留在中介行业。原因很简单，她只有初中文化，在有限的选择范围内，房产中介的赚钱上限可能最高。据第一财经记者了解，去年深圳楼市相对较好，像小李这样“半老不新”的员工，一年能开两单左右，一年能赚10万多元。如果一个月不开单，底薪只有2000元左右，大部分时间靠房租过活房地产中介加盟费多少钱，月收入5000-6000元左右。
但更多像小栗旬这样的“半老”从业者加入了辞职者的行列。这应该是五六月份房地产交易的旺季。由于市场行情不佳，“房产中介转行的首选行业”的讨论在各房产中介聚集的微信群和社交论坛上热火朝天。其中，外卖快递员、快递员、推销员往往成为地产商转行的首选。大多数经纪人提到这些转换行业时，或多或少会说“我没有受过良好的教育，可能更容易适应体力劳动”，或者他们会说“销售和房地产经纪人的职业都差不多其他。”花”。“我老家一个月能挣2000块钱，活不下去了。上个月，他转战快递行业，月收入过万元。店里的几位男同事被临时调到其他行业了。”小莉说。
二手房交易创10年新低
《春江水暖鸭先知》，在房地产市场上，房产经纪人往往是最先感知市场走势的人。市场交易活跃的时候，往往是中介团队快速扩张的时候。
以2019年底在深圳开始的楼市上涨周期为例。当时相关机构数据显示，新增个人中介会员申请类别占比同比上升6个百分点，新增个人中介会员同比增加1个。 1.5%房地产中介加盟费多少钱，新人进入房产中介行业的意愿增加。这与2019年11月深圳豪宅税调整导致房地产交易税费成本大幅降低、年底楼市尾盘直接相关。
目前的房产中介离职潮也与房地产市场息息相关。其中，“2.8”新政导致二手房市场急速转凉，被认为是中介离场潮的核心因素之一。
“2.8”新政是深圳市住建局在国内率先提出的“二手房交易价格参考机制”。以网上二手房价格为基础，结合周边新房价格，编制深圳3595个社区的“成交参考价”。
二手房整体成交参考价低于市场价，相当于变相降低银行首付金额，增加购房者自筹负担，也拉长了楼市交易周期和楼市降温。
“2.8”新政出台半年后，实际影响超出市场预期。深圳二手房成交均价由前期上涨转为下跌。其中3月跌幅最大，4月小幅回升，5月涨幅收窄。
低迷仍在继续。深圳市住建局数据显示，2021年6月，全市二手商品住宅销售2575套，环比下降14%，同比下降73.80%。年。这是自2011年以来，非春节期间深圳二手房成交量首次跌破3000套大关，可谓“10年来新低”。去年同期，深圳网上二手房数量为10594套。
今年上半年，深圳仅转让2.8万套二手住宅，环比下降45%，同比下降35%。根据乐游家等研究机构的数据，“监管的效果非常明显。”
业主的心态也随着市场发生了变化。据乐游家门店数据监测，“2.8”新政出台后，3月份业主仍处于观望期，预期仍较高。不过，4月份以来，市场上的挂牌量逐月增加，也开始下调报价。报价较低的房源比例从41%上升到55%。早在年初，这个比例还不到20%。
从具体区域来看，本轮上涨中备受关注的深圳西部福田、宝安、光明等成为降级房源较为集中的区域。东部地区龙岗、罗湖、盐田降级房屋比例没有变化。大的。总体而言，市场正在回归理性。
对于小罗和他的同龄人来说，走向理性的市场正是他所希望看到的。相对于楼市大涨带来的足额提成，小罗预计市场将有序稳定运行。 “行业风起云涌，短期内容易滋生中介炒作和违规行为，长期来看会侵蚀房地产交易生态系统的健康运行。”在他看来，这个行业正在走向专业化。沉稳沉稳，也可以静下心来打磨自己的职业素养。
目前，领先的房地产机构已经开始感受到理性市场的影响。
“该店的成交还没有恢复到去年下半年的火热程度，但每个月都有十多单，状态稳定有序。”链家福田区负责人告诉第一财经记者，清理小中介的过程，也是一个提升大中介市场份额的过程。公司近期接洽了多家已关闭的小型中介店，并接手了此类已关闭门店的振兴工作。业务也可以弥补公司网点的扩大。短板。
深圳中介又一轮洗牌
深圳市房地产中介协会发布的数据印证了房地产中介行业的惨淡局面。 2021年上半年，行业人均月在线签约0.10套，较2020年人均月均签约量下降46%。
这种情况在下半年是否会发生变化，目前还不得而知。深圳市房地产中介协会也指出，短期内，“2.8”新政对员工的影响尚可应对，但如果当前成交量低于“荣枯线”（月均二手房网签持续低位（5000多套市场）成“新常态”，下半年房产中介从业者规模或大幅波动年。
市场人士认为，由于整体抗风险能力较弱，小型地产中介在本轮离职中受到的冲击最为严重。
与北京、上海、广州等众多城市类似，市场竞争较为充分的深圳房地产中介行业呈现出典型的寡头垄断市场格局。
深圳市房地产中介协会早前公布的历史标准指数数据显示，近期四大银行（趣房网、链家、中原、乐友家）在线签约总占比呈上升趋势。年。近年来，前后约 45% 已增加到约 60%。深圳房地产中介行业早前发布的一份报告指出，行业从业人员分布严重分化。截至2020年1月1日，四大银行员工总数占总人数的74%。
乐游家相关负责人告诉第一财经：“本轮冲击将进一步巩固龙头房企的主导地位，小机构出清的局面还将持续一段时间。”
此外，深圳中介行业也有一个谣言在广为流传和发酵，那就是深圳房产信息平台即将上线。曾有传言称，官方主导的二手房交易系统将于7月中旬试运行。
据传该系统已接入“iShenzhen”政务服务平台，未来房产中介信息将接入该官方系统。在市场人士看来，一旦系统上线，中介的价值就会被削弱，可能对中介行业造成很大的冲击，更有可能产生类似于“二手”的示范效应。房屋交易价格参考机制”。引起了全国其他城市的纷纷效仿，对房地产中介行业产生了强烈的影响。
从另一个维度来看，政府主导二手房交易系统的传闻，可以引起外界的大量讨论，也直接关系到国内中介行业服务水平参差不齐、中介服务体验差、信任感低。
多位注意到这一传闻的购房者表示，“我非常期待这样一个制度的出现，将迫使中介机构提高服务水平”，“国内房地产中介的服务水平仍然处于一手买卖阶段”、“国内房地产中介仍处于一手买卖阶段”、“国内房地产中介仍处于一手买卖阶段”、 “国内房产中介仍处于一手买卖阶段”“房产中介专业素质与欧美差距巨大”、“房地产行业走向精细化管理需求更专业的房产中介服务匹配”等。
购房者的声音背后，是对目前中介服务水平的不满，而房产中介服务确实在近年来的各类消费者投诉榜单中名列前茅。
以深圳为例。去年楼市炒作猖獗，房产中介参与非法炒房、协助办理商业贷款、伪造购房资格的情况屡见不鲜。即使在所谓四大银行（趣方、链家、中原、乐友家）的所谓“正规军团”中，仍有不少中介机构徘徊在职业道德底线之下，投机炒作助推楼市的假火。而备受外界广泛关注的专业高端炒房典型“深房管理”的核心人员涉及房地产中介。就是像“深房管理”这样的投机性协会，不乱，让房产中介和购房者之间的信任关系非常脆弱。
不过，深圳市房地产中介协会相关负责人明确否认“二手房交易系统”脱媒。 “这是政府部门对房屋交易系统的更新，不是脱媒房屋交易系统的新版本。外部索赔被夸大了。”
据第一财经记者了解，以深圳四大行为为代表的房产中介近期也在做类似的房屋交易系统更新和人员培训。 “目前，二手房交易流程没有变化，交易流程无需担心。”某领先中介机构负责人表示，公司现阶段主要是提高和培训员工的商业素养。
该负责人看好行业未来。从事行业20多年的他告诉第一财经记者，在中介行业发展过程中，围绕去中介化的讨论几乎没有停止过，尤其是互联网对传统行业的重塑。但他始终认为，中介行业的专业价值壁垒，足以帮助优质的地产经纪跨过周期，脱颖而出。
“房地产交易是一个低频、非标准、高价值、高风险的项目，涉及产权、各种纠纷等，涉及法律、金融、税务等知识，以及程度“专业性不低。有些买家认为2%到3%的中介费不值得，那是中介服务本身不到位的问题，不是房地产中介行业没有价值。”他还告诉第一财经记者，公司将充分利用这笔小额资金。中介清理休息时间，提高公司人员业务素质，寻找合适的店铺扩张机会。
据第一财经记者了解，除了乐游家等领先的地产中介成本控制优势突出，在市场低迷时期，它们仍然实现了市场份额的提升。还有专业的细分中介如“夫妻店”，专注商业地产代理，深耕社区“过得很好”。究其根源，在“参考价”的背景下，这些逆势而上、稳步前行的房产中介都有一个共同特点：以专业和诚信赢得客户的信任。
受访中介机构负责人及同行均认为，中介行业寡头垄断的市场格局不会发生实质性变化，龙头房企的市场份额有望进一步巩固和提升。服务于某一细分市场的地产经纪品牌仍将具有持久的生命力。
