今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的番禺的坑一不小心就被套整理了以下内容，希望能够有助于您了解番禺的坑一不小心就被套。


昨天的日记（黄埔新城，刚需福音？），写了黄埔新城为什么价格便宜，但依然不推荐入手。并分析了类似超级大盘之所以成为刚需修罗场的原因，可点击回顾。


过去的4月，广州二手成交量桂冠，继续被番禺蝉联。


作为广州南扩路上的重要据点之一，番禺到底值不值得买，也是经常被提及的话题。


在这里只想说一句：


番禺很大，内部板块分化严重，选筹需谨慎。


在我看来，番禺虽是南扩据点，值得买的板块却只有两个：


万博和番禺广场。


其他的，像南站、新造、亚运城、祈福、洛溪、市桥，统统可归类为刚需埋骨地。


特别是南站和新造，经过各大自媒体包装美化后，着实坑了不少小白买家。


别扯什么南站是市政府主导项目，未来前途无量。


这口号都不知喊多少年了，如果真是亲儿子级别的主导项目，南站的面貌能这么多年毫无改善么？


市政府在南扩路上的亲儿子，由始至终都是南沙。


南站的建设，真正的支撑来源，还是要看番禺区府。


但人家番禺区府的亲儿子，由始至终都是万博。


在万博彻底成熟之前，南站是不会有真正意义上的资源投入的。


没投入，就没法引入高端产业，没法建设高端商业，没法改善板块环境。


自然，就没法给内部房价，提供强有力的支撑。


以南站现在的实力，连作为睡城，都是不合格的。


至少未来5年内，指望南站的资产能有跟涨大市的能力，不实际。


同理还有新造，它的增量兑现时间也很漫长，不适合现在入场。


而且以新造目前的配套和环境，卖4万多5万，溢价太重，利润都是开发商的，站岗是买家的。


至于祈福和亚运城，这种自成板块的超级大盘，内部竞争太过严重，存量房很难卖上价，在上篇日记已经分析过。


那市桥和洛溪呢？


这两地方，更多是老一辈番禺刚需的居住板块。


现在面临的，是流通性匮乏的问题。


因为现阶段的刚需客户，300万左右预算的，被番禺广场吸附了；400万左右的，被万博吸附了。


导致内部的房子，很难卖出去，很难卖上价。


而且在未来，这种情况还会更严重，当接盘侠的话，向上置换的机会就变得很渺茫。


所以番禺虽好，番禺虽火，但板块内部分化严重，选筹需谨慎。


要买，就认准万博和番禺广场的内部标杆。


另外番禺的总价约束，整体在300-700万之间，800万到顶了。


因此它内部的一些高端改善和豪宅，同样缺乏流通性，涨幅很难跟涨大市。


800万以上预算，还是回归天河和海珠吧。


关注公众号【紫沐楼市日记】，提前获取最新文章，一起构筑房产思维。