天津好消息冰棍「天津哪个板块最具投资价值的房子」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的天津好消息冰棍「天津哪个板块最具投资价值的房子」整理了以下内容，希望能够有助于您了解天津好消息冰棍「天津哪个板块最具投资价值的房子」。
当下，“分化”已成天津楼市的基本面。
楼盘之间有分化，板块之间亦有，即使同处一条发展轴线上，行情也可能会天壤之别。
最典型的就是，河东和东丽。
二者同处天津东部，但行情却是：一个领跑市区，一个环城垫底。
如此判若云泥到底为哪般？天津楼市为什么会出现这样极其不正常的现象？……
01
“同根不同命”
据中指院数据显示，从2018年下半年开始，河东区好似“洪荒之力”大爆发，成交量几乎月月“屠榜”。
2019年4月，河东区再度以2.46万平米的成交量荣登市区榜首。这已是河东区近期的“五连冠”了。单月成交量甚至比和平、红桥4个月累计成交之和还多。
可见，河东区已成天津市区当之无愧的“成交之星”，且地位相当牢固。
相比之下，东丽区的处境则有些令人唏嘘。
远的不说，单去年东丽区还可以说与津南区“平起平坐”，甚至多次赶超津南，位居环城成交榜NO.1。
然而，进入2019年，东丽区地位一落千丈，月月垫底。
成交量最高的是4月份，共计5.2万平米，不说连津南区的三分之一都不及，甚至比东丽去年月均成交量都跌了51%！
按理说，河东区和东丽区同处天津东部楼市，发展战略和资源大同小异，有些甚至是共享的。即使东丽会落后些，但也不至于这么惨。
究其原因，主要有两大点：
第一点，河东隶属市区，东丽隶属环城，本来两个处于不同段位，客群互不影响。但是河东“身段”放低后，只要踮踮脚、努努力完全可以够到了。
能市区，何必环城？于是，“竞争”产生了，很多东丽客户被河东华丽丽抢跑了。
举个例子：东丽区的融创城小高31000-32000元/平米，上东金茂府高层30000-31000元/平米、小高31000-34000元/平米。
这个价位完全可以置业河东了，比如中储正荣栋境、融科瀚棠（河东）、路劲太阳城等。
第二个原因，调控之下，刚需为王。成交数据也证明，近两年，约四分之三的成交都来自200万以下的房子。
而去年东丽、津南之所以成交领跑，就是因为低总价房子多，契合了热销逻辑。然而今年东丽区成交下滑，原因之一也在于此——刚需供应断档了。
连最著名的两大“刚需基地”华明和东丽湖都“捉襟见肘”了。
华明板块目前在售的不是别墅、尾盘，就是大户型。
华润橡树湾仅剩下几套联排了；大唐印象已经没有小户型了，目前主推的是120、140、167平米户型；金泰丽湾后期预计要加推的洋房也都是大户型，面积140、170平米。
东丽湖板块之前“霸屏”的热销盘东丽湖万科城已经“退场”，没有房子了。北大资源阅府也已是尾盘了，而天津华侨城整体推盘节奏比较慢，天津世纪公馆、金融街碧桂园熙湖臺等价格又比较贵。
所以现在东丽区的成交量已大幅下滑，被原本“一般齐”的津南区甩出了好几条街。
02
低调的“潜力股”
不过，低调只是暂时的，东丽区的未来发展还是十分有看头的。
其中之一就是地铁。可以说，东丽区是天津“地铁大跃进”的最大受益者。
计划2020年前建成的7条地铁，其中有3条途径东丽区并设站：
●在建的地铁10号线一期直接将东丽区与最富有的河西区串联了起来，可以承载河西外溢，为东丽区导客又导金。
这也是东丽区第一条纵向地铁，并将6号线与2号线衔接了一起。
●在建的4号线一期也“开辟”出一条刚需外溢路线，从南开、和平、河东直到东丽，未来二期还能串联起红桥、河北、北辰。
也就是说，除了河西区，市内其他五区的外溢都可以通过4号线“直接输送”到东丽。
●今年开建的地铁11号线利好的主要是东丽环外区域，一期从南开区水上公园站到东丽区六经路站，明显是在把“上三区”人口往外疏散，且不假他区，一路直通东丽。
再加上已经通车运营的2号线、6号线、9号线，东丽区未来的地铁线路会密织成网，到哪儿都方便。
在地铁的“带动”下，东丽区“催生”出了1个新改善 2个新刚需板块，都是不容小觑的“潜力股”。
新改善板块——天钢柳林板块
这个板块还有一个更牛气的名字“城市副中心”，战略地位仅次于小白楼地区，与西站地区“齐肩”。
范围涵盖了河东区、河西区、东丽区、津南区四个行政区域，规划占地14.5平方公里，其中可建设用地约9.56平方公里。其中，东丽区占了绝大部分。
该板块拥有良好的区位优势，并雄霸着海河这个“钻石级”自然资源，还有地铁10号线和11号线等，且中学、小学、幼儿园、商场、菜市场、公园……样样齐全！
更值得的一提的是，天钢柳林板块，是海河沿线最后五公里，是天津未来建设生态型城市的宝贵空间。
区域内可开发土地较多，仅住宅用地就多达39宗！一旦动起来，绝对会大幅提升东丽区的城市界面和调性，也会成为东丽楼市的新引擎。
新刚需板块——军粮城板块和金钟街板块
军粮城板块之前都是还迁安置房，而从今年3月实地、新城拿地进驻开始，该板块也迎来了商品房时代。
目前新城悦隽公元已于6月7日启动VIP排卡，项目预计7月份首开，主推92、105、125平米户型。
而实地军粮城地块规划也已出炉，19栋洋房 5栋小高，共计24栋住宅楼。
鉴于两宗地块4千出头的楼面价，未来高层售价也就是万元左右，妥妥的刚需板块。
另外，金钟街板块也开始起势了。
去年8月，金隅以底价29.1亿元、楼面价约7806元/平米，购入了一宗棚改安置房地块；今年1月，山东中建又总价3.28亿元拿下了一宗商品住宅用地，住宅部分楼面价约9283元/平米。目前金隅地块和中建地块规划均已出炉。
这并不算完，根据东丽区招商信息，今年金钟街区域拟出让新中村2号地等8宗地块、金钟出让区二区（609）地块、金钟出让区三区（606）西部地块，总体量约126万平米。
可见，金钟街板块正在崛起的前夜。
这个板块有外环拓圆的利好，又有地铁6号线，而且南孙庄站可是天津三大末端站点之一，客流量相当高，很多住在华明、东丽湖的人都从这里乘坐地铁。
由此可以推测，金钟街板块起来后，会“截胡”华明、东丽湖板块的部分客群。
03
下三区“领头羊”
相比之下，河东区的发展属于“稳扎稳打”型。
房价体系已经“固化”，从西往东呈现典型“三段式”，海河边4万 、5万 ，腹地3万-3万3左右，再往边上2万8左右，价格梯度十分明显。
未来格局依然会如此，价格方面不会有太大浮动。但下半年，河东区会迎来一波新供应。
雍鑫雍祥园现处于排卡阶段，验资30万，预计后期首开高层2、4号楼，户型为84、96平米两室和110、122平米三室，预计价格32000元/平米左右。
若果真以这个价格开盘的话，相比中储正荣栋境并没有什么优势。
华润一纺机地块新规划已出炉，由8栋28-33层的高层住宅产品组成，共1281套房源。
其中，60-90平米的小户型1029套，占比高达80%；90-150平米户型仅252套，占比约20%。
该项目预计下半年入市，预计售价30000元/平米左右。
相比周边价格略低，又主推的是小户型，估计入市后会很走量。
另一个值得期待的新盘是格调张贵庄项目，位于张贵庄地铁站南侧，行政上属于河东区，体量很大，定位改善。
该项目动作会慢一些，预计下半年亮相，明年开盘。
此外，河东区还有大批土地储备，比如“无限延期”的河东津滨大道C地块，以及正在招商的津滨大道地块、广东山庄路地块，都是素质很好的“后备军”。
二手房方面，河东区虽然比不过“上三区”，但在“下三区”中，河东区无论量还是价，都是处于首位。
再加上，河东区拥有最长的河岸线。而海河沿岸又是天津重点打造的“头牌”，已经砸进去上千亿了。今年又祭出了一个1150公顷重磅规划，要打造海河国际商业中心。
可见，未来河东区作为“下三区”领头羊的地位会越来越牢固。
其实，这种背离现象只是天津东部楼市的冰山一角，后续天津365淘房将推出《城东买房》大专题，从规划、区域发展、楼市格局等方面进行详细分析，量大料足，敬请期待！
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