为房贷额度收紧和利率上升而苦恼的黄女士，最近接到了一个“激动人心”的推销电话——申请的是商业贷款，而不是房贷。

“最低年化利率3.85%，贷款期限为20年；如果条件允许，贷款期限为30年，3天放款。是比按揭贷款快，利率也低。” 人们试图通过商业贷款将其出售以购买房屋。

南方日报记者发现，2021年以来，由于房贷额度收紧，不仅贷款中介借此向购房者推销商业贷款和信用贷款，一些银行的一线客户经理甚至采取了主动介绍客户用企业贷款买房。

信贷资金违规流入楼市一直是监管严厉打击的领域。

但南方日报记者暗访广州20余家主要商业银行和多家贷款中介机构发现，通过商业贷款和消费贷款获得房贷已经形成成熟的灰色产业链，成为支持的平台。中小微企业。企业按揭经营贷款、消费促消费贷款等信贷资金非法流入楼市“暗门”。

高压之下，商业贷款和消费贷款屡屡违规流入楼市，这也暴露了部分银行贷款审核的诸多漏洞。

看得出来的诱惑是20年500万贷款少利息166万

“如果担心按揭贷款的时间，可以考虑商业贷款，最长可达20年；如果没有营业执照，可以考虑消费消费贷款。丈夫和老婆最高可以申请200万元。” 1月26日，浦发银行广州环市东支行客户经理来找前来询问房贷业务的记者，积极“推荐”使用经营性贷款和消费性贷款替代额度紧张的个人房贷。

这不是一个案例。近日，在记者暗访的21家银行中，多家银行的客户经理主动推出了利用商业贷款和信用贷款买房的“捷径”。比如，当记者得知自己名下没有一家可以借钱的公司时，广发银行环市东支行的客户经理主动向记者介绍，称申请的是商业贷款。不要求他名下的公司，“法人不一定是你，持股10%以上，直接可以以你的名义申请商业贷款。” 招商银行广州万博分行客户经理指导记者使用该行“小微企业贷”，

一些银行工作人员甚至向记者传授了买房的“技巧”。“你可以先全额买房，然后马上做商业贷款。” 兴业银行广州华景新城社区支行客户经理主动向记者介绍了商业贷款的使用情况。客户准备30%的首付，借剩余70%的余额买房银行信用贷款，过户后将房产抵押给银行，通过经营贷款将钱还给贷方。“如果有需要，我们可以帮你找一家融资公司。”

此外，在记者询问是否可以申请信用贷款和商业贷款购房时，部分银行客户经理给出了肯定的回答。例如，工行天丰支行客户经理、民生银行天河支行客户经理告诉记者，他们可以通过第三方公司申请信用贷款，提取现金用于买房。

除了银行，更积极的销售是与银行合作的各种贷款中介。“仅在过去一周，我就接到了至少六七个电话，建议类似的贷款方式。” 黄女士告诉记者，现在银行按揭贷款一般要等三个月，但这些违法的贷款方式，贷款中介说最快3天可以放款。

对于黄女士来说，除了放贷速度，利率也很有吸引力。黄小姐告诉记者，她现在正在购买第二套房。目前各家银行的利率一般为5.4%。如果贷款500万元，贷款20年，本息合计1010.76万元。据贷款中介介绍，商业贷款最低利率为3.85%，贷款期限为20年，本息合计843.85万元。“利息差是166.910,000。”

“我们不仅买新房，还帮部分客户‘置换’年利率5%以上的房贷，节省不少利息支出。” 林河西的一位贷款中介告诉记者。

记者调查发现，目前银行客户经理和贷款中介机构推荐的购房贷款产品主要是商业贷款和消费贷款。“如果你有房子可以抵押，你可以选择商业贷款；如果没有，你可以选择信用贷款。” 位于珠江新城的一家贷款中介告诉记者，按揭商业贷款最高可达房屋评估值的70%。比如1000万元的房子，最高可以抵押700万元。

商业贷款

信用中介口中的“经营性贷款”是指“企业经营性抵押贷款”，是银行为企业主提供的一种抵押贷款。企业主可以用房子作为抵押获得贷款用于经营。

为支持小微企业发展，近年来，国家要求金融体系让利给各类企业，使小微企业贷款利率从5%以上降至4.75%，4.35%，从去年下半年开始，已经低至3.85%。但原本支持小微企业的资金被挪用到楼市，个人房贷利率之间存在套利空间，尤其是近期房贷利率上调，套利空间进一步扩大。扩大。

消费贷款

除了“商业贷款”，贷款中介口中的“信用贷款”实际上是各家银行的“消费贷款”，是发放给消费者用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。

“以装修的名义，我们可以帮你从3-5家银行贷款，每家银行贷款50万元，贷款200万元不成问题。” 前来咨询的记者称，一位房贷信用中介表示。与按揭贷款相比，消费贷款的利率虽然略高，但不需要按揭，适合无房的首次购房者。

“你可以选择先利息后本金，本息等额，等额本金……”一位中介说。目前30年经营贷款利率区间为5.2%—5.8%，20年经营贷款利率约为4%。此外，市场上有5年期和10年期的经营贷款，利率可低至3.8%。

一位不愿透露姓名的银行家也向记者介绍了“气球贷款”模式：“有的银行可以给你5年的贷款，但20年的还款是每个月还款，到期再结清，然后可以再次续贷。”

触手可及的信用“暗门”中介称可提供“一站式服务”

信贷资金非法进入楼市一直是监管部门严厉打击的领域。上述操作是如何逃避监管的？记者调查发现，围绕信贷资金绕道进入楼市，形成了包括收购注册公司、申请营业执照、制造流程、转移信贷、垫付资金的完整灰色产业链。

以经营性贷款为例，在经营上，如果借款人手上的房子有按揭贷款，必须在按揭前还清按揭贷款；同时，他还需要拥有或持有公司一定比例以上的股权。

对于大多数购房者来说，这面临着三个问题：一是名下必须有公司，流水满足条件；

二是解除抵押物需要一笔资金；

三是绕过层层监管，将经营性贷款“转”为购房资金。

“我们可以帮助您解决所有这些问题。” 位于珠江新城5A写字楼的裕盛金融客户经理告诉记者，公司长期与四大银行和各股份制银行合作，信用贷款手续费1%，商业贷款. Dragon“套餐价格”为 1.5%。经营贷款的年化利率在3.85%到4%之间，从经营到贷款大约需要3周时间。

该公司一位客户经理介绍，他们可以根据客户的实际需求为其设计融资方案。比如，他给了记者一个“经营贷款+信用贷款”的组合方案。其中，以商业贷款为例，协助提供初步资料准备、购买营业执照、银行评估抵押物业价值、申请签订商业贷款合同、输入房管局信息后放款. “如果需要，我们还可以协助提高房屋评估价值。”

对于买方名下没有公司的问题，中介提到购买营业执照只需3000元。它已经被取消了。”

面对记者对挪用商业贷款买房的合规风险的质疑，裕盛金融的客户经理似乎信心满满：“我们做了这么多业务，从来没有失败过，也没有被人发现。因为我们有一个方法。” 他打开微信，向记者展示近期的各种成功借贷案例。根据他们的声明，为了绕过对资金流动的监管审查，他们协助将经营贷款存入第三方账户。

“比如我们帮你准备一份购房合同，贷款放完后，银行会直接把钱转到对方的金融机构，或者你亲友的账户里，然后再提现。” 他反复向记者保证，“没问题”，如果客户需要提前拿到资金，公司也可以提供提前服务，但“一揽子服务费要2分”。

调查中，广州临河西路的一家贷款中介为了打消记者的疑虑，声称有“预案”：“我们可以帮助规避风险。如果A银行发现贷款，我们会要求 B 银行把钱还给 A 银行。一切都在使用中。”

金融机构疏于风险监管和严查可取贷

然而，对于购房者来说，看似诱人的非法资金入市却蕴含着不少风险。广东智高律师事务所主任吴兴银表示，一旦金融机构发现，将提前撤回经营性贷款银行信用贷款，消费者将面临资金链危机，如果购房者未能提前还款，将面临被起诉和强制执行的风险。

吴兴银表示，同时，消费者因欺诈行为将被金融机构列入黑名单，并将作为失信行为信息向公共信息服务平台进行举报。这些措施将严格记录消费者的失信行为。记录。消费者的信用记录上会有“污点”。如果消费者想通过信贷继续融资，就会有障碍，很难获得批准。

此外，吴兴银指出，一旦消费者通过中介公司以欺诈方式获得商业贷款，最终将无法偿还，给金融机构造成重大损失。情节严重的，消费者和中介公司还可能因欺诈贷款被起诉。法律责任。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，过多的信贷资金通过经营性贷款变相流入房地产市场，违背了“有房不炒”的基本原则，也将导致金融机构信贷资金过度依赖房地产。在此背景下，被挪用的商业贷款和信用贷款可能会缩水。真正需要信贷的小微企业融资将难以满足，影响小微企业的经营发展。

光大银行金融市场部分析师周茂华在接受采访时也表示，对于银行来说，银行对房地产资产的依赖过大，资产负债不平衡。一旦房地产市场价格下跌，银行流动性就会面临风险，严重时容易出现潜在的系统性问题。风险。

周茂华认为，尽量减少资金非法流入房地产市场，有利于防止当地房地产市场过热，避免企业和居民无序加杠杆，减少商业银行等金融机构对房地产的过度依赖。 ，促进国内金融体系和宏观经济长期健康发展。. 同时，引导有限财力加大对实体经济薄弱环节和重点领域的支持力度，加快经济结构转型升级，推动经济高质量发展。

针对信贷资金流向，董锡淼建议修订相关制度措施，将虚假贷款用途和挪用信贷资金纳入征信系统，提高借款人违规成本，遏制违法违规行为。个人消费信贷资金从源头流入楼市和股市。同时，金融机构可以适时建立灰名单、黑名单等制度。

链接：银行为什么要逆风作案？

事实上，近年来，金融监管部门对房地产金融风险的高度重视。1月4日，银保监会发布《关于促进银行业保险业高质量发展的指导意见》，明确提出银行业保险机构要落实“有房不炒”的定位。 ，严格落实房地产金融监管要求，杜绝资金违规。进入房地产市场。据记者不完全统计，2020年以来，银保监会和各地银保监局对银行信贷资金违规流入楼市开出罚单428起，股票市场和其他限制区域。今年以来，不少银行也因此收到了罚款。

为何监管令五次申请屡禁不止，罚款不断，违规资金流入房地产，为何部分金融机构和信用中介仍逆风作案？

在银行业人士看来，消费贷款和房贷业务的贷款资金非法进入楼市是很难禁止的，主要是套利空间大。从事小企业贷款多年的国有大型银行信贷员洪智（化名）告诉南方日报记者，首先，经营贷款利率够便宜。其次，一些银行的贷款期限极长，甚至长达20年。在这种情况下，商业贷款甚至比抵押贷款具有价格优势。

同时，商业贷款和消费贷款源源不断地流向楼市，也暴露了部分银行贷款管理的漏洞，给了部分中介机构和银行工作人员可乘之机。“有的银行不看营业场所、自来水等业务数据，只要有牌照、有房，不管经营是否正常，只要申请商业贷款，都会获批。 " 匡智表示，正规银行会要求客户支付三倍的自来水。贷款负债，这是比较规范的做法。

国家鼓励小微企业提供贷款的政策导向和考核压力，也让银行没有动力去严格审批。“监管要求商业银行的小微贷款和普惠贷款占贷款总额一定比例，要求小微户数和总量都增加。这是一个重要的考核指标。但是，很多银行之前没有从事相关业务的基础，为了满足政策要求，只能发放商业贷款和信用贷款来弥补缺口，所以银行只需要有房贷，就可以了。没关系。” 洪智表示，为了抵消指标，一些银行经常对此类信息视而不见，

对于金融从业人员协助客户使用非住房贷款购房或首付的行为，吴兴寅指出，该行为存在合规问题。

吴兴银认为，根据《中国人民银行银监会关于加强商业地产信贷管理的通知》，商业银行应重点支持借款人购买首套小额信贷资产的贷款需求。中型自住住房，仅向购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款。

根据上述规定，金融机构只能向购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款，而“经营性贷款”、信用贷款等其他金融产品对其贷款的资格和用途有自己的具体规定。应用实体。例如，经营贷款产品的主要目的是支持小微企业，为小微企业提供融资支持，资金用途不能用于购房。这种做法明显违反了信用管理规定。

针对利用抵押经营贷款“替代”房贷形成灰色产业链，贷款中介提供“包装公司”在内的“一站式”服务，吴兴银认为，此类中介行为违法，涉及制造和提供虚假信息。材料以便从金融机构获得贷款等问题。吴兴银表示，中介机构的此类行为已受到当地银保监局相关规定的限制。相信类似的贷款中介处罚文件也将陆续出台，严厉打击其行为。

对于金融机构的从业人员来说，他们知道客户贷款的真正目的是为了买房或者买股票，他们还协助办理商业贷款，甚至主动介绍办理方式。吴星银认为，此类行为严重违反法律法规。根据银监局的规定，具体从业人员将受到处罚，其所在金融机构也将受到处罚。“从业人员主动或协助办理此类贷款，情节严重、数额巨大，给金融机构造成重大损失等，也可能构成非法发放贷款罪，并可需要依法承担相应的刑事法律责任。”

*微信改版后，很多人说找不到南宝菌。为了尽快收到推送，把南宝菌设为“明星”吧~

来源 | 南方+客户

规划 | 王希勇谢美琴

协调 | 陈颖

记者 | 陈颖、唐柳文、李华莲

编辑 | 朱丹

校对 | 谢日强