老吴：2020年武汉楼市及武汉经济取得较好成绩

刚刚过去的2020年，不寻常的2020年，整个武汉楼市和武汉经济都取得了不错的成绩，老吴说，这是意料之中的，也是意料之中的。对于预测数据的准确性，我们可以用“肯定”来概括。不出所料，新增供应2100万立方米，成交1500万立方米。正如预期的那样，库存超过了1800万立方米。对于武汉，老吴表示自己仍然充满希望，但也觉得“新前线”可能被高估了。未来会发生什么？高库存下难免肩负重任。如何走多远，何时走出调整期，如何理解城市在周期内的正确决策，这是一个将继续研究的课题。

成绩单：预期和意外

武汉科瑞2020年年终市场分享会发布武汉楼市2020年成绩单：2020年武汉房地产市场新增商品房成交1595万平方米，同比减少23.5%，供应2176万平方米，同比减少13.3%，年末库存1829万平方米，创历史新高，清仓周期达到10.8个月，其中精装均价15637元/㎡，涨幅3.8%。

中车武汉总经理吴洋在年终市场分享会上表示，这个数据既是意料之中的，也是意料之外的。 1595和2176，如果没有疫情，数据可能和这个差不多，但会不一样：根据2019年楼市的预测，在正常轨道下，2000万平方米的成交量是大势所趋，2020年成交量为1800，10000平方米左右是合理预期。受疫情影响，市场难免下滑。剔除疫情影响，1500万平方米左右的成交量相对合理，但超出预期。这种超额可能与年底的三条红线有关。这也与经济复苏速度快于预期有关。简而言之，这是一项了不起的成就。而在这一成绩的背后，今年并不容易。

吴扬指出，武汉市场从2019年7月开始进入调整周期，调整期还将持续相当长的一段时间。时间可能要到2022年，成交量将从2000万平方米下降到1500-1700万方，从这个角度来看，1595是调整期的正常数字。意外的数字是 2176，低于预期。有疫情、建设、有效供给放缓等因素。如果没有这些因素，供应量将达到2500。从这个角度来看，目前的库存数据可能并不高。

脱化周期持续上升，从2019年的7.2个月上升到2020年底的10.8个月。预计脱化周期将上升至今年一季度12个月实现，在市场压力上升的情况下，价格实际上涨了3.8%。

关于这张成绩单，如何判断，数字背后的好与坏，跨过除夕后如何前行？

成绩单背后：冬天来了还是一朵小红花

首先，库存是调整期最重要的问题。 2019年7月以来，库存一路攀升，2020年12月将突破1800万立方米。同时，也要从年均、半年均不同的销量来看而三个月平均，库存数据在下行武汉房价走势2020年，也就是在市场容量扩大的情况下，一切都没有那么悲观。关注库存，也关注未来去库存周期的变化，很大程度上取决于销量。

从市场销量来看，2020年武汉在售项目数量将达到431个，从2018年的不足24个0、2019年的不足380个，到2020年的430+个如果加上2020年底已出让的土地，预计到今年年底将达到500个左右项目，市场竞争激烈。与此同时，需求仍在下降。监测数据显示，2020年项目案例平均每周访问量从2019年的131个下降到105个，交易/访问转化率从1:10下降到1:26。将继续下降。开盘成交率从2019年7月70%左右的平均成交率降至40%，降至近五年来的最低水平。老吴说，开盘率不高或将成为新常态，40%左右的清盘率水平是我们需要适应的。

为什么在这种情况下价格会上涨？这是由于放宽限价：2020年武汉市新增预售证均价16811元/㎡，同比上涨10.2%； 41 板块突破区域限价。

以量换量是调整期间的常规动作，也是最有效的动作。据CRIC统计，2020年武汉716个新品中，有372个有打折促销，与此前创纪录的销售价格相差甚远。其中9-95%的优惠较多，最低优惠可低至30%。除了打折，免费车位、家电、装修、抽奖等促销活动的占比也有明显提升。今年武汉整体销售折扣率从2019年的99%下降到93.5%。

至于具体区域，则是板块的划分，面对市场的各个板块，呈现出不同的结果。量价市场上，近半数行业保持销售水平稳定（较去年下降约20%），部分地区仍无法通过降价销售，而其他地区仍能获得更好的交易随着价格上涨。在多方面因素的综合影响下，该项目的持股量有所提升，单盘周成交量从2019年的5套增加到7套。

吴扬还指出，无论用什么方法，快速调整后的效果都比较好。在全年9个月的有效销售周期下，供需、量价的节奏并未被打乱，4月以来市场一直处于快速供应状态。供给回升，供给持续高位。 9月份，它接近400万平方米。货源充足，成交企稳，均价小幅上涨。 11月和12月，在较大的市场压力下，供应放缓，呈现同比下降。

看二手房市场，整体量价稳定。全年800万平方米成交量占新房成交量的一半，与一线城市基本持平，成交价格稳中有升。

从另一个角度来看，武汉楼市的成绩单可能反映的销售情况更真实，下半年的成绩单更好——从下半年来看，供应1614万平方米，2020年下半年成交1176万立方米，增加库存438万立方米，成交均价15879元/㎡。量价齐升，库存供求比下降。部分指标甚至优于2018年同期。

老吴说，从这个角度来说，或许是时候给武汉楼市开一朵红花了。武汉在全国的结果如何？

放眼全国：

一线量价齐升，二线价格下跌，市场分化。三四线量价稳定

南热北冷武汉房价走势2020年，东升西平

武汉：新一线可能被高估了

吴洋曾指出，2017-2019年全国楼市将保持高增速，2020年企稳，全年稳定销售17亿平方米。从数据上看，4月份全国100个样本城市新房销售快速回升，5月份同比上涨，未来6个月同比增长。原本以为进出口可能会受到疫情重创的预期会带来惊喜。至于未来，这个时间可能还是未知数。

从城市分类来看，四大一线城市成交量整体增长22%，价格在9月后反弹后小幅回落，可能与“三红”的出台有关线”。二线城市整体成交量略有下降，同时城市分化严重，不同城市群成交量增减幅度不一；价格普遍上涨，价格上涨的原因与武汉大同——市场调整周期，放宽限价；同时还需要注意的是，在调整周期中，这样的量价齐升下降意味着调整周期将被拉长，市场深度调整才刚刚开始。直到量价齐跌，市场有望走出调整期。今年三四线城市量价平稳，基本持平，同比略有上升。这可能出乎意料，但这与部分三四线城市的第二轮棚户区改造有关。

从城市群来看，全国市场呈现“南热北冷”、“东升西平”的趋势。整体来看，大湾区和长三角城市群的交易进入繁荣期。京津冀、东北地区全市成交整体下滑。长江中游城市和成渝城市群进入调整期，成交特征不同，整体库存呈上升趋势。这是新形势、一城一策的大背景。从房地产投资来看，中短期重点将集中在长三角、大湾区等城市群相对健康发展较好的城市，或西安、合肥等城市群相对较低的城市。房价和地价。

因此，从全国市场看武汉，结果并不喜人。

中长期来看，目前市场正处于始于2016年的第四轮调整周期。从楼盘的销量和价格来看，即使没有疫情，长期的下滑也是如此。长期房地产销售是大趋势。 开发性投资恢复正增长，但增速放缓仍是大趋势。 2020年的土地市场将受到新形势的影响。土地成交均价呈下降趋势。受此影响，成交均价下降，房地产企业在征地方面变得更加谨慎。房地产公司资金流向市场前景较好的城市和地区。

在这样的情况下，武汉的现状如何？

从城市基本面看，“十二五”发展势头在“十三五”期间并未保持。武汉经济在“十二五”倍增后，“十三五”提出了1.9万亿的目标，根据市场数据测算，有望达到1.62 万亿。疫情也难以达到预期。 “十三五”期间GDP名义复合年增长率为10.4%，明显低于“十二五”期间的14.6%。无论是增长率还是数量，发展都下降了。 （注：2万亿一般被认为是一线城市的目标线）

经济增长靠人，从人口规划来看，“十三五”还没有实现。与“十二五”末相比，“十三五”期间人口仅增长1万人，增速明显回落。

从GDP总量来看，武汉的经济规模排名靠前，但从人均来看，与其他同类城市相比仍有较大差距。同时，在GDP相同的城市中，我们对人口的吸引力较小。从这个角度来看，新线可能会被夸大了。

从房地产市场来看，有限的人口增长导致需求下降。武汉楼市成交量下降了两个台阶，从年成交量3000万平方米下降到2000万平方米，再降到1800万平方米以下，并且将保持在1500-1800万的成交量平方米将是大势所趋，除非基本面发生重大变化——比如取消限购、人口爆炸等，即使发生，也要等到2023年之后。在房价水平上，稳定是主基调，2017年后一直保持4.6%的复合年增长率。库存方面，全市销量充足，通用库存9489万平方米，去毒周期4.9年。

这种情况可能会因为不遵守市场规律而付出代价。 “十二五”期间，大量土地出让。以平均楼面价2000元/㎡，五年内卖掉了近十年的土地，导致广义库存迅速增加至约7300万平方米，造成大量区域销售困难。典型的例子是吴家山板块。

吴扬还表示看好以吴家山为中心的东西湖地区，看好机场。看看过去五年的光谷，看看未来5-10年的东西湖。光谷以民营企业自然成长+政府有效管理为主，而东西湖（机场）则以国家主导的高起点产业、国家主导的网络安全基地、机场产业为主，发展潜力更强。目前的困境是暂时的，需要时间来消化存量的土地，才能实现价值。

对于武汉的房企，吴扬指出，库存压力在广义和狭义上都是合理的，超过一半的TOP20企业仍因库存不足而需要补充库存。从武汉年均2800亿的市场成交额和前20名的市场份额来看，补充储备价值也势在必行。同时，从企业新增增值产品名单来看，部分企业已经在行动。矛盾的是，中期的土地供应正在减少。如何及时选择合适的板块以合理的价格进场，是一个需要考虑的问题。

判断和期望

商品房新增供应：预计2021年23-2500万平方米，主要集中在东西湖、武昌南、盘龙城地区

交易量：16-1800万平方米，

库存：24-2600万立方米，去库存周期预计15-18个月

价格：短期稳定（2022年前维持15000-16000的水平），长期上涨，预计2025年城市均价接近25000元/㎡。

2021年仍将处于调整期；遵循市场规律，准确判断形势是我们的期望；加快去库存、控制土地流转节奏是破局之道。

武汉仍充满希望：形成新的城市格局

从武汉2020年前三季度GDP的复苏来看，符合预期，好于预期。前三季度GDP增速反弹至-10.4%，武汉重回前十阵营。预计四季度经济总量将与去年持平，经济将回归正常轨道。

与前线保持一致，跟随先进的发展足迹，武汉向上和向前的方向没有改变。从城市结构来看，武汉成为长江中游城市群和大武汉都市圈形成的核心城市是必然的。 2018年后，武汉作为长江中游城市群的核心城市，引领区域发展的使命为其带来了新的增长动力。从类似京津冀城市群、粤港澳大湾区、长三角城市群的发展来看，核心城市经济发展动力强劲，经济核心城市规模占整个城市群的30%。 40%以上，武汉作为长江中游城市群的核心城市，对经济的拉动力不足20%，明显不足。即使加上长沙和南昌，也不足40%。

在这样的背景下，146个都市区是城市格局发展的必然。即一个核心城市——武汉，四个发展走廊——汉孝、吴县、吴县、吴娥，连接孝感、仙桃、咸宁、鄂州、皇岗、黄石六市，共同形成一个都市圈。与以往的1+8城市圈相比，这可能是新时代经济城市发展更强、前行动力更强的发展模式。 6+1都市圈联系更加紧密，经济发展规模可观，达到2.6万亿，总人口近3000万，城市经济规模占整个城市群的28%在长江中游。这样的经济核心大都会驱动力就足够了。

在城市发展与一线同步的基础上，城市人居模式也在向更新的方向发展。从房地产开发阶段来看，纯刚性需求占比在下降，改善居住需求占比在提升。功能空间和精神需求得到极大满足的生活和生活方式成为人们新的追求。从成交数据来看，武汉住宅成交区域结构已经开始发生变化。吴扬指出，一线城市走过的路，也将在二线城市上演。目前，受房价上涨影响，一线城市90平方米以下小户型成交有所增加，改善需求坚挺。目前武汉改善成交比例已经开始增加，距离价格上涨到一定高度还有一段距离。 在此期间，对住房质量的需求有所增加。在城市格局带来的新居住理念引领下，居住方式向多元化需求发展：健康、极致空间、资源享受、改善居住、产业引进是新时代的主要居住类型。

当前城市新格局主要包括七大类：即城市重点功能区、中心旧城改造区、中心城市住宅群、新兴城市住宅群、偏远城市传统住宅区、产业集聚核心区、产业集聚覆盖领域等。从“十三五”期间各功能区的市场数据来看，成交量价齐升、土地市场热度、住宅群客户厚度等数据与定位密切相关。功能区。

在这样的功能格局下，形成了四大居住模式：一是二环路内以城市核心为主的环芯住宅区，三产业与高端住宅的结合是一典型特征；第二种是以四大产业为主、产城结合的居住圈。目前主要分布在大光谷、大车渡等产业集聚区。未来，大凌空、大凌港也将重点关注这种需求；第三类是新城居住圈，即以产业发展为轴心，解决房价上涨带来的外溢人群形成的居住模式，以中低收入人群为主；第四类是围绕咸宁、鄂州的都市圈住宅圈。 、黄石、皇岗等围绕武汉形成住宅圈，类似于之前的上海昆山、北京固安、深圳惠州等。

城市格局与楼市发展息息相关。新时代、新格局，期待“十四五”开局良好，2021年年中我们共享相约。

老吴此前对2020年楼市的预测：

市场存量预测

供需预测

果然