北京学区房“神盘”被视为高点降300多万元

顶尖学区的房价正面临调整。

近日，有消息传出，北京海淀区蜂鸟之家一居室公寓以600万元超低价售出，较年初高点下跌逾300万元一位知情的房地产经纪人向中新经纬证实了这一消息。蜂鸟之家的对口是中关村第三小学，是北京最好的小学之一。小户型的特点使其成为学区的“圣屋”，也被视为北京学区房市场的风向标。

2020年底，北京海淀区学区房突然火爆，交易量和价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校分区、教师轮岗、打击学区炒房、近期二手房价格指导等多重措施的共同作用下，市场迅速降温，价格回调已经比较大。一位经纪人说：“这相当于把去年底到今年年初的所有价格涨幅都退了回去。”

3,000,000 元销售额

近日，网上有消息称，蜂鸟之家一套51.6平方米的工作室以600万元的价格售出。这样的价格，让一些地产界人士称不可能。要知道，作为北京顶级学区房小区，今年年初，蜂鸟之家的成交价可达900-1000万元。

对于这个消息，蜂鸟家园社区附近的房地产经纪店的几位经纪人已经证实了这一消息。熟悉链家的房产中介林晨（化名）告诉中新经纬，业主正准备换房。在此之前，他看中了一处房产，先交了100万元的定金，然后又交了500万元。左右首付。由于一些临时情况，急需出售蜂鸟家园的房子，放开购房资格，这也是为什么交易远低于市场价的原因。这套房子10月14日售出，买家足款600万元。

“本来，业主出650万元，但买家认为还可以谈判附近中介公司，所以报了600万元。买家的付款方式也不错，可以立即支付货款。是暂时很难找到这样的买家，而且，如果业主不卖，他要买的房子就要交罚款，得不偿失，这个价位的交易也是对的地点和正确的地点。”林辰说。

每平方米约11.63万元的价格，明显低于蜂鸟家园二手房均价。一位知情人说：“600万元的价格已经回到2016年的水平，这个小区其他卖房的房东，都会对这位房东有意见。”

自今年7月北京市西城区和海淀区实行多校区划以来，火热的学区房市场已被冻结。在教师轮岗和打击学区炒房的共同努力下，市场信心因此而迅速下跌。

林晨介绍，大约在2020年这个时候，海淀区学区房价格开始飙升。到2021年初，蜂鸟家园的价格已经上涨了15%左右，价格在900万到1000万元之间。 /放。目前售价已跌至每套7-850万元之间，跌幅达10%-15%。他说：“相当于把去年底到今年年初的所有涨价幅度全部扭转，回到2020年的水平。”

我爱我家APP显示，目前蜂鸟家园社区共有12个房源，上市价格在750万-890万/套之间。一位爱我家的中介说，有的一居室公寓暂时按学位入住的价格比较低，算是税费。

70台，只能挂3台

最近，北京二手房市场传来不少坏消息。据北京日报报道，今年国庆前夕，海淀区房地产经纪人协会根据成交情况，针对部分涨价幅度较大、成交量较大的热点街区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。过去一年的价格。

根据市场消息，指导参考价共涉及29个小区，挂牌指导价按小户型（60平米以下）、中型户型（60-90平米）、大户型（ 90 平方米以上）。 ，指导价的1%以上不允许中介挂牌，不能通过中介进行交易。

海淀区华清嘉园社区

10月19日，中新经纬走访了海淀区的多家房产经纪店。多位经纪人表示附近中介公司，他们公司已按照指导参考价处理了涉案29个社区的房屋。 ，高于指导价的listing将会下架，这些listing无法查看和交易。

蜂鸟家园小区小、中、大户型的指导价分别为17.1万元/平方米、14.6万元/平方米、14.6万元/平方米。据经纪人介绍，今年10月8日，该公司已有55套价格高于指导价的房屋下架，目前只有23套房屋挂牌。找壳APP显示，蜂鸟家园的房源均为40-60平米不等的一居室公寓。只有一处挂牌价高于指导价，172094元/平方米，高于指导价。价格不到1%。

位于海淀区五道口附近的华清嘉园也包含在指导价目表中。小、中、大户型指导价分别为13.2万元/平方米、11.8万元/平方米、11.8万元/平方米。小区附近一家门店的房产经纪人张华（化名）表示，小区内有70套二手房在售，但仍然正常挂牌的只有3套，其余67套已经下架她透露，指导价出台后，公司与业主协商降低挂牌价，但大部分业主不同意，只好下架。

海淀区东南小区一栋房子降价40万元

张华介绍，在华清嘉园符合挂牌条件的3套房源中，约86平方米的两居室公寓近两个月跌幅超过10%。该房今年8月初挂牌价为1200万元。因业主急售，两周前接受指导价，降价至1025.6万元。东南小区60平两居室挂牌价两周跌40万元至786万元，售价13.1万元/平米，显着低于该类型的15万平方米单元。指导价为10000元/平方米。

虽然被移除房源的业主不同意低于预期的价格指南，但他们不得不接受市场转冷的事实。在华清佳园下架的房源中，一套77平米的两居室价格从8月中旬的1100万元缩水130万元。但即便如此，价格还是高于指导价。

二手房指导价有多大影响？

自今年年初深圳成为第一个发布二手房指导价的城市以来，全国多个城市都出台了这一政策。据中新经纬不完全整理，截至目前，二手房指导价政策已覆盖深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京。

58同城和安居客数据显示，在发布二手房指导价的10个城市（北京除外）中，深圳、宁波、绍兴和广州的二手房挂牌价格环比下降- 9 月。 31日，出台二手房指导价，9月二手房挂牌价环比下降1.3%。

深圳无疑是受二手房指导价影响最大的。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，2021年9月，深圳二手房网上签约套数（含自助）1967套，同比下降74% - 环比下降 17%。近六年来，全市9月份二手房网签最低价也超过5000套。

与其他城市相比，北京的二手房指导价仅限于海淀区29个热门社区，在执行上明显低于其他城市。至于这一政策对海淀乃至整个北京二手房市场的影响，和硕首席分析师郭毅分析了中新经纬。上述29个社区大部分是家长认可的学区房，但并未全覆盖。从这个意义上说，它更像是一种试探性的措施。

不过，郭毅认为，虽然只有29个小区是“限价”的，但因为都是区域内的热门小区，控制这些小区的价格，自然会对周边房价产生影响。 “这些小区相当于标杆，房价下来了，其他小区的价格自然会下降，所以海淀二手房的指导价会压低市场成交价。”

中新经纬注意到，中关村二小盐桂园小区虽然没有列入指导价目表，但近两周部分房屋价格也下跌了20万元至50万元。

在全市范围内，北京的房地产市场正在迅速降温。国家统计局数据显示，2021年9月，北京二手房销售价格环比下降0.2%，最近一次环比下降是在2020年2月，疫情最严重的时候。据北京中原市场研究部统计，今年9月，北京二手住宅网上签约2万套，环比下降23%，同比下降28%，创历史新高。创下过去一年的市场新低。

郭毅分析，北京二手房市场降温主要是房贷收紧所致。下一个行情走势仍取决于信贷资金的紧张程度。