终于更新完了！本篇将从历史背景、房地产的定位以及预测

终于更新了！

本文将尝试从历史背景、房地产定位以及目前采取的宏观措施等方面，预测我国房地产未来走势及可能的收官方式。

1、一切以经济增长为中心的历史背景

我国经济的一大特点是各项经济指标的有计划实现。改革以来，中间进行了多次重大宏观经济改革，但经济增长的核心没有改变。未来经济的高速增长将分为两个阶段。 2001年加入世贸组织后，依托完整的工业化体系和世界上性价比最高的廉价劳动力，年轻人普遍接受基础教育，一举成为世界工厂，整个经济也发生了变化。尤其像工厂一样，外贸享有最高的优惠政策，从发达国家引进资金、技术和核心零部件，从欠发达国家进口能源、矿产等原材料，在国内生产组装，大量进口廉价商品进入欧美等主要经济体。核心指标没有变，一直是经济增速。此时，从初中毕业生到40多岁、50多岁的中老年人，大部分农村劳动力都加入了农民工的行列。我的农村也是在这个时期开始的。大量农民工外出打工，现在村里已经很少见到青壮年了。

省市之间也存在竞争，发展指标往往是GDP。比如，今年有6个城市GDP超过万亿。核心指标统一了，就会出现一些问题，比如前几年，很多省份都出现虚高数据。有时这种GDP注水的规模非常大。税改后，当吹牛开始纳税时，自发挤水变得如此合理。回归正题，当经济增速过于依赖外贸时，一旦国际经济环境发生变化，国家经济增速将受到很大影响。表现形式是产能过剩。历史告诉我们，产能过剩的力量是非常巨大的，严重的会引发经济危机。世界工厂的另一个特点是我们一直在为国际需求赚钱，这相当于很多家庭参与生产但不参与消费。结果是非常高的储蓄率。优点是抗风险能力强，但也有问题。国际需求端低迷时，居民愿意花钱吗？此时，三家电下乡，各种扩大内需政策。意在在全球金融危机期间，让国内居民消化应该卖给世界的过剩产能。估计这些产能的出清不足以应对经济增长。增长速度放缓的一个明显迹象是2008年GDP下降，这与经济增长的核心指标相矛盾。还有一个更雄心勃勃的计划，那就是扩张性货币政策。大型基础设施只是印钞机之一。只是一个锚，房地产借机开始了它的历史使命。

2、房地产使命与方向

截至2008年金融危机前夕，中国居民的负债率仅为17.9%，远低于其他主要经济体，甚至低于次贷危机期间的美国9 5. 7%，一个经济体创造了更多的商品，这意味着它的居民可以消费相同价值的商品。如果居民不消费，当然有一部分是以储蓄的形式存在的。主要原因是我们的居民只过上了几十年的好日子。此外，社会福利制度当时也处于建立期，还不是特别完善。直接扩大内需很难，但经济增速回避不了。如何让居民自发拿出储蓄是一门学问，而房地产是最重要的工具。房地产的两个重要使命是：

1）挖掘家庭储蓄促进货币流通

一个人的支出等于另一个人的收入，这是经济活动中最基本的等式。扩大内需并不能激发人们的消费欲望，除非从没有社会经验的年轻人开始，鼓励他们透支信贷，这个时候，创造大众喜欢的商品就显得极为重要。工业化带动城镇化。更多的人放弃耕作，投身工业制造劳动。经济增长较好的城市对房屋的需求自然会增加，但不足以拉动经济增长。慢慢说，几乎所有发达国家都经历过人为制造资产泡沫的经历，我们自然会效仿中国未来五年房价，即打开信贷水龙头，启动大规模扩张性货币政策。

根据货币供应量与市场商品总量的关系，在大规模印钞时，居民手中的储蓄自然会被稀释。如果你不愿意花钱，总有人愿意借钱来花钱或投资。货物的转移是通过利率调节来实现的。市场上本来有100元，现在又补了100元。在商品数量不变的情况下，商品的价格会上涨。如何实现货币超发？鼓励各部门借钱，你为什么愿意借钱？降息分红，原来7%的利率现在是5%，存的就是赚，借的钱越多，市场货币供应量增长率越高，商品价格上涨越快，对应的购买力家庭储蓄将被更快地稀释。 2008年以来，货币供应量增长了5倍多，GDP增速与M2增速的偏差越大，家庭购买力的稀释自然会很快。

但是，当货币超发时，工业产能和投资商品对家庭支出的吸引力完全不同。因此，工业产能的价格并没有增加多少，但由于技术的进步，性价比却越来越高。高的话，更多的钱会投资在投资产品上。从结果来看，股票市场作为蓄水池的作用在我国非常不成功。那么这笔钱只能流向公众可以进入的楼市。舍不得吃喝，孩子却愿意倾注于买房。这一切都不愿意购买工业产能，甚至愿意借高息P2P投资房地产，这就是现实。结果是居民不仅花掉了自己的积蓄，还增加了极高的杠杆率。美国居民的杠杆率从 20% 到 50% 用了 40 年。我们在短短几年内完成了它。即便如此，仍然有很多人反对。房地产投资如火如荼，房地产投资不断增加。我国住宅部门的负债率压垮了大部分主要经济体和发达国家。杠杆是计息的。它具有发达国家的杠杆率，但具有发展中国家的高利率水平。如果社会福利无法与发达国家相提并论，居民的处境将非常尴尬。他们会发现，技术越发达，经济越进步，压力就会越大。高杠杆的另一个问题是抗风险能力下降。但无论如何，房地产开采居民储蓄的使命已经超额完成，刺激了货币流通和经济增长。

2）各地做大事的前提是要集中资源

我们经常听到的是，各地都声称要集中精力办大事。你有没有想过集中的资源从何而来？我们经济的另一个优势是宏观资源配置能力。前提是有资源，财富不会凭空创造。房地产的另一大历史使命是地方融资平台。房地产最大的增长来自两个方向。一个是负责放水的银行的债务利息，一个是地方财政收入。开发商之类的赚小钱，往往需要承担很多高负债压力和高周转率的需求。当然，公共收入通常用于公共支出。以合肥为例，大家只听说过合肥的各种创投和对科技公司的补贴，但这笔钱的很大一部分来源是卖地，甚至在2016年房价涨幅领先全球，土地-相关收入占地方财政收入的一半以上。不同的是，理想城市会将土地出让金用于科技创新补贴、城市建设和公益事业。这么大的项目，城市的钱花在哪里，决定了它未来的发展。

从地方财政吸纳居民储蓄的角度来看，房地产也出色地完成了这一任务。至于城市是否把钱花在最前沿，这不是房地产的控制权。我一直把土地出让成本比作隐性税，投资者为什么要抢着交呢？就是因为房价一直在上涨，未来总会有人用更高的价格来代替自己的税收和投资收益。

3.房地产尾端不能被核心指标——经济增速压垮

用扩张性的货币政策来挖掘内需，必然会导致一个趋势——贫富差距的加剧，这几乎适用于任何采取货币宽松刺激经济的国家。原则是新发行的货币不会平等地流入所有类别。 ，但越来越大的比例进入了少数人的手中。一方面稀释了下层居民储蓄的购买力，工资水平跟不上物价水平，生活压力加大。另一方面，谁贴近金融体系，谁会玩资本运作，谁都能迅速瓜分大风口中的超发货币，这就形成了所谓的“站着就能飞”的特殊时期风口上。收益非常高，因此在货币扩张政策下，P2P等高息存款吸收可以发展到顶峰。

从更深的意义上说，是贫富分化加速引起的社会问题。从最深的意义上说，是家庭储蓄被挖掘出来，在高负债率下消费能力不足的结果。过去，这些产能可以通过全球化下的出口来消化。市场需求波动，我国经济增速将受到影响。最终还是要靠国内居民来消耗产能。这是每个人都能看到的正常状态。当经济增长率出现问题时，各种专家都会重申扩张。国内需求。但是，如果房地产的尾巴过大，就会对经济增长的核心指标产生反作用。经济增长的问题会出现，更别说居民有没有钱花，就算有钱也不会消费，因为过去十年的扩张性货币政策，已经造就了房地产永远的信心。上升。多投资一套房子，比消化工业产能更靠谱。此外，住房贷款已经存在了几十年。扩张性货币政策不仅动用了居民储蓄，也推高了中下层居民的生活成本。然而，分配问题导致流入这些居民的工资和报酬跟不上物价水平的上涨，用通货膨胀来抵消利息对这一群体影响不大。房子在未来很长一段时间内透支了居民的消费能力。除教育、医疗和风险保障外，预留给其他消费支出。可以说是非常有限的。没有房子的人害怕花钱和存钱买房。有房子的人想再投资一套，没有人愿意消费。这时，企业也有对策，诱使没有积蓄的年轻人透支未来的劳动力，但往往通过金融算法强加非常高的利息，用年轻人的未来换取当前的利润。资本对利润的追求表现得淋漓尽致。有许多披着技术外衣的大佬，他们所做的实际上是向特定群体分配少量资金。贷款是有利可图的，回报率远不是真正的制造业所能达到的。

当前的经济增长率遇到了一个非常现实的困境。过去十年积累的宏观负债率逐渐接近甚至超过美国次贷危机的水平。尤其是在疫情的影响下，不会放水。如果一定是债务危机，这是过去一年GDP和M2增长的又一次大背离，但放水最终会进入房地产，不会刺激居民消费力，反而会继续加速居民负债率上升。精英们甚至打造了一条产业链，教别人如何利用企业贷款、消费贷款、商业贷款等低利率贷款炒房，不断推高资产泡沫。投资总是需要实现的，他们带着钱拿走。投资，赚钱的前提是你只需要存钱，借更多的钱来接单。未来能不能实现，有多少人能高水平实现，都是有风险的。各环节赚钱的前提是首付难拿到，只需要加杠杆接单即可。能够按时偿还未来的月供，与美国次贷危机的逻辑非常相似。这时候风险不仅仅在投机者身上，贷款来自银行，而银行里的存款属于存款人，也就是常说的系统性金融风险，那么对房地产的处理就变得非常谨慎了。 ，更像是走钢丝。

4.在当前经济环境下如何处理房地产

我们现在面临的问题是房子不能倒塌，不能继续通过房地产增加经济泡沫和宏观债务。那么可以采取的措施并不多。现在我们只讨论控制期望。天鹅案例讨论：

1）如何防止房价暴跌？

限供换价格，也就是我们经常看到供给侧改革的问题，限售土地和二手房，对土地供应的理解很好。香港在我国就是一个活的模板，即使价格高，只要限制非常有限的住宅用地的土地供应，开发商和政府也都占了账。如果土地供应更多，价格就会下降。事实上，利润不会随着土地供应成比例增加。从双方利益的角度来看，拍卖限制土地供应是现阶段可以采取的措施，即不让房价暴跌，赚钱。深圳在这方面做得很好。去。另外，我们还有一个特别的事情，就是16年的涨价去库存，往往是在预售制下拿到房产证之后，这些库存逐渐进入市场改变关系供需乃至价格之间存在很大的矛盾，而供给端则很难保证一旦投资者对价格上涨的信心缺乏，就不会出现大规模的抛售恐慌。因此，必须对二手房的销售实施限制。从买房到交房有一个循环，从交房到销售还有一个循环。很多地方已经开始实施，市场供应减少，价格维持。正如我们上面所说，地方政府永远不会愿意放弃土地出让金的隐性税源。

此外，引导公众的心理预期也很重要。这个时候，很多媒体鼓吹房价永远上涨是很有必要的。怎么让人觉得房子在炒房而不是炒房的环境下总是像前十年一样涨起来，现在舆论和公众的引导已经从电视媒体转向了网络平台。房地产和地方土地财政需要这样一群人为他们说话。信心比黄金更重要。居民认为，房价会一直上涨，需求端会稳定。由于供给侧的限制，房价实际上会上涨。解决问题的方法是继续将上图的支点向左移动，用较小的当前价格增长量来保证全社会资产总值的安全，但也存在风险。流动存量比越低，风险就越大，能够高位套现的人就越少。失去套现能力的资产，意味着更多的房子注定要以纸面财富的形式存在。至于5年限售期，那么人们的习惯性思维会不会改变，就只能留待未来去观察了。

2）不能继续通过房地产提高宏观负债率

居民可以使用更多的储蓄而不是无限的杠杆来购买房屋。房价再高，也不能说有泡沫。所谓泡沫是相对的。这不是太多。问题是大部分人的首付都隐藏了杠杆，宏观负债的统计不包括在亲友之间。这是杠杆的第一阶段，第二阶段是70%的银行，只是需要普遍采用。贷款的杠杆必须由杠杆率较高的最终接受者承担，以支持各个环节的收入，比如地方财政、房企、银行等的收入。虽然中间分配者不一样，但他们正在走美国次贷危机的道路，用一些人的债务代替一些人的利益。当这群人有一天突然无法承受债务压力而违约时，就会传导违约。如果你向亲戚朋友借钱不还，他也可能从银行借钱。一个人的违约将导致整个链条的违约。一群蝴蝶拍打着翅膀，很可能是一场大飓风。美国次贷危机只是一只黑天鹅。真正的灰犀牛是全球宽松货币政策下的高负债率。我国宏观负债率接近美国次贷危机期间的水平。虽然居民的负债率还是有差异的，但利率水平也应该考虑。我们的居民拥有比许多主要发达经济体更高的债务比率是正常的，但承担着发展中国家的高利益，没有消费能力。 2008年之前，负债率低的时候，我不愿意消化工业产能。当时政策设计的难点在于如何挖掘内需。因此，房地产并非初衷，而是拉动经济、拉动内需的手段。掏空储蓄，搞内循环的前提是居民有钱可以消费，然后讨论有多少剥削可以通过工资等分配形式（如社会福利）返还给居民支持下一轮消费。 .

回到房地产问题，供给减少后，供需关系可以维持房价。前提是要有人接盘，要有人加杠杆。疫情已经用完了17-19年这三年积累的去杠杆筹码。 ，宏观负债率也达到了270%的历史峰值，所以政策设计难免会对经销商进行筛选，但也会有一个问题，政策设计越复杂，执行的漏洞就越多，所以从来源 政府对房地产可以产生的债务比率进行了限制。央行对按揭贷款的集中管理，为银行对按揭贷款进行核算划定了红线。这也是最近的热门话题。房贷额度用尽、放贷放缓的问题在各家银行逐渐出现。 ，如果你不放贷，即使你想把杠杆加到极限，你也会失去机会。方法类似于防止房价暴跌的微操作。如下图所示，将杠杆支点右移，降低宏观债务的产生速度。央行的责任不是刚需就去杠杆买房，而是对整个经济的系统性金融风险，及时为子孙降低商业银行的风险。任何资产泡沫的终结，几乎都是把大量不良资产扔进银行来处理。不能炒房，是大家的事，丢了风险，银行会处理。

现阶段的政策导向还是比较明确的。一方面，它限制了土地和二手房供应商的人为稀缺，保持房价稳定甚至上涨。房地产也可以为地方财政做出贡献，但成本是投资者的成本。手上房子的变现周期越来越长。从投资的角度来看，变现周期较长的资产，需要的回报率较高，风险也较大。谁知道五年后会是什么情况。长而不短。另一方面，通过设置银行抵押红线，从源头上限制了房地产可能增加的系统性违约风险。买房是可以的，但不能过分依赖杠杆。对购房者进行严格筛选。银行和土地金融是房地产红利的两大分销商。一个不想让你买房的人？只是房地产在抵消经济增长的同时，也会给金融体系增加越来越多的风险。资产泡沫很少软着陆。疫情耗尽了持续三年的去杠杆筹码。未来，将有更多的国际和国内航班。即将到来的黑天鹅，在如此高的宏观负债率下，很难保证不会出现资产泡沫硬着陆，房地产信贷和抵押贷款占比高的银行也难逃厄运。不能用杠杆买的房子不是央行关注的重点，这不是央行关心的问题。

5.房地产未来可能终结

房地产与我国经济的发展息息相关。如前所述，工业化推动城市化，经济增长推动人们对改善生活环境的要求。无论经济发展预期如何，工资增长加上宽松的信贷都可以支撑飞涨的房价。房地产预测不可靠，我们重点分析经济增长与居民收入增长的关系。

现在房地产贷款更多的是存量问题，也就是说，在经济不景气的情况下，如何保证每月还款。每个家庭都有特殊情况，但整体收入与经济增长有关。瓶颈在于，经济增长并不一定会导致居民收入增长的比例相同。我国经济高速发展的时间太长，不可能每个环节都积累大量的既得利益。当经济增长高时，蛋糕的总量在增加。这些人走走的比例会增加，虽然劳动者的比例会减少，但工人的数量不会减少，很多问题也不会暴露出来。一旦经济增长停滞，利益集团往往不会因经济下滑而降低胃口。这样一来，蛋糕的速度可能跟不上利益集团的分配需求，居民处理债务的能力会下降，消费会下降，一个人的支出就会减少。这是另一个人的消费。几轮螺旋之后，高企的宏观负债率将显示出它的威力。届时，小黑天鹅可能会引发多米诺骨牌效应。是时候偿还债务并破产了。对于美日这样的泡沫，落地。

过去解决这个问题，可以从两个方面来考虑，一是经济增长，这个贯穿发展的核心指标，继续快速做大蛋糕，用高增长来掩盖分配问题，如2000年后加入WTO，参与国际市场。二是改变分配结构，这是最难的。清算利益集团的阻力往往很大。核心问题是如何增加居民收入，降低债务违约风险。目前的情况是经济增长更多地依赖国内消费，国际增长很难依靠廉价劳动力支撑的低端利润来支撑增长，低端制造业正逐步向东南外流亚洲，清理高污染、低收入的中低端产业。链条是个好东西，只要你有其他替代经济支持，低端外流，高端产业链还没有建立起来是个大问题，增长更有希望的是内耗，也就是内耗今年经常提到的发行量。内部循环的前提是改善分配问题。在经济结构转型之前，经济增速只能吃掉存量财富。

抓住了核心问题中国未来五年房价，我们来判断房地产的未来结局。 1）分配问题得到改善，比如更多的民生福利，居民收入和福利的增长速度大于房地产创造的债务和房地产。利息黑洞的膨胀速度相对来说是一个去泡的过程。注意这里房价涨跌的绝对值是没有意义的。只有与流入居民的财富进行比较才是关键。如果房价上涨而收入不上涨，那就是泡沫膨胀。刺激收入增长的过程是期待软着陆。居民收入的增加促进了消费。新分配制度下的消费增量很大一部分以工资报酬的形式返还给居民，进入下一个消费环节，形成良性循环。 ，房地产泡沫逐渐被时间消化。 2）第二种情况是利益集团难以动摇，经济增长要靠消费，但消费也要靠分配和财富流向住宅。设计内循环中的所有环节都继续被利用，居民消费的钱无法返还。 ，结果是居民债务进一步增加，贫富差距进一步加剧。这个时候，要拉动经济增长，就必须进一步扩大内需，鼓励穷人借钱消费，但穷人借来的钱只有一小部分在消费后以工资的形式返还。在穷人手中，即使放水救市，也只会增加宏观负债率。释放的水越多，水就越稀缺。所有投资者的收益取决于后来者的接盘能力。当这组接近债务上限时，就是中文版。次贷危机、一些小黑天鹅事件引发的抛售恐慌，资产泡沫很可能硬着陆。 3）Between the two extremes, control risks before the critical point of the debt crisis through various micro-operations, such as sometimes benefiting people's livelihood, sometimes benefiting interest groups, adding more water, more water and more surface, At this time, the outcome of real estate will be difficult to predict. The bubble will sometimes be big and sometimes small. We can only hope that small-probability events such as black swans will happen less frequently.