文：苗和

2020年即将结束。可以说，今年是房地产市场增长最疲软的一年。一季度，受疫情影响，房企无法开门销售，相关房价创近年新低。二季度，由于复工复产，在经济复苏的带动下，市场开始持续增长。然而，开发商仍深陷“卖房、滞销”的困境。再加上高房价，整个市场变得无价之宝，90%以上的房企无法完成年中销售业绩，导致销售惨淡。

根据央行发布的《城镇居民资产报告》，城镇居民住房拥有率为96%，即每100人中有96人拥有住房。同样，未偿还的家庭贷款为 29.$29.8 万亿美元，占家庭债务的 54%，这意味着每 100 人中有 54 人有高额抵押贷款。

那么未来3-5年房价会怎样呢？这是很多人心中的疑问。如果房价上涨，估计会有很多人准备买房。如果房价不涨，售楼处可能会更冷。但是，很多人不知道未来房价是涨还是跌。事实上，房价持续上涨的基础是不乏高价竞标者。相反，目前市场最缺的是高端竞标者。

毫不夸张地说，即使购房需求集中释放，开发商仍深陷“卖房滞销”的困境。很大一部分原因是房地产市场已经是“无价之宝”，这从房地产市场的“钟摆效应”就可以看出。可以看出，尤其是央行报告中提到“96%的城镇居民拥有住房”时，恒大地产的“30%优惠价”可以瞬间让100万套房的价格降30万，这也说明未来五年房地产走势，有对于高房价来说，降价幅度还是很大的。空间。

有专家认为，2021年将是房地产行业的转折点。近年来，中国出台了一些政策。总体而言，房价已经企稳。此外，加上低出生率和高老龄化人口。住房需求也在下降。到2020年，中国人均住房面积将达到40.8平方米，住房仍在建设中。再过几年，房子就会供过于求。

事实上，最保守的做法就是保持观望，这是大多数购房者的状态。经过两年多的调控，房地产市场整体有所降温，但调控并未放松，这给房地产市场增添了一种不确定性，让购房者陷入了困境。毕竟，没有人愿意花更多的钱买房，也没有人愿意赔钱买房。事实上，关注房地产市场的人应该知道，中国房地产市场有其自身的规律，而政策方面往往起着关键作用。要了解未来3到5年的房价走势，可以看看房地产市场三方的态度。

一、从主管部门的角度

房地产市场调控进入第三个年头。住建部等主管部门一直强调调控政策的连续性和稳定性：短期内仅依靠限购限价等措施抑制房价，坚持稳定地价、房价和预期的目标。长期来看，将逐步实现从短期调控向长期调控的转变，进而依托土地、税收、法律、监管等长效措施，在稳定房价中发挥重要作用。从长远来看。

二、从开发者的角度

从本轮房地产市场调控开始，作为调控的重要对象之一，开发商的日子并不好过。众所周知，对于资本密集型行业来说，从征地到营销，开发商不可能得到全方位的资金支持。近两三年，由于融资渠道收紧，融资成本上升，开发商的腰包一直很紧。因此，加快销售、收回资金成为众多房企的重要任务。对此，融创中国孙宏斌表示，行业环境正在发生变化，房地产监管超出预期，开发商面临巨大压力。

三、从买家角度

作为房地产市场交易的重要组成部分，购房者的感知和行为往往对房价走势产生重要影响。经过两年多的严格调控，人们对未来房价的预期也发生了微妙的变化。毕竟，没有人愿意在顶层买房子，更不用说可能赔钱了。因此，观望成为许多普通购房者最安全、最保守的选择，购房意愿自然会大幅下降。

央行参事盛松成认为，未来很长一段时间，房地产行业仍将保持平稳，房价只会小幅上涨和下跌。显然，对于房地产市场的未来发展，稳定仍是主导地位。中国人民大学经济学院副院长陈彦斌表示，中国家庭债务/收入杠杆率已达到110.9%。居民负债率已经很高，要缓解房地产市场的快速上涨。显然，业内专家认为，为了保持房价的平稳发展，未来房价不会大幅上涨也不会大幅下跌。

保持绝对稳定并不容易，会有小幅波动。然后，在接下来的三到五年里，房价将以大致相同的方式变化。2020年初以来未来五年房地产走势，受突发事件影响，一季度GDP增速为负。即便如此，国家依然坚持住房不炒房，足以说明国家调控房地产的决心。更重要的是，中国已经宣布今年不会设定GDP增长目标。这对房地产市场意味着什么？

在笔者看来，这意味着地方政府将不再依赖房地产拉动经济，地方政府将不再有考核压力。他们的主要目标是稳定地价、房价和预期。