作者 陈文静 中指研究院指数部市场研究部主任

2022年以来，房地产市场整体处于深度调整阶段，宏观政策和调控政策环境还有进一步改善的空间。部分热点城市出现企稳迹象，近期房地产市场出现一些积极变化。

变化一：楼市分城施策主线下，政策力度不断加大

据中指监测，截至4月24日，全国近90个城市（不含线上城市）出台了100多项房地产优惠政策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放住房补贴，减少限售，为房地产企业提供资金支持。

4月以来，各地房地产调控政策总体优化呈现出三个特点：

一是政策实施步伐加快。截至4月24日，50多个城市（一季度重复城市）出台了70多项房地产相关政策，明显高于前三个月。

二是政策优化调整力度加大，限购限贷限售政策不断扩大。3月1日，郑州优化限购限贷等政策，重启货币化安置。4月以来，多地跟进调整相关政策。截至4月24日，已有30多个城市出台限购限贷政策。、限售、限价等。过去，各地政策更多侧重于住房补贴的发放和公积金贷款政策的调整。

三是城市向热点一二线城市扩张。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或将降低购房门槛，或缩短限售期，优化一二线热点城市调控政策，释放向市场发出积极信号。

4月18日，央行发布个人住房商业贷款优惠政策，提出“因地制宜实施差别化住房信贷政策，合理确定个人商品房最低首付比例和最低贷款利率要求”。管辖范围内的贷款，以便更好地满足购房者的合理住房需求”。

我们预计更多城市将降低商业贷款首付比例和房贷利率，优化“认房补贷”标准。在大多数城市，预计首套房贷利率将降至基线4.6%，二套房贷利率将降至5.2%。

变化2：住房需求依然存在，6个月内计划买房的人群比例持续提升

2022年以来，房地产市场整体处于低温运行状态。中指调查数据显示，2月份购房者购房意愿有所回升。3月份，部分地区受疫情反复影响，购房意愿略有下降。市场情绪依然高涨，购房意愿处于低位。底部波动。其中，一线和长三角城市群购房意愿相对较强。

从购房计划来看，2022年以来，购房者的购房计划逐步推进。2月，6个月内计划增加的购房比例增至19%，3月继续增至21%；而计划购买一年以上的购房比例则持续下降。可见，购房需求并未消失。随着信贷环境和监管政策的不断改善，购房者的预期和信心有望逐步企稳，这部分需求有望逐步释放。

此外，从房价预期来看，2022年以来，受访者对房价下跌的预期呈下降趋势，对房价稳定的预期逐渐增强。月度占比继续提升至54%，房价有望呈现企稳态势。房价的逐步企稳有利于市场情绪的回升。

变化三：市场整体震荡调整，预期依然偏弱，城市分化在所难免，个别城市行情得到修复

中指数据显示，2022年2月末和3月末，60个重点城市商品房周成交规模两次出现企稳迹象。购房者情绪并未得到实质性改善。同时，受疫情反复影响，部分地区经济承压，居民收入预期减弱，拖累了住房需求的释放。

差异化将是未来楼市的主旋律。目前中国房价行情网，虽然部分地区限制性政策有所放松，但短期市场效应有限。与此同时，个别热点城市的市场情绪有所回升。新房、二手房整体成交量呈上升趋势，房价稳中有升。

例如，在北京，3月份以来，北京新商品住宅周成交面积和二手房成交量整体呈上升趋势。其中，新房成交面积逐步逼近2021年同期水平；3月二手房成交量超过1.6万套，为2021年下半年以来的最高单月成交量。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来，北京新建住宅价格总体平稳，二手房价格环比小幅上涨。最高级别。

除北京外，杭州、合肥、苏州等城市均出现企稳迹象。但部分城市仍面临较大的疫情防控压力，市场复苏节奏或被打乱。

从中间指数监测的9个城市新开盘数据来看，3月以来，周新开盘项目销售率呈现震荡上行趋势。4月11日至17日，开盘率接近50%，高于上周。6个百分点。其中，杭州、成都项目平均处置率超过60%，优质项目处置率可达90%以上。

我们认为，短期内制约房地产市场回暖的主要因素如下：

一是受疫情反复和多地严格防控措施的影响，住房需求释放受阻，疫情反复地区市场回暖步伐存在较大不确定性。

二是中央表态后，具体城市的政策空间已经打开，但具体政策的落实可能还需要时间。三是当前企业推出offer意愿不足，部分热点城市新增供应低于预期，导致购房需求旺盛。

需求释放疲软，而这部分城市的需求释放与供给侧的改善息息相关。

总之，市场对住房的需求并没有消失，只是短期来看，需求端更多的是观望。预计随着政策的逐步落地，购房者的预期和信心有望逐步企稳中国房价行情网，市场复苏的步伐仍取决于疫情防控的有效和地方政策的落实。

在此背景下，火热的一二线城市有望率先回暖。房地产企业应加强对城市市场周期和政策变化的研究，加强竞品监测，制定差异化营销策略，抢占市场先机。