地铁开通房价都涨不起来深圳这个区怎么了「地铁开通前后房价规律」
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来源/帮你选房
文/大先生
时间追溯到2016年国庆节，惊雷乍现，深圳诞生了有史以来最严厉的调控政策。
自此，暴雨倾盆，江河失色，房价从此不涨，新房成交数据甚至出现了罕见的21连跌。
当然，-0.1%，这个基本持恒、只是连续微跌的数据，某种程度上只可意会不可言传。
但这并不重要，重要的是，在此前的2015-2016两年里，深圳房价以迅雷不及掩耳之势疯涨了近两倍。
在深圳房价这波排山倒海的涨幅背后，只有盐田保持了超强度的冷静。事实上，近10年来，盐田的房价基本就没怎么涨过，一直保持着2010年的水平。
很多人都说，盐田是深圳购房者的伤心地。在盐田买房之前，他们以为在深圳买房都是赚钱的；在盐田买房之后，他们才知道，不但有亏钱的，还有巨亏的。
对于早年买了盐田房子的人来说，这些年下来，硬是把自己给活成了阿Q。据说，每天盐田大梅沙业主群的标准流程都是：
群主先吹捧大梅沙一番，给大家打足鸡血，然后大家再议论一番，感叹大梅沙环境好之后，再怒其房价不争。
最后，业主们一致得出结论，地铁8号线开通后，盐田的房价一定会从谷底崛起，一飞冲天。
这些业主们把盐田房价低迷的原因归结于没有地铁，而现在，被他们当做精神胜利法安慰自己的8号线，终于要来了。
随着8号线一期将于10月28日正式通车，十年不涨的盐田，能否逆风翻盘？
01
论出身，盐田和罗湖、福田、南山一样，是根正苗红的原关内片区。
论条件，盐田拥有深圳原关内最优质的山、海资源，拥有整个珠三角最重要的港口之一，大小梅沙凭借一线优质海景资源，更是深圳最著名的景点之一。
在这些标签下，盐田也曾辉煌过。
2004年，万科将总部迁往盐田大梅沙，还在盐田建了三个豪宅盘，十七英里、东海岸和天琴湾。
同年，华侨城斥资35亿，打造东部华侨城旅游景区，并兴建华侨城天麓别墅群。
2008年，福田、罗湖、南山的均价还是1字头，盐田的均价，在众多豪宅盘的推动下，率先突破2字头。
当时，两万多的均价已经足以在深圳傲视群雄。如今的土豪南山，在当年房价不到盐田的八成；新秀宝安，当年价格仅为盐田的一半。
但盐田的房价，在2010年达到4.31万/㎡的峰值后，戛然而止。
时至今日，盐田的房价依旧停留在2010年的水准，最新的二手房均价才52096元/㎡，仅高过龙岗、光明、坪山与大鹏。
那些当年开盘时意气风发的盐田楼盘，如今都早已被深圳楼市所遗忘。
盐田2003年入市的万科东海岸，开盘价是6600元/㎡，领跑深圳，如今价格是52279元/㎡，涨了6.9倍。
后海同年开盘的天骄华庭，开盘价为6200元/㎡，如今价格是136505元/㎡，涨了21倍。
南山和盐田这两个当时同期入市、价格相近的楼盘，如今二手价格却差了一倍不止。
万科在盐田的另一个标杆项目“17英里”，2005年以24000元/㎡的均价开盘，开盘当天全国的高端客户“打着飞的来抢房”，但17英里不到半天每平米上涨6000元，最终闹出著名的“砸售楼处”事件。
一砸成名的17英里在十年之后，也就是深圳房价暴涨的2015年，二手房成交价不足40000元/㎡，同期关内豪宅全线破十万。
考虑到近十年来的通货膨胀和房屋持有成本因素，买了盐田这些房子的人，无疑是亏本的。
02
盐田虽然也有高价单位的山海豪宅，例如大梅沙最贵的天琴湾别墅，均价高达20万/㎡，但基本有价无市，很难出手。
从前每次路过，大先生都十分羡慕住在这些别墅里的土豪。
十年前，许多购房者也是这么想的。但后来，他们很多都付出了惨痛的教训。
去年，盐田东部华侨城天麓某业主，以原购价2854万出售自己2008年买的这套别墅，算上装修、税费、月供，至少亏损几百万。
还有比他更惨的。三年前，同样是华侨城天麓，八区独栋别墅的一位业主，更是宣布直降1000万出售。
曾经辉煌的盐田，怎么就被忘记了？
03
简单来说，盐田因为地形限制，导致土地供应不足和产业落后，高新科技和金融企业不愿意来此入驻，拥有高购买力的潜在购房者也难以集聚，人口上不去最终导致房价也上不去。
一个区域的房价会上涨，自然是因为多种因素在驱动，这其中尤其重要的是来自政策、战略层面的推动，从而推高市场的心理预期。
近几年，深圳为数不多的土地供应与开发热点，大多集中于深圳西部，比如留仙洞、深圳湾超总、前海、会展新城等，无论是开发还是买房热度，一浪高过一浪，因此带来了这些区域的房价飙涨。
相比之下，盐田就很低调了，虽也有一些不痛不痒的规划，但难以从根本上提升盐田的政治经济地位。
在我看来，地形就是阻碍盐田发展的最直接因素。
得天独厚的山水资源是大自然给这个区域的赠礼，但也成为了盐田发展的桎梏。
整个盐田面积只有72.63公里，是深圳最小的区，加上多山的地形限制，盐田可开发的土地主要星罗分布于沿海一线，缺乏大片可开发地块。
因此，盐田不像宝安、龙岗，能为比亚迪、富士康这样的企业提供布局空间，难以形成聚集效应。新建的住宅项目同样较为分散，没办法集中优势撑起区域热度。
下面这组数据足以说明问题：
2018年，盐田区GDP为613亿元，而全市最高的南山为5018亿，福田4018亿，旁边的罗湖2254亿，全市则为2.42万亿。盐田的经济体量只是南山、福田、罗湖的一个零头。
从规模以上服务业企业数量（可简单理解为大企业数量）来看，盐田的223个，几乎是南山的十分之一，福田的七分之一，宝安的三分之一。
地形地势不仅限制了盐田的土地供应，还扼住了另一个重要命门，交通。
盐田虽然有最好的山水资源，但也是原关内区中唯一一个至今没通地铁的，在深圳市近400公里的地铁线路中，半米都没沾上。
试想，除了在盐田生活工作的人，谁会愿意在盐田买房，每天山长水远挤公交再转地铁上班？
04
没有产业和交通配套，就带不来人口增长。假如一个地区人口增量不足，那么这个地区的房价就缺乏切实的支撑，上涨自然非常乏力，甚至处于长期阴跌的状态。
2018年末，盐田的常住人口仅有24.29万人，与盐田面积几乎差不多的福田和罗湖，常住人口为163.37万人和103.99万人，连光明都有62.5万人。
盐田的人口，差不多是福田的零头，龙岗的10%，甚至比坪山的44.63万人还少了近半，仅比大鹏新区和深汕特别合作区多。
因此，在盐田房价于2008年领涨于其他关内区域之后，它后续的房价发展也就可想而知了。
除了这些，还有一个非常重要的原因，那就是隔壁罗湖的衰落。
当年罗湖还是带头大哥的时候，盐田房价可不低。原因不难理解，需求外溢，就像福田的需求外溢到北边的龙华，南山的需求外溢到北边的宝安一样。
但这些年来，深圳一路向西发展，无论是GDP还是人口，罗湖几乎都比不上福田、南山、宝安和龙华，甚至有了较大的差距。
现在，有些刚需挑房子，甚至都被调侃成从市区外溢到罗湖去找，就别提罗湖的需求外溢去别处了。
复盘盐田楼市十年走势，大先生最大的感受就是，“风景有毒”。好的自然景观环境容易打动人，也特别容易坑人。
没有城市资源，单纯的山水就是荒郊野岭；有了城市资源加持，山水才会真正变身为豪宅区。
当城市资源不够，又是数千万的总价导致流动性极弱时，不但是坑，而且是天坑。
因此，虽然万科当时是地产一哥，华侨城一直是深圳豪宅的标杆制造商，但在城市发展规律面前，同样一败涂地。
他们所看重的盐田山水资源，在深圳这种看重效率的城市面前，根本不值一提。
05
但在我看来，盐田的房子还没到不能买的地步，仍然是深圳楼市少有的洼地之一。
毕竟，深圳真正绝对低单价、又必然会有上升的区域已经不多。盐田虽然发展空间不足、经济总量偏小，但在东部地区中，盐田区的优势格外鲜明。
对于盐田来说，想要它在未来达到南山和福田的水平不太现实，但目前远远跑输深圳楼市大盘的现状也意味着，只要未来有大利好，盐田都能抓住机遇反弹一波。
可参考的案例是，今年8月，6号线、10号线开通，使得光明、龙岗坂田和平湖片区，早盐田一步进入地铁时代。
通勤条件的改善，吸引了大批福田、南山的外溢需求，进而带热了这些区域的房价。这几个片区在上半年不是房价低洼被填平，就是成为刚需打新的热点。
按照同样的逻辑预测，伴随着交通条件的突破和改善，盐田楼市也将迎来一波补涨。
再者，盐田的无敌海景始终在此，谁也拿不走，等现在深圳富翁逐渐踏入中老年，东部这一片最美的海也终会有人欣赏，那么盐田的豪宅价值，在10年后或许得以价值重估。
对普通购房者来说，今年下半年，盐田也将有多个新盘入市，未来一段时间，大先生也会前往盐田实地踩盘，为大家带来详细的楼盘评测。
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但要提醒你的是，8号线对盐田的正面影响是肯定的，但是一个片区的发展和未来，单靠一条地铁是远远不够的。比如布吉，不缺地铁也不缺学校，但同样涨不动。
建议大家如果要在盐田购房，仍要仔细斟酌下优劣势。
盐田现在的优势：
首先，旅游景观资源没得说，有长达19.5公里的海滨栈道，也有雄伟险峻的梧桐山，居住环境极度优越，可以说是深圳最美的区域。
其次，价格适中，已知的新盘价格大多为5万/㎡左右，户型也不超过110平，总价比较低，资金负担不会太重。
盐田现在的劣势：
目前，万科、佳兆业、鹏瑞等知名开发商都已布局盐田，盐田未来的发展是被看好的。但这也造成片区目前旧改项目非常多，居住起来会有噪音，且缺少商业配套，旧改全部完工还需要漫长的时间。
另外，盐田现有产业偏向商贸行业，高新科技产业布局不足，办公配套的数量也不足，产业竞争力依旧孱弱。
因此，切记不能跟风购买，在盐田这类缺乏核心产业支撑的地区，只有地铁沿线的房子可以作为刚需房买入，后续可以关注地铁和隧道的开通状况，视自身需求购买。
