深圳的房子现在到底是涨还是跌「深圳规模最大的小区」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的深圳的房子现在到底是涨还是跌「深圳规模最大的小区」整理了以下内容，希望能够有助于您了解深圳的房子现在到底是涨还是跌「深圳规模最大的小区」。

不久前，一名57岁的网友在网上发帖求助，自称在深圳有8套房产，其中3套位于盐田、2套位于罗湖，2套位于坪山，还有1套在西乡。由于每月要还贷12万，鸭梨山大，在线跪求该先卖哪套？

网友发帖求助

一般来说，粉丝买房提问都是问“买哪里”、“该不该买”、想不到有钱人的烦恼和大家不一样。

但这揭示了一个事实：以十年计，即使深圳这样房价暴涨的城市，选择错误的片区或楼盘，会让这一全球最赚钱的投资标的变成巨大的负担。

10年来，深圳房价涨幅惊人。2008年，深圳房价均价为1.26万元；2018年达到5.41万元，上涨3.27倍！但是，各区房价涨幅差别巨大。

其中，南山、福田、宝安、龙岗房价涨幅均超过3.2倍，跑赢大市。但罗湖、盐田则跑输大市，其中，罗湖2008年房价为18485元/平，2018年房价为72910元/平，10年涨幅2.94倍，低于深圳3.27倍的房价涨幅。盐田涨幅则是全市垫底，2008年盐田房价为24078元/平，2018年房价为47589元/平，十年涨幅不足1倍，仅为0.97倍。详见：《10年前买了最赚钱的深圳楼盘，收益率跑赢巴菲特！》

2008-2019年全市各区房价涨幅地图

通过那些跑输的片区和楼盘，可以更清楚地认识房地产投资的本质。

跑输案例一：美丽的陷阱

盐田区和大鹏半岛，被认为是深圳最美的地方，蔚蓝色的大海、郁郁葱葱的山岭，前海、后海、蛇口那混浊的海水完全无法比拟。十多年来，深圳在东部投资巨大，惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道，大小梅沙的海岸线建起了比深圳湾公园更美的栈道。每年夏天的假期，东部海岸挤满了“人肉”；开发商也投入巨资，其中投资最大的是深圳地产界的两大“头牌”：万科和华侨城。

然而，10年后，跟着万科和华侨城去海边投资的，却要面对一个惨淡的现实。

以盐田区为例：2008年，盐田一些海景楼盘，单价破2万元，可以与华侨城、香蜜湖豪宅比高低。然而，十年后来，盐田房价仅涨了97%，年化收益率7%，略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅落后于深圳其他区域，4.75万元/㎡的房价仅比龙岗略高，低于原关外区域房价（龙华中心区、龙岗坂田布吉、宝安碧海及中心区），并且这一差距还在加大。

一座城市的发展趋势，谁都无法对抗，即便中国房地产的领跑者万科也是如此。

2004年，热爱东部大海的王石，把万科总部从福田搬到大梅沙，建了一座躺着的摩天大楼。与此同时，万科重仓深圳东部海岸线。最著名的案例是十七英里、东海岸和天琴湾。

以万科东海岸为例，该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的，靠山面海，被外界一致看好。该楼盘2006年入市时，单价达15000元/㎡。2010年，万科东海岸四期开盘，单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。然而，即便经历了2015年以来房价暴涨，目前万科东海岸在链家网上的挂牌价不过仍然游离在每平米5万元。10年时间，万科东海岸涨幅不到15%。

2019年3月，万科东海岸在链家网和安居客二手房价

万科史上第一个临海豪宅万科十七英里，曾被称为万科的骄傲，打破了同行嘲笑万科不擅长豪宅的讥讽。据说，王石自己也买了一套。

2005年十一黄金周，万科十七英里开盘，吸引全国不少富豪坐飞机前来排队，单价高达20000-25000元/㎡，且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至，这个项目开启了2005年的那波房价大涨。2006年底，万科十七英里首家已达到4-5万/㎡。但是，13年后，万科十七英里在安居客的二手房报价55000元/㎡，涨幅不到20%。

反观龙岗布吉，2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时，布吉新盘单价多在5000多元/㎡，2010年前达到10000元/㎡，而目前布吉新盘价格达55000元/㎡，涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明，草根区打败了富人区！万科其实并没有输，输的是买万科海边房子并一直持有的人。卖房子的，永远都不会输。

真正的输家，可能是东部华侨城。华侨城曾经是深圳豪宅的标杆制造商，但在城市规律面前，同样一塌糊涂。近期，盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅，算上装修、税费、月供（或一次性投入损失的利息），至少亏损几百万。由于东部华侨城建在险峻山顶的别墅，交通不便、配套稀缺，一直没什么人气。所以，即使这个价格也未必能找到买家。而且，也由于缺乏人气，东部华侨城的旅游生意也没做起来。

天麓一业主朋友圈原价卖房

盐田涨幅最慢的楼盘，就是十年前热炒的海景房，除了华侨城天麓、万科东海岸之外，中海半山溪谷、依山花园等海景房，10年来的房价涨幅同样跑输深圳大部分楼盘。附部分2009年开盘的盐田项目及目前二手房报价：

跑输案例2：旧城区豪宅跑不过刚需盘

罗湖，曾经是深圳房地产的主场。2008年时，罗湖与南山房价不相上下，均价都为18000元/㎡左右。仅10年时间，就让这两个区域房价差距迅速拉大。罗湖房价从18485元/㎡上涨至72910元/㎡，前后涨幅294%，但南山房价涨幅超过400%。

罗湖可以说是深圳豪宅的“鼻祖”，早在2000年前后罗湖就形成了深圳第一批别墅群——银湖别墅群，包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此，千万别墅不计其数，也汇聚了当时罗湖最多的商贸富豪。

2008年，银湖别墅总价多在4000-5000万元之间。10年后，香蜜湖、蛇口、深圳湾等新豪宅片区相继崛起，银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色，其房价不但没有明显上涨，有的甚至出现缩水迹象。据链家网数据，银湖片区的别墅单价多在10万元左右，其中，金湖山庄一套独栋别墅344.75㎡的独栋别墅在链家网上挂牌总价为4000万（单价约11.61万/㎡）。2008年的齐明别墅，一套421㎡独栋别墅，原报价4800万（11.4万/㎡）。前后十年，几乎零涨幅。

去年年底，一位住在银湖的朋友告诉楼校长，他们那里的别墅，降价200万没人买。

金湖山庄344㎡独栋别墅在贝壳找房网上报价详情

银湖别墅房价凝滞，一个重要原因是罗湖衰落，银湖风景虽好却过于安静，缺乏活力，十年来没有增加任何教育、商业资源。从产品来看，深圳新兴富豪更热衷于深圳湾一代的大平层，别墅在深圳几乎没有发展空间。

除了银湖别墅外，罗湖的经典豪宅华润万象城幸福里的房价表现，也尽显疲态。在罗湖有十多年房产中介经历的张鸣（化名）回忆：“因为与万象城连为一体，当年幸福里开盘定价高达单价4万/㎡，居当年深圳市场前三名。那时，南山后海房价也不过25000元/㎡上下”。10年后的今天，华润幸福里在链家挂牌价为92000元/㎡，10年涨幅不过1.3倍，而现在后海那些品质和名气不如幸福里的楼盘，挂牌价早已达到12万/㎡左右了。