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以下文字

随着六月接近尾声重庆楼盘备案价查询，新房的受欢迎程度明显下降。

根据铭腾数据。

最近几周，在5月初土地拍卖刚刚结束的情况下，商品房的成交量已经淡出高光。

来源：明腾组织

连续四个星期，供销比基本持平。

所以最近有很多读者私信问：

“新家的热度下降了吗？”

“难道重庆楼市拐点来了？！”

01

在我们进入拐点的话题之前重庆楼盘备案价查询，让我们看一下这种旋转的主要信号。

也就是四月底的土拍卖。

大多数人认为这次是土地拍卖引擎推动了房地产市场。

其实，

图牌对小阳春来说更像是一个放大镜。

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回到今年的三四月份。

以西永、中央公园为首的热门板块逐渐出现断货迹象，楼市迎来久违的春天。

回顾4月底的土地拍卖结果。

实际上，真正实现楼价飞跃的只有高新区和北区。

虽然九龙坡、松树桥、大渡口等板块均被拍卖，底价较高。

但与之前同行业的地王相比，一批地标拍卖并没有实现真正的地价刷新。

就连光阳岛地块也在第一批土地拍卖中，

依然保持自摸的趋势。

所以，我很想说土拍的作用，

最明显的就是加速热门领域的价值转型。

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从这个角度来看，虽然目前的市场相对于拍卖结束来说一直很平静，但本质并没有改变。

热门板块的热度与今年上半年持平。

中央公园、蔡氏、西永、大学城等板块开盘继续保持热销。

以高新区为例。

5月至今，高新区所有新开/引进物业的周均成交率均保持在75%以上。其中，也有低于均值的别墅产品（来自科瑞的数据）。

只要打开网上房产查询就知道网上签名了，

热门行业的绝大多数房产仍然没有选择性。

来源：在线房地产

因此，尽管新房的整体受欢迎程度有所下降，

但拐点是否真的到来，需要更明确的市场反馈。

02

那么，重庆楼市接下来会面临什么？

短期内会不会出现拐点？

下一个重庆楼市将面临两大困境：

■即将连续两个月进入传统淡季

■ 同时，大概率第二批土地拍卖会延期

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首先，即将到来的七八月份可能是重庆楼市最典型的淡季。

从 14 年的可用数据到 20 年。

7-8月楼市基本处于低迷状态。

即使在2017年重庆楼市火爆的时候，7-9月间仍出现明显的低迷。

仅在 18 年前，房地产市场在 7-8 月出现了短暂的复苏。

同时也被视为维持人气的关键因素

——

原传第二批土拍卖会在7月举行，

也很有可能会延迟。

从这个角度来看，想用第一批土壤拍卖的热度来承担整个夏天的热度是很具体的。

但是有没有可能断言，

夏季楼市拐点即将出现？

答案仍然是：不一定。

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有一个重要的误解。

大多数人似乎对市场只有两种看法：

或蓬勃发展，或跌落谷底。

但房地产市场的热度绝不是一个恒定的沸点。

调整期总会有差距。

拿2016年底到2018年的整体趋势：

16 年 10 月到 17 年 6 月，

楼市已供不应求9个月。

2016年12月至2017年3月期间，价格横盘调整。

2017年4月至6月，房价再次呈现明显上涨趋势

转入 2017 年 7 月，房价涨幅和交易量均出现下滑。直到 2018 年 2 月，楼市才再次出现明显回升，并一直持续到同年 8 月。

近两年，先后经历了“部分银行停贷二手房”、“停贷三房”、“承认房贷”、“限售两年”、“严控”三无”等。

在这一系列的连击中

——

楼市其实经历了几次短暂的调整，而不是连续两年沸腾。

所以根据以往的经验，即使进入7-8月的低迷期，也无法真正判断楼市是否会进入拐点。

最重要的是，

后续市场是否还有机会激活楼市仍是个问题。

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03

从目前的情况来看，

潜在激活有两个主要机会：

■第二批土壤拍卖；

■第一批高价入市。

让我们回到延期后的第二批土壤拍卖。

传闻第二批土地拍卖或推迟至8-9月，将成为决定楼市走向的关键之一。

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第二批土地拍卖会怎样？

在第一批土地拍卖之后，第二批土地拍卖肯定很难重现第一批的高溢价。

但土地是房地产公司最基本的生产要素。

那些没有参与第一轮土地拍卖的开发商将不可避免地面临两个结果：

占据未来可能失去的土地或市场份额。

回顾第一批土地集中拍卖，各大开发商共抢到42块土地。注：部分特殊地块除外，如广阳岛地块等。

在这些取得成功的开发商中，总共有8家开发商只获得了1块土地，被联合收购。

而在去年重庆市场前30名的房地产公司中：

万科只拿一块界石；

香港置地、阳光城、绿城、东源、华润、金地等多家开发商均未能出让土地。

那些缺席第一批土拍卖的开发商，可能是今年余下两场土拍卖的最大伏笔。

04

此外，首批土地拍卖后的高价土地将逐步开始重塑下半年热点板块新房市场的价格结构。

我们简单计算一下楼价对应的新房成本价。

商品房价格构成主要包括：

土地成本、建筑安装成本、税金及其他成本（如管理费、营销费、财务费和不可预测的成本等）。

我们先测算高新区成交底价12007元/㎡的土地。

12007（土地成本）+5000（前期建设成本、建筑安装成本、城市配套成本、契税等）。不涉及税费，这块地的成本价就来了。

——

17007元/㎡

请注意，这是建筑价格。

因为各种税费、管理费等都是根据楼盘推出后的成交额来计算的。为了计算成本价，我们先假设售价为17007元/㎡。

各项税费建议为12%；

其他费用（管理费、财务费、营销费和不可预测部分）建议为16%。

所以最终成本价约为：

17007*(1+12%+16%)=21768元/㎡（施工面）

价格构成因开发商而异。

成本价的定义也会有一定的波动，以上仅供参考。

但是在这个数字上，

无疑是彻底摆脱了高新区现有的房价上限。

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以西勇新房在土地拍卖前的拍卖记录价格为例。

主流房价集中在12000-15000元/㎡之间，

最高纪录为融创文旅城别墅产品，24800元/㎡。

在第一批土地拍卖中，高新区共拍卖5宗地块（不包括盘溪涌板块业主）。

■平均保费率65.16%；

■楼面均价12096元/㎡。

毫无疑问，土地拍卖带来的土地成本将迅速推高高新区的新房预期。

同样的事情也发生在中央公园。

泛中央公园在第一批土地拍卖中售出了约11块土地。

■平均保费率高达50.86%；

■楼面均价13386元/㎡。

我们也遵循之前的计算模式。

根据泛中央公园板块的平均楼面价格计算平均楼面价格的成本价。

(13386+5000）*(1+12%+16%)

=23534元/㎡（施工面）

中央公园在土地拍卖前的价格格局也主要集中在建筑面积15000-18000元/㎡的档口。最高纪录价格是龙湖云瑶御笔的复合别墅产品，建筑面积32000元/㎡。

当它们上市时，仍然是重塑价格体系的时候了。

而这部分土地拍卖扩大的高价土地，能否经得住购房者的考验？

这也将是决定房地产市场未来走向的另一个关键因素。

05

总结一下，今年下半年，甚至明年。

重庆楼市仍有机会。

现在判断新房是否处于拐点还为时过早。

但对于所有购房者来说，

不建议盲目追高。

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过去制衡重庆楼市的关键因素：

■每天供应土地数量，根据数量确定价格；

■公租房多，福利全国最高；

■房产税起征点低，“一改”还能碰“豪宅税”。

三个轴都没有松动的迹象。

此外，壳牌还有14万套二手房的库存，足以将新房的价值保持在一定的预期范围内。

毕竟，当新房的价格完全超出承受能力时，

还有多少人会继续坚持“新房癌”？

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文丨重庆娄云社作者丨山城青年

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