房子应该是可以影响每个人情绪的商品。买房或租房时，最不能回避的就是房产中介，最不能回避的就是绿工。

中介手段多，手段巧妙，对首次购房者的杀伤力确实很大。在那种嘈杂的环境中，很容易失去理智。买房是自己的事，一定要把握好，一定要保持自己的清醒，不要随波逐流。

教你如何与中介打交道，如何与他们打交道。

这也是很多人总会踩坑的地方。讲之前大家都知道，大家的痛点之一就是中介的套路很深。哪里都可以坑。但我无能为力。跳过这部分调解。因为你必须通过中介才能在市场上出售房屋。

调解是一把双刃剑。用得好是利器，用得好还能买到便宜的房子。用不好，会变成我们给自己设的坑。

我们会看到，在朋友圈，浏览软件（58同城、安居客等）上低于市场价的房源，99%都是假货。我的天，这房子的装修、布局和社区环境都那么好。它看起来比同样大小的房子大得多。而且价格比邻里低很多。这只是给我的吗？没错，就是专门为你准备的陷阱。事实上，看起来面积很大，因为中介挂的图片本身可能是假的。或者拍摄角度。如果联系代理，接下来的剧情应该是这样的。

对不起，那房子昨天在网上卖掉了。

对不起，该套装的所有者已退回价格。

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没有馅饼会从天上掉下来。 99% 低于市场价的房源是假房源。剩下的 1% 可能已经在你在购房软件上看到之前的几秒钟内丢失了。

日常一、这房子能买吗？

场景一：房子再烂，也是好房子。夸大优势，避免劣势。

我可以买这个房子吗？有三种情况。在一个合格的经纪人眼里，房子再烂，都是好房子。给你看房子时，夸大优势，避免劣势。楼层高的会向你展示灯光，楼层低的会向你展示庭院。一楼可以看到门口的控制，可以围成一个花园。如果房间朝北，夏天凉爽，如果朝东，则意味着没有西方太阳。高架桥旁边，据说交通方便。

场景 2：我最终爱上的房子的价格至少贵了 5%。

其实这也是中介常用的方法。导演也不高兴。好的房子，当卖家挂牌时，中介会建议更高的价格。让卖家觉得是真心帮他卖，让买家有讨价还价的空间。

解决方案：

第一条黄金法则：亲吻 100 只青蛙，找到青蛙王子

我们希望以价格为导向，我们希望以实际交易的价格为导向，并始终与同一个房子进行比较。亲吻 100 只青蛙，找到青蛙王子。查看足够多的房屋进行分析和比较。您将如手背地了解市场价格。哪个房子值多少钱。预算能在这个区域匹配什么样的房子，不容易被一些额外的信息误导。因为中介有时候，他说了很多假话。但他的价格可能很便宜。所以你必须有自己独立的辨别能力。发展这种独立的歧视就是看到足够多的房子。在您的脑海中创建一个模型。这是附近什么类型的公寓的价格。什么方向大概是什么价格。装修好不好，有什么区别？楼层高度差应合理。你的头脑会有一个价格系统。

第二条黄金法则：筛选合格的代理

中间人很多，如果你们相处不好，或者一开始就不喜欢这个中间人。然后勇敢地摆脱它。没必要再见面了。也没有必要为了省事而与你不喜欢的中介保持联系。你可以直接找自己喜欢的、顺眼的人，或者特别注意你的中介去交流。来，让她带你看看房子。这样一来，至少从你的角度来看，房子的观景也是令人满意的，你被这个中介骗的可能性比较低。所以，找一个你喜欢的机构，那个机构也喜欢你。这个过程变得非常愉快。还要避免一些坑。

套路二、真的有这么多人抢吗？

场景一：主单被强制，明天下定金；

99% 的虚假和 1% 的真实。中介说性价比很高。这两天来了好几批客户来看，也有客户准备洽谈。押金最迟可以在明天之前支付。我对楼主很熟悉，可以请楼主按这个价格卖给你。否则，您必须先支付诚意金。这是最基本的强制命令。

场景二：高层强制下单，【三假一真】假代理，假买家，假价格，真房东。

该机构最引以为豪的是其奥斯卡级别的演技。让买家觉得房子特别抢手。

我的一个朋友刚刚开始寻找一个新区域，然后走到楼下的一间套房，那里有几个看起来像买家和代理商的人正站在那里等着。这对夫妇一走进去，买家就说他们已经等了很长时间。几个人在楼下等着。他们看起来还不错。代理商立即当场谈好价格。一直都说价格低于市场价。如果你今天不买，别人会存钱。买家在此期间接到了几个电话。这都是关于房子的。不过楼主又打了好几个电话，都在谈价格。感觉就像我马上就买了一样。然后中介又不停的打来电话，就是总有新客户要来看房。这个房间里暂时有人在说话。只能延迟。在这个时候如此紧张的气氛中，如果你在中间，你可能会发呆地买下这个房子。事实上，你有可能是这所房子的唯一买家。

实际上，这栋房子是 97 年的楼梯房。完全不符合他们最初设定的目标。而是因为那种气氛。常人是无法分辨真假的。这是一场精心策划的演出。楼下是演员，电话那头是中介。所有打电话的人和说的话都是预先设计好的。只是为了营造一种恐慌和攫取的气氛。

如何回应：

我们会在第一课告诉你，买房首先要制定适合自己的购房计划。清楚地确定要去哪个区和哪种类型的公寓。

不忘初心，坚守最初的买房计划，明确小区、户型。经过大量清沙拔出来的房子，才是符合自己标准的房子。只要相信你自己的购房计划。它不会由中介主导。这个首付就是在哪个区买什么类型的房子。

我已阅读我公寓类型的所有买家和卖家以及所有租户。我了解所有待售清单。这个时候，一旦给出了价格，没有出价，就不容易上当。你只会在你不熟悉的领域很容易被愚弄。那么，真的有那么多人在抢这个房子吗？也许你是唯一一个抢劫的人。

常规三、可以利用这个吗？

情景一、我最喜欢的房子远低于市场价；

一笔巨款可能是一个巨大的坑。我相信你在给二手房定金之前可能不会做任何研究。尤其是当你看到你喜欢的房子时。也低于市场价。经纪人只是拍了拍他的胸口，说，绝对没问题。转让将立即签署。我以为我赚了几十万美元。事实上，如果你买不到房子，你将不得不支付押金。例如，房子是否真的被封锁，是否是鬼屋。代理是否有空间隐藏一些你不知道的信息？

场景二、零首付，零佣金购买，5年租金回扣。

在朋友圈，你可能经常会看到中介发来的一手房信息：零首付，零佣金买房。以 5% 的价格租用 5 年。似乎很划算。房价确实在黑暗中上涨了很多。要知道羊毛总是来自羊。这种类型的房子通常是 IQ 税的代表清单。真正抢手的房子，为什么要这样卖？

解决方案：

文章一、放弃有此类信息的一手房推广；

只要你在朋友圈看到折扣特别大、首付特别低、租来的房子，往往都是有重大缺陷的房子。一切都有两个方面。能做到这么好的条件，证明它有一个巨大的缺陷。能够达到这样的优惠条件。他可以卖掉。只要他的条件不是那么好，根本就卖不出去。

部分二、二手房：让中介做房产调研，分时段去小区和保安、保洁、邻居聊天。

看到好房子，一定要先请中介进行产权调查，确保产权清晰，没有被法院查封。分时段去小区和保安、保洁、邻居聊房子：以前的房东是干什么的？现在的房东是做什么的？你住什么样的租户？这房子最近有什么事情吗？有没有争议？有谋杀案吗？是鬼屋吗？这些只是小区里的天才护卫，保洁阿姨，楼下，邻居……是最清楚的。

当我们必须看到很多东西时，试着做一些研究。但如果中介带你去那里，你将无法调查。所以，和经纪人一起看过房子后，你可以自己出去走走，看看有没有什么不为人知的消息。是你不知道的。

市场错配

我们谈到了中介的各种套路和我们的应对计划。每个中介都是坏中介吗？现实情况是，中介的角色就是交易，他们的佣金来源完全与交易挂钩。中介的性质看房APP哪个好，他们不在乎客户买什么样的房子。买好房子，或者很便宜的房子，或者很贵的房子，或者很差的房子，都不是他们最看重的。他们最想的是你会真正完成交易。真的会买。这种兴趣导向使他们隐藏了一些真实的信息。

但是，有很多中间人是好的。他会真正找到与客户匹配的客户列表。但是，前提是你心目中的目标listing是什么？目前，整个市场是不匹配的。代理无法知道您的真实房源是什么？连自己的真实想法都不知道？

说到底，您只知道您的目标列表是什么？只有代理才能知道您的目标并找到适合您的房子。

折扣经纪费

当你查询代理费时，代理经常会告诉你：“按照公司规定，收取3分的佣金。”我会不理你的。在买房的过程中，中介费其实是一笔不小的开支。 500万元的房子需要15万元的中介费，中介一般对中介费比较坚持，这和他的收入有关。因此，我们需要选择一个合适的时间，让中介愿意在不伤感情的情况下帮您省下中介费。

谁能为你找到好房子是一件极其关键的事情。如果你一开始就跟中介谈中介费，中介会认为你买房可能没有诚意，或者你买房后可能不给他中介费。他会怀疑你有跳单的风险和可能性，所以他不会给你好的listing，中间会给你设置很多障碍，所以你一开始就不要谈代理费，你应该和中介保持良好的互动，并承诺给他相应的费用。

而真正节省中介费的时间应该是在买房的中间，也就是当你基本决定要买这个房子的时候，再和中介商量中介费。你可以告诉他，这房子离他的期望和家人的期望还很远。对于这所房子，他也很为难，现在也很犹豫。你也可以说，你现在的首付还不够，只有10万元左右。你怎么买得起这个房子？这个时候，猜猜中间人是怎么想的？他面临两个选择：一是卖掉房子，收取全额中介费，即收入15万元。但如果今天不能成交，你很可能决定明天不买房，那么他面临的第二个选择就是：一分钱都没有，收入为零。

所以在成交前的那一刻，中介很愿意促成，少收总比没有好。这个时候，谈经纪费就特别容易了。因为你们的关系已经确立，你就向他征求意见，他确实看出了你买房的诚意。这时候，削减代理费会变得更容易、更有效，同时也能保持你与代理的关系。中介费能减多少？结果可能超出你的想象！假设按3个点收取代理费，即15万元。也许他会给你50%的折扣，你可以省下7.5万元；说不定他会给你30%的折扣，你可以省10.5万元；也许他会给你20%的折扣，你可以节省12万元。这些折扣我都经历过，所以我们要勇敢地向中介寻求帮助。

一栋房子能带来多少价值？买卖赚取差价、增值收益、租金收入、合法节税、按揭贷款等，房子能创造的价值远超想象看房APP哪个好，胜过任何投资工具！要说中国最稳，估计很多人都会想到房地产。跟子安一起读书，买好房子，过好生活，让你的梦想成真，为你的梦想找到一个家。