为什么过了十年北京南三环房价还不如北五环区域发展逻辑分析
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的为什么过了十年北京南三环房价还不如北五环区域发展逻辑分析整理了以下内容，希望能够有助于您了解为什么过了十年北京南三环房价还不如北五环区域发展逻辑分析。
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在北京房地产圈，南三不如北五，这个梗说了好多年。
1、房价的落差
海淀的上地、五道口一片房价超过了10万元/平米。
而在朝阳北五环，好一点的次新均价超过了10万元/平米，甚至便宜的也要7万/平米。
反观南三环，主要辐射东城、丰台和朝阳的部分区域，包括永定门、方庄、宋家庄以及马家堡等地，房价最高的是永定门，8万多每平米。
整体来看，南三环的房价跟北五环相比，不是差了一星半点。
从近10年的涨幅来看，北五环的商圈价格涨幅明显高于南三环，上地10年间价格翻了3.54倍。
图：北五环主要商圈10年价格涨幅（倍数）
图：南三环主要商圈10年价格涨幅（倍数）
2、南部崛起的十年
北五环的上地、西二旗这一片，高科技公司云集，是海淀产业最强所在；
而与之比肩的就是望京、三元桥，阿里巴巴、美团等多家互联网公司撑起望京产业势能。
北五环位于这两个最强产业带之间，在科技与互联网产业的造富神话下，一批批高收入群体在周边安家。
而南三环主要是一些传统产业，像大红门就是服装批发集合地，这几年疏解首都非核心功能后已经逐渐迁出了。
相比北京的东边、西边和北边，南部整体产业比较弱。
这些年，中关村产业带、望京的发展已经成熟，甚至到了瓶颈期，已经没有增长的动力，而在南三环，丽泽成为北京新的发展极。
丽泽的定位：
新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，主动承接金融街、北京商务中心区配套辐射。
丽泽将与中关村新兴科技金融功能区、东二环金融商务带形成犄角之势。
2022年第一季度，丽泽金融商务区入驻企业共计824家，其中金融企业420家，新兴金融企业394家，占金融企业的94%，高端产业从业人员已超过6万人。
华为中国总部、中国广电、中国证券金融股份有限公司、中国证券投资基金业协会、中国人民银行数字货币研究所、中国物流集团有限公司等多家公司在这里安家落户。
南三确实不如北五，但未来会一直如此吗？
3、北五环小区涨幅
这一轮，北五环周边涨势明显，尤其是海淀以及朝阳的次新小区，涨幅远超北京平均20%的水平，可以看出北五环的购买力有多强大。
表：北五环部分楼盘过去两年的涨幅
远洋万和城B区——亚运村高端改善的代表
小区位于亚运村的东南角，2008年开盘，西侧1公里左右就是地铁13号线和15号线望京西站，交通非常便利。
周边有远洋未来广场的商业配套，可以满足生活的基本需求。
小区户型比较多，从84平两居到470平复式五居都有，刚需和改善都可以找到合适的房子。
图：远洋万和城B区小区各居室占比
小区89平的两居目前报价1230万，单价超过了13万/平方米。
4、南三不亚于北五的小区
本轮周期，南三有不少优质小区，价格和涨幅并不逊于北五，让我们看到了南三崛起的希望。
过去两年，北京整体上涨了20%左右，而丰台丽泽周边不少优质楼盘的涨幅都跑赢大盘。
表：丽泽周边主要楼盘过去两年的涨幅
昆仑域——最贵的盘，涨幅也最高
小区位于二环外，地处丽泽金融圈的辐射范围内，到金融街的距离只有8公里。
北侧约1.5km到大观园和陶然亭公园，14号线和19号线双轨道，出行非常方便。约200米左右就是万达广场，配套齐全。
小区的外立面以新古典建筑风格为基础。
融入赖特式新草原建筑风格元素，红砖、石材与古铜等多种质感，打造大宅气质。
小区以纯改善为主，最小户型是144平的3居。
图：昆仑域小区各居室占比
目前小区144平的三居挂牌价格已经达到2150万，单价接近15万/平米。
保利百合——丽泽周边的城市花园
小区位于三环外500米左右，距离丽泽SOHO3公里，小区门口200米是9/10号线六里桥站，交通优势明显。
六里桥片区的配套均衡，西北侧1公里左右就是银座和谐广场，居然之家、永辉超市都在1公里内。
小区共1400户，其中纯板楼200多户，均为三层室，每栋楼的顶层是带阁楼的复式，南北通透的户型占一半以上。
小区以两居和三居户型为主。
图：保利百合小区各居室占比
小区86-89平的两居户型设计规整无浪费，目前单价10万 。
西宸原著——丽泽最“新”的小区
小区离保利百合不远，位于西三环边上200米左右，近丽泽桥，步行15分钟即可到达丽泽商务区。
小区建筑外立面采用进品的米黄石打造，塑造出典雅风范的大宅。
石材特点是细腻，近看沉淀，远看温润，光泽度保持好，历久弥新。
龙湖原著系列精雕园林，带来宁静享受。
小区共有9种户型，平层三种，145平米的4居室，176平米的3居以及220平米的3居；
叠拼别墅面积300-430平米不等。
图：西宸原著小区各居室占比
目前在售的223平米三居，挂牌价2700万，单价超过12万/平米。
高端住宅拔地而起，周边城市环境在不断建设更新，产业发展日新月异。
北五环发展在停滞不前，而南三环则迅速强大。
现在南三还不如北五，但差距切切实实在缩小。
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