2011年11月在《官方公报》上发表的简单话语：“在公证人面前，个人之间通过买卖进行的房屋所有权转让已被正式确定”，不仅会改变法律全景，而且会实质性地改变，古巴城市。通过《一般住房法》 [i]的这一修正条款，许多先前存在的行政限制的所有权的转移得以释放，事实上打开了半个世纪之后古巴重新开放房地产市场的可能性。

应当记得，在古巴，您只能拥有一个联排别墅和一个避暑别墅，只有古巴人和外国居民可以成为所有者。还应指定市场是指房屋建筑物，而不是土地。《土地法》的不存在导致缺乏定义和矛盾，因为两个法律现实并存：受制于商业交易的建筑基金和空置的土地(大部分已国有化)，国家可以在土地上为其分配表面权建造房屋以换取适度的付款。

尽管2011年的规定涉及与房屋所有权相关的权利转让，但这从两个角度间接关系到土地。一方面，没有住宅与一块土地没有关系，也没有在其财务评估中传达其所拥有土地的价值。另一方面，该住宅本身在某个城市以及在其内部的特定区域中的位置，无论其内在价值(材料，建造日期等)如何，都会影响其在可及性和技术方面的价值和该地区可用的服务基础架构。

谁是这些交易所的主要角色，谁是潜在的买卖者?

第一类家庭拥有宽敞的住房和有限的收入，并且需要资金来使他们的生活更舒适，因此他们牺牲了目前的住所，换来了一个较小的住所，舒适度降低或离市中心越来越远。也有一些人需要资金来开办私营企业，而没有其他融资来源，或者那些离开该国并通过资本移民的人使他们在目的地有了新的起点。最后，不乏人(主要是外国人)进入(通过古巴有头脑的人)从事买卖业务，并在买卖，维修和随后的出售中发现了一些超值价值的人。

买家中有两个细分市场。一群收入有限的古巴人，其中包括年轻夫妇，因过度拥挤，离婚或其他原因而需要破裂的家庭，以及从该国另一部分移民并需要住房的人。在收入较高的购买者中，可以将在国外有亲戚的古巴人确定为有资本投资一项业务(通常是出租房屋和房间)或帮助他们解决住房问题;古巴人有足够的资金改善住房状况;以及想在岛上投资的外国人或居住在国外的古巴人(餐馆，为游客租用的房屋，买卖修理等)。

古巴房地产市场的供求方式不同，有时甚至是非常特殊的联系和交流方式。供需之间联系的技术能力不断提高，已从买卖双方之间的基本接触，通过“经纪人”或“财产销售经理”转变为更复杂的解决方案，例如“ Revolico”，“ Porlalivre”， ”，“ Cubisima”，“ Casas Cubanas”等，以及一些房地产代理商。

自政策变更以来已经过去了八年，尽管由于有关交易的信息不透明，很难描述这个市场的特征，但已经可以确定启动过程的某些特征。尽管国家拥有统计登记册的信息，但实际上公共统计数字为零(交易必须在公证人之前进行，并告知司法部)。这就是为什么以下许多观察结果仍仅进行定性评估的原因，主要是从专门发布买卖广告的网页上进行的。

市场的演变

显然，从2011年开始的买卖过程在头几年就大大增加了。据报道，2012年全国售出45,000套房屋，2013年[ii]售出88,000套房屋，但2016年销量开始下降。Cubisima门户网站的视图[iii]向我们展示了，尽管2012年首都注册了约8,000个新广告，但2015年超过了25,000个，但从那一年开始，它们现在已减少到今天的9,000个[iv]。

在2015年寄予厚望之后，随着与美国的外交关系的恢复，由于特朗普政府采取的强制措施，哈瓦那市场目前正出现收缩迹象。

外部移民限制降低了出售房屋迁移的兴趣，并增加了汇款的限制和美国(以及欧洲)旅游业的减少，从而降低了需求，并降低了房间价格。房屋出租。到目前为止，能够使市场复苏的唯一因素是古巴人返回该国(过去六年来该国约有30,000人返回古巴)，但这似乎并不是决定性的。

应该强调的是，古巴房地产市场主要是哈瓦那现象。超过80%的销售广告位于首都，而其余的则分布在旅游区和省会之间。反过来，在该城市中，它集中在沿海城市哈瓦那(6%)，哈瓦那中心(12%)，广场(13%)和普拉亚(22%)，这些城市中的广告累计超过一半，只有四分之一的人口。这些城市也是价格最高的城市。

低收入人群也从北部向南部，从市中心向城市外围转移，这被定位于哈瓦那资产阶级以前居民区的新兴精英阶层更具偿付能力的阶层所取代(锡伯尼(Siboney)，阿塔贝(Atabey)，米拉玛(Miramar)，科利(Kohly)，新维达(Nuevo Vedado)…)。这重现了社会地理分层，在革命的最初几十年中已大大减弱。

哈瓦那老城是这些转变对身体产生更大影响的地区之一，那里的高档化症状已经很明显。有大量私人投资来修复用于游客住宿或旅游服务(商业，美食)的旧建筑，并且投资规模在经济和物质上都在增长(最初，在目前已经有案例的情况下购买了个人公寓或房屋)购买整个建筑物和部分街区…)。

目前，该市的平均业务价值肯定下降了。一半的报价低于30,000 CUC，35%的报价在30,000至100,000之间，只有15%的报价超过100,000 CUC。在最初的几年中，市场被分为两个层次，其中一个价格低于25,000 CUC的小型房屋，有时处于正常或状况不佳或周边地区，而在大多数地区，价格可能会最高人口，另一个包括从50,000古巴加元到一百万以上的住房，这些住房主要是通过外国资本经营的，这些资本要么来自居住在国外的古巴亲戚，要么来自来自其他通过figure头非法在古巴经营的国家的投资者。

目前，最多的范围(23%)是介于10,000和20,000 CUC之间的范围，并且随着价格的上涨，要约数量逐渐减少。根据预期的普遍下降，这可能表明外国资本参与市场的减少。因此，通过推论，人们还可以期待，当与美国的关系恢复(2021年，2025年)时，市场将再次恢复活力，价格再次上涨，并且可能再次分裂。

地域，社会，法律和财务影响

该活动有其光影。首先，由于建筑物的修复以及建筑工作以及正在创建的美食或住宿业的大量工作，无疑可以改善建筑物的外观。

同样重要的是，开放更多的机会来重新安置住房基金中的人口，而住房基金以前仅限于“交换”或以物易物。另一方面，这项改革使几乎处于睡眠状态的资产获得了价值。如果我们保守地评估这8年中大约35万笔交易的数量和平均2万个CUC的交易额，那么激活的财务量将约为70亿CUC，即每年约10亿。

在负面方面中，我们可以提及根据城市人口的经济能力，以及城市中部分房地产企业周围的非法环境(存在of头，可能的贿赂等)而造成的社会分化和再分配的增长。 )。

另一个矛盾的方面是程序的不一致，这在不同的机构和法规之间是显而易见的。例如，尽管获得了在住宅中经营的商业许可，但建筑或工作许可证并不包括此类数字，仅限于住宅的修复，因此，任何房屋的改建都必须“伪装”为房屋。

当前经济和社会模式的改革涉及对财政手段的审查。这在2012年的新税法[v]中得以实现，其中25种预期税中，只有两种与住房直接相关：房屋和空地的财产税以及资产和遗产的转移。第一个是所有权契据中所确认价值的2%，尽管由于城市地籍尚未完成且财产登记仅包括部分城市房地产，所以尚未在2019年实施。第二种适用于动产和不动产的财产转让，是其法定价值的4%，买卖双方均需缴税。

对于房屋，该价值是当事方宣布的价值，但前提是该价值等于或高于产权契据中所述的价值，即极低。这就是为什么在2017年第343号法令中[vi]引入了住宅的“参考值”(最低)，必须对其缴税，以便能够更接近房屋转让的实际价值，从而规避逃税行为加强税收控制机制。

为了确定参考值，考虑了住宅的建设性特征，住宅的大小以及在其城市化水平不同的地区中的地理位置。此过程使哈瓦那的值在以下参数之间变化：Playa，Plaza和Old Havana的城市从2880到18840 CUC;在塞罗，哈瓦那中心，十月十日和埃斯特哈瓦那，从2400到15700;在其他城市从1,920到6,800。

尽管可用的参考评估比产权声明中的评估高得多(介于15到20倍之间)，但仍远低于市场价格(可能高出10倍)。例如，在该市最好的社区之一(Miramar)中，一栋好的公寓的标题价值为1,200 CUC，参考价值为18,000 CUC，市场价值为200,000 CUC。比例是1 – 15 – 167!

的确，古巴能够通过将大部分未建成的城市土地国有化和每平方米固定价格的分配，摆脱房地产投机超过50年，但2011年房地产市场的开放显然造成了漏洞，这些漏洞可能导致某种法律混乱，以至于外国投资者利用国家的head相来获取建筑物并从其商业开发或修复和随后的出售中获利。

找到尽可能限制投机现象再现的行政和法律机制将很重要。为此，引入了用于纳税的参考值，但似乎不足以充分规范当前的房地产市场。更具战略意义的将是保持对当前公共土地的控制，以防止在城市地区重新引入投机现象。

无论如何，为了在更精确的框架内限制房地产市场，朝某些方向行动很方便：

继续进行改进(更新和计算机化)，并将本地信息系统，财产记录和城市地籍的建成作为公共场所，以加强法律安全。

通过更多地公开传播规划工具，恢复城市纪律以及加强领土主管部门(市政政府)相对于部门(部委和部长级代表团)的归属，改善土地的管制和控制。

简化土地估价(地权价格，地籍价值和市场价值)和房屋(地契上标明的价值，参考价值和市场价值)的估价程序并使之兼容。

明确定义本地房地产资产是什么，因为在古巴管理土地的代理商不是市政府(负责监视领土逻辑)，而是部级部门(倾向于捍卫部门逻辑)。对于市政当局来说，建立和管理自己的土地基金将是非常合适的。

通过信贷，公私合作以及税收(加强房地产税，引入可捕获和回收部分资本收益的税收，对闲置的城市土地征税，引入捐款)来加强地方财政改善，扩大对地方发展的领土贡献和采用新的税率)，包括在适当的税收中，管理房地产资产的国家实体。

就像任何一种城市现象一样，系统要素之一的变化会对整个结构产生影响，因此您还必须以整体方式思考和立法，并适应所有受影响的要素。尽管房地产市场的开放无疑是一项全球性的积极举措，但必须完善和更新能够控制其运作最不利方面的金融和法律工具。毫无疑问，未来几年将需要它。