房产抵押贷款的易发风险贷款办理之前房产“低值高评”
银行应在贷款期间不断检查借款人的履约能力和抵押财产的实际情况，发现问题及时处理，防止逃债和故意贬值抵押的财产
在银行业信贷业务中，抵押贷款因其业务标准化程度高、具有一定的风险缓释措施而成为银行机构普遍青睐的热门贷款类型，抵押品主要为房地产。近年来，该行房地产抵押贷款业务在实际经营中暴露出诸多风险。对于农村中小金融机构而言，如何有效防控房地产按揭贷款业务风险已成为其面临的重要课题。
房地产抵押贷款的风险
贷款处理前物业“低价值高评级”的风险。当客户到银行申请贷款时，银行需要按照既定的抵押贷款利率进行贷款。由于融资需求，客户往往会考虑并偏好使用有限的房产抵押，申请最高额度“上品”的贷款。目前，第三方评估机构按抵押财产的价值向抵押人收费，抵押人和评估机构已形成事实上的雇佣关系。评估”风险。
在贷款关系存续期间抵押财产贬值的风险。房地产市场受供需、政策、税收等因素影响，从客户向银行申请房地产抵押贷款到贷款到期，市场容易出现波动。近年来，在监管政策的影响下，部分抵押给银行的房产普遍处于持续贬值状态，贷款期限越长，折旧率越大，导致抵押房产价值不足的风险加大。 .
当贷款有风险时，银行接受抵押财产过程中的风险。当房地产抵押贷款到期时，由于前期的虚假评估和贷款期间的贬值，抵押物的实际价值将难以偿还全部贷款本息。当债务人资不抵债或提前转让其他有效资产逃避债务时，银行不得不向法院申请强制执行抵押。在这个环节，很容易出现抵押财产急剧贬值，不足以支付贷款本息的风险。即便能覆盖本息（超值覆盖在实践中很少见，即使发生，借款人通常会选择自己出售房产，然后支付现金）。偿还贷款本息）。银行在收到止赎财产时需要支付双方的全部税费，在处置止赎财产时房产证抵押银行有什么风险，银行还要支付卖方的税费总额。这些税款全部从止赎财产的价值中扣除，使银行面临更大的资产损失风险。
银行房地产抵押贷款风险分析
以借款人申请100万元按揭贷款为例。如果银行的抵押贷款利率设定为65%，年利率为7.7%，则借款人提供的抵押财产的评估价值至少为65%。 153.85万元（假设评估不存在人为“低值高值”情况），贷款期限1年，一次性还本付息，利息总额合约到期日为107.@ >70,000元。在此期间，若借款人因经营不善（假设银行风险处置及时，抵押品未人为贬值）而资不抵债，法院将在合同到期日完成执行。以两次拍卖失败折价30%计算，抵押房产折价107.70万元，刚好涵盖本息。但是，按照抵债资产的管理办法，银行需要转让抵押的不动产。假设银行收到后可以按收款价值处置房地产（在实践中这种情况实现的可能性很小），收到和处置的税费需要从资产处置收益，按照最低税费总额30%计算，银行处置贷款的最终现金收入为75.39万元，不包括活期存款利息损失费用方面，本金损失24.61万元。也就是说，如果房地产抵押贷款完全合规办理，风险处置及时，抵押物没有人为贬值，完全依法依规处置，一当年银行房产将按照现行税费标准从最低开始计算。抵押贷款风险率高达24.61%（贷款期限越长，风险等级越高）。
根据实践经验，银行房地产抵押贷款风险的原因主要可分为以下几类：
借款人的融资预期过高。借款人在申请房地产抵押贷款时，通常对可贷资金的数额有自己的预期。但由于可供抵押的房产有限，在抵押房产评估过程中，抵押人可能会与评估机构达成“低估高估”的协议。交易。
抵押贷款市场波动。由于近年来房地产行业的“泡沫”，目前通常用作抵押的住宅、商业、厂房等物业在政策层面不断增加和控制，也被纳入行业受到监管部门的限制，出现了一些被抵押的房产。价值不足的风险。
借款人被动地履行债务。一旦抵押财产被严重低估，借款人可能会资不抵债或提前转让资产以逃避债务履行。在合同到期且其名下没有其他可执行资产的情况下，不排除部分借款人、抵押人提前对抵押财产进行一些有损价值的处分。借款人和抵押人被动履行合同，会使银行面临被迫接受价值不足的财产的风险。
收回止赎财产的过程是昂贵的。银行在依法追回抵债财产的过程中，由于借款人无力承担或拒绝承担相关税费，银行需要扣除债务人和债权人应承担的税费。分别从收到的财产的价值，以及房地产拍卖销售和变现。流程税费，包括诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、房产税、土地增值税、土地使用税、城建税、印花税、增值税等。实际来看，假设银行可以将追回的财产以收货价成功拍卖，最终的损失主要是缴纳的各种税费。
解决方案和建议
加强评估流程的跟进，确保合理按揭。为有效规避抵押财产“低价值高估”的风险，银行应在客户评估行为前对待抵押财产进行初步查询。目前，大多数银行要求借款人在申请贷款时提供一定形式的担保。银行可以选择一家或多家具有良好职业道德和评估标准的房地产评估机构对抵押品进行评估，并与其形成长期合作关系，防止评估机构因短期营利行为而放弃职业道德。在贷款审核过程中（包括贷款审核岗位、贷款审核小组、贷款审核委员会），还需要对抵押财产的价值做出公正的判断，并将其列为贷款审核的必修项目工作。评估”风险。
关注市场波动，适当增加抵押品。为有效防范和应对抵押物贬值带来的风险，在贷款存续期内，银行应密切关注抵押物市场价值变化，统筹风险管理与业务条线，动态监控抵押财产的市场价值和抵押人的行为。 《担保法》第五十一条对这种情况提供了法律解决办法：“抵押人的行为足以降低抵押物价值的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。财产减少，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。”因此，目前银行也普遍在抵押合同中约定，因此，当抵押财产大幅贬值时，银行应及时使用该条款，止损追回。
有效防控信用风险。抵押归根结底只是一种风险保障措施，可以有效防范借款人和抵押人被动履行债务的风险。只有重点检查借款人的经营状况（特别是现金流）、还款能力、资产状况、资信状况和资金使用情况，改变过分强调抵押物和抵押物等传统做法，才能有效防范信用风险。申请房地产抵押贷款时，可视情况采取“抵押+担保”的方式，增加担保人，督促借款人履行合同。当贷款存在风险时，保证人可以通过三方协议接受抵押财产。担保人对抵押财产价值不足承担连带责任。如果房地产抵押贷款风险较高，保证人有足够的还款能力，可以视情况在条款中增加“保证责任优先”的条款。在贷款存续期内，银行应不断检查借款人的履约能力和抵押物的实际情况，发现问题及时处理，杜绝逃债、故意贬值的行为。抵押财产。
尽可能避免流程成本。从不良贷款管理和处置的尽职调查来看，目前大部分银行在贷款合同到期时通过法律手段处置抵押物，诉讼程序和时间较长。 《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押权实现的，抵押权人可以与抵押人约定将抵押财产折价或者折价。拍卖、变卖抵押财产所得收益优先受偿”。因此，银行可以在完善自身制度和程序的基础上，通过与抵押人达成协议，折价偿还抵押财产或以销售价格优先偿还，从而避免司法解决的过程成本。渠道。对于抵押物价值严重贬值和接受抵押物的非抵押贷款，根据实际情况，如果短期内能够实现，采用坏账核销-协议收回的组合操作方法抵押财产或抵债财产——可以合理避免快速变现和处置。与止赎资产的接收和处置相关的成本。银行应在现行税收政策框架下，做好抵债抵债和转入损失的抵扣工作。对抵债财产的毁坏、报废等异常损失，应及时向税务机关报告，争取税前扣除。对短期内无法处置且闲置的抵债资产，应申请减免房产税和土地使用税，努力减少损失。
建议减免抵押债务的营业税。在宏观经济下行压力加大、供给侧结构性改革深化的背景下，银行信贷资产质量面临严峻挑战，尤其是房地产抵押贷款业务，房地产贬值可能会越来越普遍。为更好地支持供给侧结构性改革、乡村振兴战略和区域协调发展战略的实施房产证抵押银行有什么风险，有效防控银行房地产抵押贷款业务风险，加快风险处置，建议减免银行抵押贷款业务相关税费。这方面有本地先例。例如，2006年吉林省出台了对商业银行减免相关税费的政策。 （作者：内蒙古阿荣旗协会会长许永和，来源：《中国农村金融》2018年第6期）
美妆编辑：王曦
