北京楼市低迷「悲观者和乐观者的心态」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京楼市低迷「悲观者和乐观者的心态」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京楼市低迷「悲观者和乐观者的心态」。

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来

回答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。关于丽泽，之前也有回答丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。

提问：您好！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是首选现在时节是不是最佳，有没有具体小区推荐一下谢谢房姐

回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐

提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元/平/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。小区只有一排。朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐，感谢您之前的回答，对我帮助很大。我是sfsd，收入较稳定希望多贷款，目前没有自住需求。因为感觉北京目前房价稳定，所以想买房上车，因此需求以投资为主。我的问题是首付的话200-300w之间，请问是越高越好么。700w的标的对比600w的标的有更大的升值空间么？首付250w很轻松，300w的话稍微费劲，是否应该向上够着买呢？

回答：具体看选筹，如果是8折笋，低于市场价，买入就有确定收益，多贷款也值得。当然负债率尽量控制在70%以内

提问：房姐好，京户SFSD，现金40W，公积金账户30W，预计可以另外凑100W，月入3W 6K公积金，能否拿下400W左右的标的，请教如何操作，另外推荐哪里的标的？

回答：差不多可以拿下，首付凑到170左右，400标的没问题八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，做为主力选筹区

提问：房姐你好，之前tty房子卖掉，不考虑学区，自住兼顾投资，工作在西二旗，有现金300万，不想还贷压力太大，看了弘善家园，小两居77-80平米总价在350-380之间；慈云寺，90年60平，总价388万；还有京棉新城，77.8平，总价415；北苑绣菊园79.5平，385万，99年；这几个盘都有不用的缺点，目前想入手京棉新城的房子，但总价高些是否可以入手，想听听房姐建议，或者有其他区域楼盘推荐，我算二套，想公积金商贷混合是否合适。

回答：京棉新城还可以，你的价格属于市场价这几个也可以看看石佛营西里，日月东华，紫罗园，海华堂，城市广场。

提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。

回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。子弹350，工作在和平里北街，首选是望京，次选国贸。优先产业区。望京是new money，国贸是old money。

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。北京的涨幅轮动顺序一般是：上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。天通苑大面积望京次新，老破大——酒仙桥双井次新，老破大十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈

回答：常营4万半老，5万次新；朝青5-7万次新；双井7万次新；望京6万半老，7-8万次新。东三环低单价低总价上车公房。

提问：您好，我的情况是这样的，在北京有一套自助住房，手上有现金，想在北京再入一套，投资和自住兼顾，草桥欣园98年房子，目前报价5.88w一平，这个房子有400w的银行抵押，需要帮助业主解抵押再交易，请问这套房子能买吗，帮业主解抵押有风险吗？如果选二手房您建议的区域，还有新房建议的区域，谢谢

回答：选筹需要看你的资金情况我在详细说下这类标的如何处理 1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：团结湖79年50--60平小套二房子，多少钱价位合理？79年的房子银行会给贷款吗？

回答：需要看具体标的才能确定，一般老破小超过6.5就不用看了 79年也可以贷款只是能做的银行很少，能贷的年限也会少，建议找专业的机构

提问：房姐您好，我现在北京有一套房自住，另手上有能支配买房现金410w，想另购入一套，用途购买后出租，现有房产贷款70w，购入二套除租金费用可还贷外，还可承担8k还贷，至少3居室，请问我在哪里选房子合适，您对草桥板块怎么分析，草桥欣园98年板楼，后安装的电梯，5.88w，可以考虑吗？另西黄村的新盘禧悦学府能考虑吗，再推荐一些买房的区域，谢谢。

回答：草桥一片是丰台不多还有投资价值区域，投资和自住可以选择或者马家堡到宋家庄这一片也可淘一下 5.88略贵，禧悦学府不考虑

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》