楼市的野心已经暴露出来了英文「楼市惨淡」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的楼市的野心已经暴露出来了英文「楼市惨淡」整理了以下内容，希望能够有助于您了解楼市的野心已经暴露出来了英文「楼市惨淡」。

来源：米宅

过去一周，南京、天津、三亚等城市或地区分别降低了限购的门槛。再结合之前上海、杭州等城市的楼市相关政策，于是在今天的中国房地产就有了两个共识：

1、未来会有更多的城市跟进放松或降低限购门槛儿，调控放松将是常态；

2、调控放松分化，意在分级托市；

坦白说，这两点已经成为楼市万金油，说烂了。就好比买房子要买好城市、好地段、好房子一样。

面对这样的共识，很多人不是清楚了，是更迷惑了：

1、现在买怕高位站岗；

2、不买又怕踏空，再也买不起；

我们今天说点不一样的。

接下来，我们将会从一个二线城市的年竣工面积推演中国楼市的周期走势。

有两点需要说明：

1、相对库存的统计数据和统计方法，竣工面积数统相对更接近真实情况，也因此更具有参考价值。

2、中国楼市里面蕴含着三条轮动线，其中第一条就是城市轮动。因此，我们选择一个典型二线城市，基本可以推算出整个中国楼市大周期的启动时间。

那么。我们这次选择的二线城市是郑州。为什么是郑州？主要有三个原因：

1、郑州属于二线里面的中等生，强二线够不上，但弱二线里面妥妥的鸡头。

2、从本轮楼市行情中，郑州从前奏、启动到主升浪再到缓涨回调，最后到牛市末凉凉，这是一条标准的周期线，且是紧随一线后就启动的城市。

我们可以说这是一个没有特色的城市，完全在调控掌控下的城市，既没有走出独立行情，也没限价抢房硬拉牛市多半年。它就是一个平淡无奇的城市，要稳就稳，要涨就涨，听话的城市。

3、但是，这个城市在过去三年已经从不起眼的省会，跳脱成国家中心城市，在城市群中心化、省域人资急剧中心化的大背景下，郑州将会成为二线崛起的城市代表之一。

也许他不是最强的，不是最优的。但正因为这个城市没个性、底子弱，所以他才能适合作为锚定城市。

好，做了以上说明，我们正式进入本文：

先看一张表，这是一张郑州历年商品住宅竣工面积统计表。

在查找数据的过程中，我们发现我们国家的统计部门开始统计竣工面积是从2005年开始。所以我先找到了郑州统计局统计的自1998年-2005年郑州市商品房销售面积，虽然会和竣工面积有些出入，但总量基本等同于这十年的存量商品住宅。

以下数据均来自官方通告中公开数据：

这个表看起来不够直观，我们可以做一个趋势图，这样看起来就直观多了。

其中，我们会发现：

在2005年之前，郑州每年的销售面积都在持续增长中；我们可以理解为增量上涨。

从2005年之后，郑州商品房竣工面积增幅长线向上，但呈周期波动。

2006商品房屋竣工面积486.6万平方米，增长15.2％；

2007商品住房屋竣工面积665.4万平方米，增长36.7％；

2008商品住房屋竣工面积691.8万平方米，增长4%；

但是在2009首次出现下降，商品住房屋竣工面积643万平方米，下降14.8%；

随后迎来2010年、2011年增长，其中2011年商品住房屋竣工面积1480万平方米，增长57.3%；

但是2013再次下降，商品住房屋竣工面积760.6万平方米，下降27.1%；

随后2014年再次增长47.6%；

2015再次下降，商品住房屋竣工面积670.5万平方米，下降40.3%；

随后，从2016年至今，就是长达4年的增长——

2016年商品住房竣工面积1056.3万平方米，增长57.5%；

2017年商品住宅竣工面积为1025.55万㎡，算是持平；

2018年商品住宅竣工面积1357.1万平方米，增长33.2%；

2019年1~8月份，商品住宅竣工面积437.6万平方米，同比增长14.0%；

2019年的最终的数据还没有统计出来，预测比去年同比增长应该30%左右。（有人可能会对此有疑问，从历年的统计数据看，每年的三季度竣工面积占比50%左右，但我们现在只能查到1-8月的所以按照趋势推算2019年的同比增长应该在30%左右。）

根据以上数据，我们会发现三个很有意思的现象：

1、商品住宅竣工面积上涨和下降的周期从4年到2年再到1年，再到2016年目前已经连续4年（持平）增长；

2、下降百分比小于上涨百分比；

3、有三个年份值得大家关注：2009、2013、2015。

我们先来看这三个年份，2009、2013、2015年——

说到2009年，要从2008年开始说起。

因为宏观经济走势带来的压力，这一年房地产是明面上的支柱产业。

4万亿之后，从9月开始到11月，贷款基准利率连续下降4次，直接下调了1.89个百分点。这种情况一直持续到2010年10月19日央行宣布一年期贷款基准利率上调到5.56%，后来又先后上调了四次，这都是后话了。

我们接着看2009年，这一年犹如2016年，那也是一个波澜壮阔的大行情，我们熟悉的很多开发商都是在这个年份疯狂扩张的，比如万科、碧桂园、恒大等。

我们身边很多85前的80后很多都是在这两年买房的。很多人稀里糊涂的就赶上房价上涨。但很快，到了2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”。

7月，上海和北京先后出台“认房认贷”政策，一线房价上涨趋势基本停滞。

随后2010年12月25日、2011年2月8日、4月5日、7月6日央行连续四次上调存款准备金利率。

到了2011年下半年，二、三线开始扛不住了。10月、11月，北京、上海、南京、宁波多个楼盘因降价被砸；也是这一年，鄂尔多斯崩盘，康巴什房价暴跌。

因此，2011年被称为“房价拐点”年，这一年也是十二五的开局之年。

在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，2012年政策面称调控坚定不动摇；但2012年6月8日央行下调基准利率。同一天国务院常务会议将商业银行二套房贷风险权重下调；2012年7月6日再次下调基准利率。

这就是2012年，楼市信贷趋势性宽松阶段性到来。这一年，长效机制和房产税成为年度名词，也是这一年，房价止跌上涨。

到了2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。

但是4月，第二次强调“认房认贷”，与之相反的是信贷出现了大幅度增长。

这就是2013年，矛盾的一年，亦是房价出现明显上涨的一年。

于是，2014年上半年再次加强了认房认贷。这一年的北京“金九”，房价跌幅达到12.8%；

但，10月政府再次发文将认房认贷改为认房不认贷。

这就是2014年，很懵逼的金九银十。

到了2015年首付最低20%以后，深圳抑制不住激动率先大涨，那段时间正好在深圳考察市场。每一个销售中心都挤满了人，做中介的朋友也忙得不可开交，而此时的郑州悲情笼罩大地，这一年最著名事件就是郑州比肩香港天玺的某盘，春雨七折行动。当时米宅在郑州本地号郑州楼市发文，此盘不可多得，不可错过，买了就涨。果不其然，8个月后，该盘率先价格翻倍。

此为后话，我们接着说2015年。深圳启动之后。很快上海、北京开始启动。

这就是2015年。

到了2016年-2017年，20多少个二三线城市先后开始长达两年的轰轰烈烈的上涨，其中以二线最猛烈。

但2016年11月，上海深圳再次认房认贷，全国范围内的调控开始升级，先后有18个城市跟进。

这一年的12月，深圳开始出现10%回调，上海二手陷入冰冻，到了2017年没有小阳春。2018年楼市有短暂的疯狂，2019年整体小阳春不足。

好，以上我们简单的回顾了从2008年到2019年的楼市走势。

我们在前面提到有三个年份值得大家关注，分别是2009、2013年、2015年。

从我们上面的回顾，大家应该知道这三年分别是大涨年、上涨年和启动年。我们不具体分析，为什么从大涨年变成上涨年，再变成启动年，这里面的根本原因是信贷政策。

但有两点是可以肯定的：

1、住宅竣工面积的增长和下降与房价涨幅是是相反的。

2、二线住宅竣工面积增长或下降晚于楼市行情一年；

那我们在大胆预测一下，下一次住宅竣工面积下降会是那一年呢？