从 2021 年初的低点到最近的报价，抵押贷款利率已经上涨了两个半百分点以上。从历史上看，较高的抵押贷款利率抑制了房屋销售。现金购买者数量的增加是否会降低房屋销售对本周期抵押贷款利率上升的敏感度?其实并不是。现金购买者对抵押贷款利率上升的“触发因素”较少，但他们对利率上升的反应与借款人类似。

谁是现金买家?最大的群体似乎是机构买家，他们分为两类：为出租房屋而购买的公司，以及为最终将为他们的销售提供资金的人促进交易的公司。

传统上，大多数租房者居住公寓，大多数业主居住房屋，通过公寓或合作公寓拥有少量多户单元，少数房屋供个人投资者出租。然而，在 2008 年房地产崩盘之后，一些大公司购买了数千套单户住宅出租。一些公司在所有出租房屋中建立了新的细分市场。

这些公司通常不会为其房产获得传统的房屋抵押贷款。相反，他们通过股票销售和长期债券的债务为企业融资。债券利率往往随着房屋抵押贷款利率上升和下降。(见这个例子。)两种利率之间的关系是不同的，因为证券有很多差异，但通常它们同时上下波动。当抵押贷款利率上升时，每月还款额增加，一些潜在的借款人不再有资格获得贷款。公司面临来自债券市场的类似限制，但它们通常不会绕过资格的边缘。

包括抵押贷款和公司债券在内的整体利率水平越高，公司购买房屋的吸引力就越小。

第二种机构买家只是简单地促进了一个典型家庭的购房。该公司收取费用，作为交换，如果普通买家无法获得融资或延迟获得贷款，它随时准备购买房屋。与长期投资者一样，这项业务将通过股票和债务的组合为其活动提供资金。当利率上升时，他们需要更高的费用才能获利。因此，通过这些公司购买的房屋总量将随着利率的上升而下降。

利率上升也意味着股票投资回报面临更多来自债券的竞争。公司不仅需要支付更高的利息费用，而且他们的投资者也会要求更高的利润。

家庭有时表现得像这些企业促进者。有现金的年长夫妇可能会将其借给成年子女，然后他们可以提出现金要约并花时间获得传统的抵押贷款融资。

更传统的现金购买者只是拥有不需要贷款的资产的人。但是，较高的利率意味着该买家通过购买房屋放弃了更大的利息收入。这就是机会成本——如果人们没有买房子，他们可能会得到什么。

许多现金购买者最终获得了传统的抵押贷款。抵押贷款在房利美和房地美等政府资助企业的支持下，为信用良好的人提供了相当好的条件，因此许多拥有大量股市投资的人仍然可以获得抵押贷款。然而，在火热的房地产市场中，他们可能会使用保证金贷款来利用他们的股票市场资产，从而可以在现金出价之后进行传统融资。如果房子是第二套房子，例如度假房产，买方可能在主要房屋中拥有足够的净值，以确保房屋净值信贷额度用于房屋的购买价格。

在所有情况下，利率都会影响决策。要么最终获得传统抵押贷款，要么买家通过将现金投入房屋而放弃利息收入。更高的利率将阻碍全面购房。

高利率的负面影响通常不会导致房价下跌，只会以较慢的速度增长。