零售房地产市场准备复兴吗

房地产领域几乎没有结构性的变化能像零售业中发生的那样深刻。过去五年中，消费者的支出模式发生了巨大变化，在线销售目前占英国所有零售支出的19.7%(2019年8月，来源：ONS)，而2014年8月则为11.5%。具体来说，2018年在线销售占消费者服装消费的26.8%(来源：Mintel)。

因此，毫不奇怪的是，“实体店”零售商正在遭受苦难。那些没有投资强大的在线服务的人被抛在后面。曾经是大街之王的零售帝国正在崩溃–最近的两个是Arcadia集团和Debenhams。

越来越多的零售商，甚至仍然是赢利的零售商，都采用有争议的公司自愿性安排(CVA)(一种破产形式)来关闭不需要的商店或大幅削减其房地产的租金。零售商越来越多地利用CVA来逃避其财务承诺。健康的零售商现在处于不利地位，并已开始要求自己削减租金以公平竞争。在中央政府进行立法改革之前，零售商将继续利用这一漏洞，而这将给零售业主带来巨大的损失。

收入下降和零售资产价值下降的双重打击，严重打击了以零售为中心的房地产公司。它们都相对于资产净值(NAV)大幅折价交易，以致某些交易已成为收购目标。Intu Properties是最近两次失败的收购尝试的对象，目前其交易价格较资产净值折让约80%，据报道，现在是Orion Capital Managers牵头进行的收购的对象。Capital&Regional正在与南非REIT的Growthpoint商讨出售多数股权的事宜。但是，其他以零售为中心的房地产公司实际上表现不错，但已成为零售方面负面情绪的受害者。

在所有厄运和忧郁之中，该行业出现了一些潜在趋势，表明这可能是财富增长的原因。在这里，我们探索更多…

混合起来

根据一些房地产顾问的估计，英国的零售空间多达30%，因此所有零售房东都在考虑混合用途开发，以从其投资组合中删除多余的空间。许多大型购物中心的房东都在密切考虑将住宅开发以及其他房地产使用类(例如酒店和办公室)纳入其现有计划中，以支持表现不佳的资产。

如果执行得当，此举有可能增加土地价值和增加客户数量。去年，Intu透露了计划在其六个市中心以外的470英亩土地上开发约5,000套私人出租房(PRS)房屋以及将近600个酒店客房和办公室的开发项目，最著名的是在埃塞克斯的Intu Lakeside。据报道，它即将按下按钮，开发1,700套出租房屋，目标收益率约为5%，总开发成本约为2.4亿英镑。

竞争对手购物中心的房东Hammerson正在推进自己的多功能开发计划。其“城市区”战略已被设计为“在纯零售之外创建充满活力的多功能社区，以在Hammerson现有的旗舰零售目的地周围提供房屋，办公空间，休闲，文化和教育空间”。

它已在伯明翰市中心的Martineau Galleries购物中心现场制定了其第一个城市区的计划。其关于7.5英亩土地的建议包括多达1300套房屋和140万平方英尺的工作空间，以及新的市中心酒店，餐厅，新的公共广场和林荫大道。该计划的零售部分将占据约100,000平方英尺的空间，远低于2006年该站点以前的规划申请中所包括的900,000平方英尺。Hammerson还公布了建造205-房间，高14层的酒店，毗邻利兹的维多利亚门购物中心。

购物中心专家Capital&Regional也正在制定计划，将住房纳入其中心。它已经在沃尔瑟姆斯托购物中心(The Mall Walthamstow)获得约450套公寓的规划许可，并且正处于选择开发合作伙伴以全额资助和建立该计划的最后阶段。该公司已经表示，预计到2020年将实现约2000万英镑的资本收益。该公司已计划在伊尔福德的The Exchange上获得214个单位的许可，并正在探索在伦敦及其周边地区的其他中心增加住房的数量，这可能会扩大其规模。住宅投资组合增长高达40%。如果获得规划许可，Capital&Regional可以在Ilford中心另外开发150套公寓，在Wood Green的The Mall开发100套，在Hemel Hempstead的The Marlowes开发20至40套。

NewRiver REIT也正在采取行动，并确定了其投资组合中的地块，这些地块可能在未来五到十年内交付多达2,400个住宅单元，据估计，这将带来高达1.4亿英镑的开发利润。

混合用途开发对于百货商店出现故障的可能性也越来越重要。Debenhams和House of Fraser(后者是其所有者Mike Ashley在2019年7月Sports Direct结果期间进行的严厉评估的对象)都宣布有意在全国范围内撤离商店，而John Lewis表示将撤离2019年第四季度，其位于购物中心的一些商店的服务费账单的20%。房东将不得不发挥创造力，以填补潜在的巨大空白。在其湖滨计划中，Intu提出了计划以房屋取代House of Fraser的分支机构，并且在百货商店关闭的情况下，许多其他房东正在起草混合用途计划。

那些积极主动并且能够迅速果断地实施其混合使用策略的公司将能够导航至平静的水域，带来急需的额外收入，以补充其剩余的零售产品。

零售价值下降到一定程度，整个行业的投资活动开始增加。逆势，机会主义的投资者一直在利用市场错位以及市场上缺乏买家的优势，为基本良好的房地产争取一些廉价交易。如果投资者知道在哪里寻找，肯定会有隐藏的宝石。NewRiver REIT拥有多元化的投资组合，包括以社区为中心的购物中心，零售公园和酒吧，它坚信宝石是零售公园领域中的佼佼者。它于2019年6月与Pimco的机会基金BRAVO组成了50:50的合资企业，旨在在未来两年内建立5亿英镑的投资组合。它以60英镑的价格收购了四个零售公园，在阿伯丁，邓迪，因弗内斯和怀特岛建立了合资公司。

该策略似乎很有意义。购买该投资组合的平均收益率为9%，这些物业的资本价值特别低。地理位置优越的零售园区正成为具有强大在线形象的零售商进行点击和收集业务的重要资产。所有具有在线业务的零售商，包括亚马逊的庞然大物，都受到送货和退货失败的困扰。退货(通常是免费的)正成为在线零售商的真正关注点。

解决这一问题的一种方法是，通过单击和收集来实现，而拥有实体店的零售商开始采用该方法。为此，理想的位置将是小镇边缘的零售公园，并提供免费停车场。这就是Next接下来要关闭大街上的商店并在零售园区开业的原因。零售园区通常还以较低的租金和服务费提供更有效的空间。

地理位置优越的零售园区也具有很高的替代使用价值。它们可以重新分配用途，也可以将其出售，发展成住宅计划，酒店甚至轻工业单位。

如果正确选择资产，NewRiver REIT可能会成为赢家。当尘埃落定于零售估值时，将是支撑房地产估值的房地产基本要素，即现金流，负担得起的租金和替代使用价值。在正确位置的零售园区具有所有这些属性。

尽管负面新闻数量众多，但并非所有零售业都死了。最近的零售新闻报道，特别是有关CVA的新闻报道，并不容易阅读，但是连锁效应意味着整个行业都被同样的毛茸茸地弄脏了。贫困地区的零售业贫困无疑已经死了。但是经营良好的零售商知道自己的品牌和客户，这些零售商位于主要目的地，并且非常活跃。

估计有600个大型购物中心正在与过时作斗争，英国市场已开始进行“反恶意交易”。它将看到一些不那么吸引人，失败的计划被拆除，从而将容量从市场上夺走。剩下的将是地理位置优越的主要购物中心，零售业集中，再加上强大的休闲，餐饮服务。

这些类型的中心主要由上市房地产公司所有。Intu拥有英国前20大购物中心中的9个(基于关键指标，包括年营业额，规模，客流量和购物者评分。来源：GlobalData)，Hammerson的购物中心包括布里斯托尔的Cabot Circus旗舰购物中心，伯明翰的斗牛场和布伦特穿越伦敦北部。

英国土地，是谢菲尔德猛Meadow的Meadowhall购物中心的所有者，发现零售业的位置无所不包。尽管它在整个零售业务组合中都遭受零售商失败的沉重打击，但这些因素对它较小的中心产生了不成比例的影响，尤其是那些人口较少地区的中心。另一方面，Meadowhall是英国最大的区域性购物中心之一，其业绩持续跑赢大市。出租率为98%，客流量连续八个月增长，超过了所有国家基准。

伦敦市中心继续证明零售业仍然存在。西区为更大范围的零售挑战提供了更大的隔离度，尽管不能幸免，但科文特花园，卡纳比街和七转盘等精选空间仍在继续开设商店，高客流量以及重要的是租金增长。Capital&Counties于2019年7月宣布打算从其Earls Court房地产中剥离其26亿英镑的Covent Garden业务，从而创建了一个新的以伦敦为中心的房地产投资信托基金，名为Covent Garden London，该公司报告称，上半年Covent Garden的租金大幅增长今年-比2018年12月31日估计租金值(ERV)高2%。与2018年6月相比，今年上半年的净租金收入增长了7%。

Carnaby Street and Seven Dials的所有者沙夫茨伯里(Shaftesbury)在其所持黄金地段的主要位置一直保持稳定的一段时间。它报告了国内外零售商对空间的强劲需求，反映在截至2019年3月31日的半年数据中，该期间零售组合中的EPRA空置率从10.9%下降至6.4%。到目前为止，2019年零售租户失败占其投资组合ERV的不到1%。