每个月，Google 都会有数千次搜索与以下相关的术语：“是否存在房地产泡沫?”显然，这是许多人心中的一个问题。

要成为泡沫，不仅仅是高价格;投资需要推动需求超出应有的水平。

那么，是否存在房地产泡沫?

我不相信有。房价不太可能以任何重大措施下跌。充其量，价格上涨的速度会更慢，速度会超过通货膨胀(只是不会达到与今年相同的极端)。

值得记住的是，从历史上看，房地产泡沫实际上非常罕见。他们可能觉得很普遍，因为我们都经历过一次——但 2007 年的危机是由于一系列今天不会发生的事件和决定(例如放宽贷款标准)而发生的。

贷款标准

放贷人是否不择手段地放贷给谁?似乎并非如此。今天的买家非常有资格。根据城市研究所的数据，当前购买贷款的 FICO 中值比住房危机前约 700 点高出约 42 个点。2007 年金融危机后出台了许多法规和限制措施，以帮助维持健康的房地产市场(例如 Dodd-Frank)——许多银行因参与贷款欺诈而被罚款数百万甚至数十亿美元。他们担心再次被罚款，因此他们选择让购房者达到高标准。

抵押贷款利率

在 2000 年代初期，投机活动十分猖獗。可调整利率抵押贷款以较低的介绍利率吸引了购房者，一旦房主被锁定付款，利率就会急剧上升，这种抵押贷款更受欢迎(监管也少得多)。

当利率下降时，它会鼓励更多的投资者进入市场——因为他们可以减少自己的现金风险。然而，专家们似乎一致同意，今年利率将上涨整整一个百分点。随着借贷变得更加昂贵，这将有助于阻止过度投机性投资——有助于避免出现泡沫的可能性。

公平

房地产市场在 2007 年崩溃，部分原因是许多消费者的房屋几乎没有资产——人们购买房屋时没有首付，而风险最高的抵押贷款几乎不需要证明买家确实能够负担得起。当房地产市场好的时候，如果事情不顺利，很容易转身卖掉你的房子。但是一旦市场下跌，许多人发现他们的贷款比房屋本身更值钱。由于他们的房屋几乎没有资产，这意味着他们无法在不负债的情况下出售——使止赎成为唯一的选择。

如今，普通房主的房屋净值超过 150,000 美元，创下历史新高，这很好。

供应

在房地产崩盘前的几年里，新房建设超过了需求——这导致房价急剧下跌。然而，从那以后，新房建设一直落后，无法跟上不断增长的人口。根据全国房屋建筑商协会，美国从整个 1960 年代到 2000 年平均每十年开工 9 到 1100 万套住房，到 2010 年代期间只有不到 700 万套住房。建筑法规的增加、木材/材料/劳动力的价格上涨以及因坠机而挥之不去的犹豫都促成了这一点——随着房屋的建造成本越来越高，房屋建筑商被激励建造豪华住宅而不是入门住宅。虽然建筑业似乎已达到复苏点(去年建造了近 100 万套房屋)，但供需可能需要数年时间才能再次平衡。

2022年房价会下跌吗?

我与全国多个房地产市场的专家进行了交谈。虽然有些地区比其他地区更热，但一个趋势仍然很明显：需求很高，而且很可能会保持在高位。千禧一代和 Z 世代正在“成年”，并在组建新家庭时更加重视拥有住房。

与此同时，Zillow 的最新数据显示，去年 12 月美国待售房屋数量降至 100 万以下。相比之下：在 2021 年的疯狂竞购战之前，一年前还有 220,000 多套房屋待售。需求尚未减少，库存实际上已经下降。

我们仍然看到买家放弃检查，从一开始就全力以赴而不是升级，并超过评估价值 - 这已经是一整年了。

那么我们什么时候可以预期房价会下跌，或者至少停止如此迅速的上涨呢?我的猜测是，未来 5 年内价格不太可能出现显着下跌。然而，我们最终会看到市场在买卖双方之间达到更多的平衡。一旦发生某些事情，我们可以期待这样的转变：

新房建设持续增加，有助于满足需求(和/或)

家庭印刷等新技术降低了生产成本(和/或)

城市改变过时的分区法以更好地适应不断增长的人口(和/或)

婴儿潮一代——他们拥有美国大部分住房存量——开始离家养老

所有这些事情都有可能对房地产市场产生重大影响，但它们都不是一夜之间发生的。我们也不知道五年后的平均抵押贷款利率会是什么样子，但这也可能对需求产生重大影响。

如果您打算购买房屋，则不应延迟与代理商会面以讨论您的选择。如果你想等到房价下跌：不要。你最终可能会永远租房。