美国抵押贷款利率上周五接近5%，为四年多来的最高日平均水平，原因是战争加剧的通胀担忧令金融市场恐慌，以及美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称:美联储)结束了一项为期两年的紧急计划，该计划提振了对住房贷款债券的需求。

平均锁率为30年期固定抵押贷款资格是由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)——最常见的国内融资——周五升至4.87%,为2018年末以来的最高水平,在一周上涨三分之一的百分之一之后,数据显示最佳的蓝色。30年平均巨利率升至4.4%，为2019年以来最高。

美联储本月结束了旨在疫情期间保持信贷流动的资产购买计划后，抵押贷款利率飙升。当债券需求疲软时，投资者能够要求更高的收益率，从而给抵押贷款利率带来上行压力。

圣迭戈C2 Financial Corp.高级贷款官员戈德曼(Mark Goldman)说，侵蚀固定资产回报的通货膨胀也是一个因素。

他说，海外市场的动荡往往会导致全球基金经理涌入被认为安全的美国债券市场，这可能会压低抵押贷款利率——就像英国退欧危机期间发生的那样。但是，由于俄罗斯入侵乌克兰导致能源成本飙升，这产生了相反的效果，因为投资者要求更高的收益率来弥补通胀压力。

在燃料价格再次飙升之前，本月早些时候的通胀数据显示，美国价格正以40年来最快的速度上涨，此前两年，covid-19大流行导致供应链瓶颈。

“通货膨胀是利率的敌人，”高盛说。当通胀预期上升时，利率就会上升。”

他说，债券投资者最关心的问题或许是美联储的下一步举措。他们对抵押贷款支持证券的收益率会影响贷款利率。

高盛表示:“最大的担忧之一是，美联储将以多快的速度出售其抵押贷款和美国国债。”“他们有如此庞大的库存，市场已经在试图消化美联储开始出售这些证券时可能发生的情况。”

在过去两年的大部分时间里，美联储每月购买1,200亿美元债券，以防止2008年那种拖累经济的信贷紧缩。

包括每月购买800亿美元的公债和400亿美元的所谓机构抵押贷款支持证券——这意味着债券包含房屋贷款由房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和美国政府国民抵押协会,联邦住宅管理局支持的贷款证券化和美国退伍军人事务部。

美联储成为债券市场的最大买家，导致抵押贷款利率在2020年暴跌至新低，助长了房地产热潮，导致2021年房价飙升。据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据，去年二手房价格中值上涨了17%，是有记录以来的最大年度涨幅。

过去两年近6万亿美元的债券购买计划将美联储的资产负债表推高至纪录高位。根据上周公布的数据，美联储目前持有8.5万亿美元的证券，包括5.8万亿美元的公债和2.7万亿美元的抵押贷款支持证券。

美联储设定的资产负债表缩减速度将影响10年期美国国债的收益率(抵押贷款债券投资者的基准)，以及抵押贷款支持证券的收益率。

美联储主席鲍威尔在3月16日的新闻发布会上表示，出售资产计划的细节将于4月6日公布，届时美国联邦公开市场委员会(fomc)将公布会议纪要。他表示，降息最早可能在5月3日至4日的FOMC下次会议上开始。

"在今天结束的会议上，委员会就减持证券的计划取得良好进展，我们预计将在即将召开的会议上宣布开始减持资产负债表，" Powell在新闻发布会上表示。“在做出有关利率和资产负债表的决定时，我们将考虑市场和经济的更广泛背景，我们将使用我们的工具来支持金融和宏观经济的稳定。”

虽然鲍威尔试图用"稳定"来安抚金融市场，但抵押贷款利率的增长速度已经超过了所有主要房地产预测机构的预期，包括房利美、房地美、全美房地产经纪人协会和抵押贷款银行家协会。根据Optimal Blue的数据，周五30年期标准抵押贷款固定利率平均利率为四年高位，较年初高出1.5个百分点。

鲍威尔说:“虽然在预测包括债券收益率和抵押贷款利率在内的经济数据时，总是存在不确定性，但由于乌克兰战争，我们生活在一个额外不确定性的时代。”

鲍威尔说:“俄罗斯入侵乌克兰对美国经济的影响是高度不确定的。”“除了全球石油和大宗商品价格上涨的直接影响，入侵和相关事件可能会抑制海外经济活动，进一步扰乱供应链，这将对美国经济产生溢出效应。”