政策周期效应和预期有差异上海既有购房政策约束性减弱

政策周期

效果与预期不同

从政策周期来看，要关注上海现有购房政策的弱化风险，同时也要关注一些新政策的影响。这些新政策或许起点不错，但无形中加快了部分购房者积极入市购房的节奏。

1、购贷限制

虽然近两年上海的房地产政策一直强调稳定，但从市场来看，政策的效果或效力正在减弱。通俗地说，购房者对此类政策不太敏感。近年来影响上海房地产市场的政策主要是限购和限贷：

(1）限购政策。2016年3月25日，上海市出台政策，明确上海将严格落实限购政策，延长非居民家庭缴纳个人所得税的期限。自购房之日起3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日起连续5年以上缴纳，限购复核将预先定位到交易备案链接。

(2）限贷政策。2016年11月，上海市出台政策，规定家庭在购买首套房时申请商业贷款的首付比例不得低于35%。已经在本市拥有1套的家庭，或在本市无住房但有住房贷款记录的家庭申请商业贷款，购买普通自住住房的首付比例不低于50%；非普通自有住房，首付比例不低于70%。%。

如果按时间计算，这两项政策已经实施了将近5年上海房价走势，其政策效力确实会有所降低。在过去的第一个一、五年里，很多“被困”的购房者逐渐具备了购房资格，可以去买房了。第一批二、购房者在过去5年逐渐具备了首付能力，特别是对于一些二手房房东来说，5年后换房的税费成本会比较低，所以他们自然可以卖二手房买新房。在这样的因素下，需求的释放有点类似“爆炸性”的性质，容易引发抢房潮和房价快速上涨。

2、公民被招募

除了传统的房地产政策，学区房政策也是一个重要因素。根据上海市教委的政策，2020年，上海市将实行公、民办初中同步招生政策。愿意就读公办初中的学生，可按照感兴趣地区教育行政部门、居住地区对口单位或“计算机分配”确定的方式入学。对于没有被民办初中录取的，根据已分配招生的公办初中实际情况，原则是对口生优先，同类学生在后。 （如果属于对口公立初中，则排在该类学生的最后）。区有关教育行政部门根据本年度区和学校招生政策和规定安排招生。这项政策的实施，原本是为了打击部分民办学校（如杨浦区）乱招生，但到了购房者或家长身上，就会形成另外的含义和理解。第一层的理解是，为了安全起见，不如在学区买一套好房子，这样至少能获得一个不错的公立学校录取资格，所谓的保险。在这样的心态下，购房者自然会主动买房。从近期部分购房者的接触情况来看，人们不仅会找好学区的房子，还会找容易拿到学位的房子。一些学位相对充足、录取机会安全的社区更有可能受欢迎。

资金流向

房价正在加速上涨

本轮房价上涨现象可以概括为“资产泡沫扩大”的前兆。上海房价上涨并非孤例，只是一个不同的时间节点。此前，包括深圳前海房价快速上涨，杭州、宁波房价持续上涨，甚至纽约、多伦多等大都市区等海外市场房价快速上涨，都表明，楼市的资产属性正在加强。各类资金加速进入楼市，导致房价上涨过快。

1、资金流向

主动和被动的“无现金流”有所增加。从活跃的角度来看，很多资金的流动更加理性和清晰。尤其是在英国疫情二次反弹、中澳经贸关系恶化的情况下，资金在中国大城市的“沉淀”将加速。相关购房者在落户选择上也将更加理性，移民需求减少，进而增加上海购房需求。从被动来看，外汇管制等力度加大，各类资金不得不流向海外市场，门槛明显提高。在这种情况下上海房价走势，很多资金会留在上海楼市，尤其是一些总价在2000万以上的房子，被更多的资金追逐。

这里可以举一个金融体系监管的例子。 1月17日，中国农业银行公告，为保障信用卡资金安全，营造良好的信用卡使用环境，按照相关监管要求，部分商户信用卡外币交易业务会被控制。单笔交易金额和每日累计金额不超过2300美元，月累计金额、季度累计金额、半年累计金额、年度累计金额不超过7700美元。农行信用卡不得在房地产商户进行外币交易。刷卡买房的相关监管过去确实存在，但对于外币来说确实是第一次，这可能与部分资金绕道进入中国楼市有关。虽然没有此类资金进入上海房地产市场的报道，但确实需要警惕。

2、投资收益

各类资金的流动与收益率或预期收益率的差异有关。 2020年有几次降息，使利率普遍保持在低位，例如LPR基准利率。关键问题是，无论是在中国还是在国际，2021 年的利率都不太可能上升，这使得传统的固定收益投资的吸引力降低。尽管股市在某些时间点有所好转，但似乎很脆弱，风险仍然很高。尽管价格飞涨，但像比特币本身这样的投资尚未成为主流。相比之下，房地产投资更安全、更“受欢迎”。在这种心态下，大家更愿意持有房地产。更何况上海房地产本身在投资者心目中的地位比较高，投资意愿也比较高。

3、信用政策

信贷政策的实际执行，尤其是信贷规模、额度和贷款节奏，也很容易影响资金流向，进而影响购房交易和价格走势。 2020年一、二季度全国两次降准后，资金投入明显放松。尽管银行贷款政策似乎保持不变，但预计银行贷款的步伐将会加快。此外，2020年各类贷款销售电话明显增加。

需要提醒的一点是，2021年，央行和银保监会将实施“房贷集中度红线”新政策。主流分析认为，这对楼市不利，但一些新情况需要警惕。换言之，为防止此类政策真正落地，加速了市场交易和价格炒作的兴起。比如，不排除某中介机构会鼓励购房者加快签约，即“你看房贷又收紧了，赶紧签合同吧”。在这种心理暗示下，会加速恐慌性抢购，让房价更容易上涨。

市场需求

我想买房

购房需求正变得更加多样化。但无论是投资炒作还是刚需，无论是首套房还是装修，他们内心的想法都是一样的，那就是每个人都是真心想买房的。这种心理趋同将导致更抢手的房源和更容易的价格反弹。

1、富人效应

之所以很多高端楼盘还需要被“抢”，或者说上海的购买力猛增，其实是“富豪人数大幅增加”。这在前面的分析中提到过。这部分人可能会起到催化剂的作用。上海的高端市场本身并没有那么火爆，但这部分人的进入和购房无形中催生了住房竞争，具有“领头羊”的特征。尤其是一些地段好、学区好或户型好的房子，更容易出现抢房现象。这也让很多彩票地产也面临着很大的压力。

2、人才采购

从全国主要城市的情况来看，放宽人才政策无形中会增加购房者数量，进而出现抢房现象。除了应届本科毕业生，一旦引进其他人才，买房落户也是很自然的现象。这种需求的释放也将导致市场交易升温，最终导致房价反弹。 2019年的西安楼市和2020年的南京楼市都有此类案例，进而催生了购房政策的升级。例如，南京在2021年1月中旬大幅提升了人才购房的社保缴费条件。

其实上海就是这样。最早的人才政策体现在临港落户政策上，但效果一般。后续发布的四大高校落户政策有预期影响，但实际影响可能被高估。 2020年发布的《关于实施新时代上海人才引领发展战略的若干意见》明确优化上海居住证转永久居留政策，让落户更容易，住房需求得到释放此外，这些人才群体中的一部分还会认购二手房，这使得部分房东能够更换住房，最终转移到新房市场。

3、投资买房

其实，投资炒房的属性一直都有，只是被打压了而已。相关心理也是一样的，就是大家都认为上海房价最多不会涨，但绝对不会跌。这种心理也将支持释放此类投资的投机需求。

此外，我们还需要关注上海存在“两套不改”的需求。有些人有资格认购二套房，但由于种种原因，他们自己不会换房，而是更愿意投资。一般来说，房子的变化或改善主要体现在户型的改善或地段的改善。不过对于这样的购房者来说，他们手上会投入100万的闲钱，类似于买300万以下的房子比如安亭的房子。为降低税费成本，将购买90平米以下的房产（认房认贷政策下，仅需50%首付）。这个案例至少说明，一些看似鼓励置换的购房政策，其实是在变相鼓励炒房。这也是一种非常特殊的投资炒房现象。有很多这样的情况。比如有人觉得上海公积金是浪费（因为是上海公司出国打工的），希望拿出来再买房。这也是炒房非常特殊的现象。

市场供应

高端进入市场但仍然供不应求

供应数据也会影响市场交易总量和结构，最终导致房价统计显着增加。至少从目前来看，2020年是上海住房供应大年，将带动市场成交活跃。但由于此类楼盘本身也面临限价，“买就是赚”的心态愈演愈烈。

1、推送策略

从2020年推出的节奏来看，上海显然推出了一些不错的楼盘。这种类型的财产有两个特点。 一、 预售许可证明显放宽，虽然没有明确的文件（深圳有）。有一种说法是，通过放宽预售许可，可以鼓励房企积极拿地。在这样宽松的政策下，高端房地产能够更快地进入市场，客观上让上海的房价容易上涨。没有。二、这些楼盘有一个特点，就是虽然也被批高价，但还是有价格倒挂的。很多人还形成了“买就是赚”的心态。如果您购买这样的房产并在以后转让，这本身就是一项非常好的投资。一些楼盘售楼处的反馈是，抢票很容易赚到100万。在这种心理下，自然会产生抢房现象。

下表显示了2016-2020五年期间上海高端物业的供需情况。数据显示，近年来豪宅供应量确实不大，尤其是2017-2019年限价政策依然比较严格，抑制了一些高价项目的进入。 2020年预售牌照明显松动，直接导致10万元以上项目供应量大幅增加。统计显示，这种类型的住房几乎是每单元2000万。从购房者的角度来看，高管型职业经理人换房的案例也不少，也就是先置业，薪水不错的人。

表：上海均价10万元以上高档楼盘供需情况（套、平方米、万元）