政府可以通过任何喜欢调节房东与房客之间关系的立法。其中一些可能是有道理的;其中一些可能会损害打算帮助的人。但这一切都错了。

对房客的唯一真正保护是房东之间对于房客的激烈竞争。住房短缺给了房东权力。

查尔斯·狄更斯(Charles Dickens)打趣说，如果年支出少于20磅六便士，那么二十英镑的年收入将带来幸福，而如果支出超过二十磅六便士，将带来痛苦。

查尔斯·狄更斯(Charles Dickens)打趣说，如果年支出少于20磅六便士，那么二十英镑的年收入将带来幸福，而如果支出超过二十磅六便士，将带来痛苦。

房屋有点像那样。

如果我们在奥克兰有60万套住房，并且有58万个家庭需要住房，那么结果将是幸福。相反，我们有大约54万套住房和58万个家庭需要住房，结果显然是惨不忍睹的。

房东总是争夺房客，而房客总是争夺住所。但是，在被规则和程序压抑的住房市场中，这些规则和程序确保住房供应不能跟上居住地需求的增长，结果将不利于租户。

与汽车市场相比，这很容易看出来。

如果您想在新西兰签订汽车的长期租赁协议(租赁)，则有很多供应商，从汽车经销商到专业租赁公司。

丰田的标准租赁协议是我可以在网上最快找到的协议，其中包含很多现行或提议的房屋租赁法规都不允许的规定。

如果您租用汽车，并且在维护和保险方面不愿意讨价还价，那么汽车的所有人可以为您代劳并向您收费。如果您在租约结束时还车，而且磨损超出正常范围，则不仅要缴纳押金，还必须付费以使其达到规格要求。

如果您没有按时付款，或者您违反了协议中的任何条款，或者出租人有合理的理由相信您会损坏汽车，他们可以将汽车退回并向您收取早期租赁费用。终止。丰田在此过程中产生的任何费用将退还给承租人。

但是，尽管所有这些合同条款似乎赋予了车主比租车人更大的权力，但您只是没有听说像丰田公司收回汽车那样的公司，因为有人的侄子正搬回该国，并想使用这辆车。租约到期前几个月。

当汽车进入租赁市场时，没有关于租赁的竞标战。

租赁成本是在租赁期间设定的-租赁价格没有年度或半年度审查。而且，如果汽车发生故障，则您不太可能要等待几个月的维修时间。

住房的租赁市场对租房者并不那么友好。

区别不在于汽车和房屋所固有。

当然，并不是因为消费者保护法规对汽车租赁者的帮助要大于对房屋租赁者的保护。

相反，不同之处在于对狄更斯的格言的调整：您获得幸福，因为总会有比现有价格更高的人们想要的汽车，而且有很多人争相将它们出租给您。任何短缺迹象都只会增加进口汽车的数量。如果一家公司开始对客户进行不良对待，那么话语就会传开–声誉至关重要。

但是，在奥克兰有54万套住房和58万户家庭，无论您如何尝试通过租赁法规来解决问题，结果都是痛苦的。

租赁法规不会建造更多房屋。它只能解决住房市场从根本上破裂的一些当前症状。

更糟糕的是，如果政府对解决真正的根本问题的机会持悲观态度，那是最有意义的举动，这使得建造新住房更加容易。

让我们来看一下为什么会这样。

假设在奥克兰建造新房屋是不可能的，而不仅仅是困难的。

在这个世界上，增加成为房东的难度不会大大提高租金-而是减少了投资者愿意为租赁物业支付的金额。业主将通过财产价值承担更多的成本损失。

对于租房者来说仍然会有一些不利后果。如果房东希望结束不良租约更加困难，那么历史悠久的租户将很难找到住所。而且一些出租房屋可能会转移到所有者/占用者市场，这将使出租市场更加紧张。但是如果租户拥有更强的使用权保障，他们将获得抵消性收益。

如果建造新住房变得容易得多，法规保护租户的效果就会改变。在这种情况下，成为房东会变得更加昂贵，阻止潜在的房东建造新的公寓，排屋或独立房屋，而房客将通过更高的租金支付更多的损失。

您可以这样想：如果法规使汽车租赁公司更难保护汽车，除非价格上涨以支付费用，否则他们将不愿将汽车带到新西兰出租。

除非政府通过改革基础设施融资来消除住房短缺的根源，以及导致议会将住房增长视为最小化成本的不正当激励措施，否则租户将被剥夺消费者在任何市场中享有的最基本保护，即供应商之间的竞争。以最低的成本为他们提供最佳的服务。

租赁保护条款可能会提供一些姑息治疗，并且希望不会产生太多副作用。但是他们没有建造新的房屋。

除非有可用的住房多于需要住房的家庭，否则后果将是惨痛的。

埃里克·克兰普顿(Eric Crampton)博士是新西兰倡议组织的首席经济学家。