“近期，包括大型国有银行、股份制银行在内的一些银行出现了一些灰色的经营空间。”一位购房者告诉记者，他在购房者中发现，一些贷款中介将他们介绍给了一些小微企业。企业商业贷款，约50万元房产抵押经营贷款最长能贷多少年，年化利率4.25%，推荐给他们借出去，作为首付，“虽然金额不高，关键是不按揭，信用贷款，可以几家公司同时经营，需要的话，可以贷款200万到300万元。”

近期，这种“房贷变小微企业经营贷”的做法愈演愈烈。一位贷款中介说：“恍惚中，我在2020年3月、4月和5月回到了‘繁荣景象’。当时受社会经济环境的影响，加上银行监管要求允许小微企业优惠，低息商业贷款是主要鼓励方向，房贷之间存在价格差距和套利空间。”

贷款中介还向记者介绍了一款商业贷款产品。年化利率仅为3.8%，期限10年，贷款额度不超过800万，公司甚至可以免验。账户流量。 “只要注册或持股时间超过12个月，房产证超过12个月，无需提供公司自来水，直接审批即可。”

某大银行合规部人士告诉记者：“小微企业经营性贷款很大一部分属于普惠金融贷款范畴。近年来，监管要求扩大普惠金融覆盖面，要求银行业每年持续实现普惠小微企业贷款增速和户数不断增加，贷款利率逐年下降，希望通过金融力量，解决小微企业融资难问题，稳定市场主体和就业。相对足够了，对刚需要的用户变得更加友好，很少看到不能满足正常需求的现象，这时候盗用关于商业贷款有点投机。挪用小微企业贷款给房地产行业，违背了支持实体经济的政策初衷。”

北京德和赫（上海）律师事务所合伙人钟健律师告诉记者，从国家多年来坚持“房不炒”和房地产去杠杆的调控政策来看，本次交易下的小微企业模式 企业经营性贷款最终流入房地产市场，无异于给房地产市场增加杠杆，与国家政策背道而驰。银行也面临行政处罚的风险，贷款合同一旦进入司法程序可能会被视为无效。这样，对购房者而言，就不可能达到买房的目的或者利息成本规划的目的；对于银行来说，这可能很糟糕。

一旦发现挪用，必须立即归还贷款

“好的政策出来了房产抵押经营贷款最长能贷多少年，总有被滥用的可能。”某大型银行普惠金融部人士告诉21世纪经济报道记者，“外面的资金渠道和资金中介太多了，而这些中介每天都在钻各个银行的小微企业贷款，包括按揭贷款、信用贷款、循环贷款和无还款续期贷款。”

她指出，一些银行推出的商业贷款要求每年还本息。如果贷款被挪用，会给客户带来很大的还款压力，但这些中介总能找到解决办法，比如客户每年向中介再借一笔贷款。过桥资金偿还贷款，支付一些利息以换取更长的还款期。

她还承认，为了完成普惠金融业务的KPI，部分客户经理与贷方、贷款中介机构合作，骗取小微企业经营性贷款，挪用其获得房贷。

不过，据她介绍，上述“内外合作”的情况多发生在2020年上半年，其次是监管的“重锤”，这种关系经理的道德风险有所克制。

随着监管在2020年下半年对楼市经营性贷款挪用持续保持高压态势，经营管理者主动帮助客户和中介机构经营小微企业经营性贷款的现象出现黑暗逐渐减弱。自查发现违规者直接要求客户以同样方式偿还银行贷款。

“一旦发现挪用，退货期限不是两个月，不是一个月，而是立即退货！”上述普惠金融部人士强调。当时他们的银行也有要求客户退货的案例。好在很多借款人本身就是小微企业主，手上也有一定的流动性，所以基本成功“收回贷款”。但是，有一类客户的贷款比较难收回——很多贷款中介帮着经营，把客户包装成小微企业主或小微企业股东，甚至伪造“持有协议”装作他们是小微企业股东，而这些客户实际上并没有能力一次性偿还贷款，或者已经用它来买房，这会给银行收回资金带来压力。

早在2021年初，北京、上海、广州、深圳将对辖内银行机构进行全面排查，防止经营性贷款等信贷资金违规流入房地产市场。 2021年4月，上海银保监局发布公告称，在此次监管审计调查中，123笔经营性贷款和消费性贷款3.39亿元涉嫌挪用房地产市场。北京市银保监局公告，2020年下半年以来，涉嫌非法流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元。广州公布，银行业机构自查发现涉嫌非法流入房地产市场的问题贷款金额为1.47亿元，305户。深圳市银保监局通报3起典型案例，揭露经营贷款资金非法流入房地产市场的违法操作方式，预收21笔涉嫌违法贷款5180万元。

流程是怎样的？前述银行合规部人士表示，银行自查主要依靠追踪资金流向的手段。一般来说，如果要申请经营贷款，企业需要在贷款前向银行提供资金使用情况、生产经营流程、经营信息等。生产经营以外的领域。但是还有一个问题。如果客户多次转账，尤其是通过其他银行转账，最终流向房产，贷款银行就很难线下核实资金的实际使用情况。

对于监管部门来说，可以协调多家银行对整个环节的资金流向进行排查，并要求转出资金的银行协助排查资金环节，“渗透”检查是否资金流向房地产领域。

“目前，客户经理在挪用商业贷款的操作中不怕配合客户。”上述普惠金融部人士表示，大多数情况下，银行的按揭贷款不够审慎，中介机构钻了空子。近年来，监管部门已多次责令五项申请，不允许企业贷款资金违规流入房地产。银行越来越自律，监管部门也对违规行为进行了处罚，而这种处罚是“双重处罚”——既是机构又是处罚人。

据南财智库-21世纪资产管理研究院统计，2021年银行业监管罚款中，与房地产相关的罚款共计468起，增加10起2.6 % 与上年相比。超过一倍。其中，累计发生次数最多的处罚案件为贷款资金违规流入/挪用房地产行业，共发生260起。

房贷转商业贷款的法律风险

钟健认为，从法律、行政法规的角度来看，此类操作似乎没有直接禁止，但并不意味着这种模式不存在民事、行政或刑事风险。

这种模式的相关方可能会觉得抵押贷款通过资金的桥梁被小微贷款模式取代，即民间借贷。市民借全款买房，房子的产权归他，他拿房子。小微企业贷款也被银行认可为其个人或他人小微企业贷款的抵押担保。但是，在实践中，这并不意味着违规和违规的风险对各方来说都是很小的。

具体来说，在全款买房的过程中，如果用民间借贷来搭桥，无论是中介机构还是个人，成本一般都比较高。成本包括名义利息和各种费用。借款人的风险点是：在过桥方面，合同中利息和费用的约定是否明确，整个交易周期是否可控。如果交易周期不可控，周期被拉长，桥接成本必然会大幅增加。对于首次购房者来说，小微贷款利率加上过桥贷款利率，可能会高于房贷利率。再高也不值得。

对于贷方而言，民事、行政和刑事风险不仅多，而且复杂。一般要考虑的主要因素有：是否有借贷资格，借贷对象是否具体，借贷的频率和频率，借贷资金的多少。来源和使用方式是否合法、利息支出是否合法、是否存在非法占有目的、收取方式是否合法等。可能的涉嫌犯罪包括：非法经营、非法吸收公众存款、高利转贷、敲诈勒索、诈骗、虚假诉讼、强制交易等。

在抵押贷款的过程中，借款人和银行也存在很多风险。钟健认为，小微企业贷款属于经营性贷款，银行一般需要对企业的资信情况进行审核。如果小微企业提供的信用信息是虚假的，如为满足审计要求而伪造财务信息，一旦违约，将不予偿还。如果银行有充分证据证明借款人具有非法占有目的，借款人可能通过提供虚假信息诈骗银行，从而涉嫌贷款诈骗。如果银行或业务人员缺乏合规意识，默许甚至引导客户这样做，可能会面临银保监会的行政处罚，客户经理甚至可能涉嫌共同犯罪。

另外，如果借款人（一般是本模式下的购房者）自己是小微企业，想以房产为抵押申请小微贷款，也存在一定的风险。小微企业通常是有限责任公司。在公司法方面，它具有独立的法人资格。抵押贷款将房地产与企业的债务问题联系起来。微型企业债权人（不仅仅是抵押银行）的执法风险。如果是中介提供的小微企业，不受买方本人控制，那风险就更大了。

灰色操作会影响信用信息

2021年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于防范商业贷款非法流入房地产行业的通知》 ”（以下简称“通知”）。指出银行业金融机构要切实加强对经营性贷款的“三检”，落实各项授信审批要求，不得向没有实际经营的空壳企业发放经营性贷款。

对于公司设立或股权转让未满1年、持有抵押不动产未满1年的借款人，要求进一步加强借款人资格审查。对情况等各类信息进行交叉核实，不得以企业证明材料代替实质性审查。

《通知》还指出，企业和个人违规挪用经营性贷款的相关行政处罚信息将及时纳入征信系统。

智信投资研究院高级研究员马红认为，这种借贷方式是规避常规监管制度的变相形式，即原商业银行个人住房抵押贷款由贷款公司打包取而代之的是较低的经营贷款。 ，诱发商业贷款违规。

马红表示，对于大城市来说，商业银行应该遵循正常的放贷流程，避免放贷周期拉长。他建议，在推动住房抵押贷款回收的过程中，商业银行应保持对一线和重点二线城市违规购房的高压监管政策，促进住房抵押贷款良性循环和健康发展。房地产市场。

值得注意的是，挪用商业贷款给房地产行业的行为，未来可能会被“征信”。去年6月，银保监会统一信息司副司长刘忠瑞表示，对于被确认挪用经营性贷款的借款人，不仅会降低授信额度，收回贷款，还要上报征信系统，增加挪用贷款的违法成本。