按揭房产转“经营贷”需满足条件前段时间打9.3折

申请抵押房屋经营性贷款，是通过提前还清贷款的方式结清原抵押贷款，然后到房管局办理放行手续。在此过程中，公司以个人名义注册。获得银行贷款（即“商业贷款”），最长贷款期限为20年，最低利率4.55%

必须满足条件才能将抵押房地产转换为“商业贷款”

前段时间郑州透露，房贷可以转为低利率贷款。

折算后，如果个人房贷利率高于基准20%，即5.88%，则折算成月利率3.8%，相当于年化利率 4.55%。基准利率折现 9.3。如果贷款100万元，不考虑折扣和通货膨胀，20年可以存几十万元！

根据各种理解，具体情况如下：

1、物业范围为市内八区+白沙及港区。这是前提条件。

2、要求出售土地性质。如果土地被分配，必须是支付了差价的经济适用房。其他情况暂不受理（房地信息可通过支付宝查询）。

3、3年到期本金每月利息为3.2%，适合往年现房房贷利率高的朋友。以前一般是5-6.5%，同样100万，3年可以省几十万利息。

4、3-20年等额本息还款月利率3.8%（年化4.55%）房产抵押经营贷款最长能贷多少年，只要住房抵押贷款利率大于高于基准10%，均可申请。

（需要注意两点：一是新房必须有房本，二是贷款期限最长为20年。相比30年的按揭，还款压力会更大。）

5、无论是3.2%还是3.8%，都需要营业执照。

住房按揭转为商业贷款源于一家银行刚刚发布的房地产按揭商业贷款政策：“一年期月利率为3%（营业执照最短期限为半年） )，三年期月利率为3%2。本金每年偿还一次，20年后本息等于3% 8"。

将抵押财产转移到“商业贷款”所需的信息

满足以上条件的抵押房屋可转为“经营性贷款”。

申请流程如下： 申请抵押房屋经营性贷款，是通过提前偿还贷款的方式结清原抵押贷款，然后到房管局办理房产放行。在此过程中，公司以个人名义注册。作为抵押，正在办理银行贷款（即“商业贷款”），贷款期限最长为20年，最低利率为4.55%。申请成功后，“转换贷款”就成功办理了。

有几个术语和相关的处理程序需要说明。

1

提前还款

提前还贷是指借款人向银行申请提前还贷部分，并保证上月贷款不逾期，当月还清贷款； .

办理流程：根据与各银行签订的不同贷款合同，准备好银行要求的相关资料，提前向银行申请。本金还款存入银行。银行扣款后，在规定工作日内出具贷款结算证明，提前还款成功。

2

财产释放

解除抵押是指通过偿还贷款或其他形式解除抵押财产的抵押行为，解除抵押是指区房管局在解除抵押后的财产抵押的过程。偿还贷款。

房产出让流程：抵押、出让登记可选择微信预约、现场预约。

2.1、微信预约

搜索“郑州房产登记中心”→“市级”→点击“微服务”→点击页面右上角“登记预约”→点击“确定”→填写并填写申请人身份信息根据页面注册提示→再次点击“预约注册”→点击“同意”→根据个人需求选择办理地点→选择注册业务类别（如“解除抵押”即抵押注销注册：先点击“抵押登记”，然后点击“取消抵押权登记”）→阅读“收到的材料清单”，点击“我已阅读并准备好以上文件和材料”前面的圆圈→点击“我要制作预约”→选择预约日期和时间段→检查基本信息并点击“确认预约”→点击“是”（预约成功）

2.2、现场预约

您可以直接咨询房产中心问讯处、抵押业务窗口（或综合业务窗口）获取材料清单，并进行预约登记。

2.3、现场处理

根据具体预约时间，携带所有申请材料（附清单），提前20分钟到问讯处刷纸质预约号票（抵押业务窗口、综合业务窗口或批量业务窗口）房产抵押经营贷款最长能贷多少年，然后等待号码被叫就做生意。财产形象授权所需文件：

①房地产登记申请审批表（原件，房产中心领取或官网下载）

②申请人有效身份证件（比对原件，领取复印件）：自然人提交居民身份证

③如受委托，提交委托书（原件）和受托人身份证明（原件对比，领取复印件）

④ 抵押权销毁材料（原件）

⑤其他不同情况下需要提交的不同材料：

抵押权人和抵押人共同申请注销登记的，提交房屋权属证明或房产证明（原件比对领复印件）及其他产权证明或房产登记证明（原件）

抵押人和其他当事人单方面申请注销登记的，提交人民法院或者仲裁委员会出具的确认抵押权已经消灭的有效法律文件（原件）

注意事项：

如原产权证或不动产登记证遗失，申请撤销抵押权的，需在市级以上公报上刊登遗失声明或进行在不动产登记机构门户网站上公告，公告期限不少于15个工作日。

3

个人注册公司

2011年7月，工信部等四部门联合发布了《中小企业分类条例》，首次将微型企业纳入企业分类标准。按照该标准，农林牧渔业经营收入在50万元以下的为微型企业；行业从业人员20人以下或营业收入300万元以下为微型企业；软件和信息技术服务业从业人员 10 人 小微企业是指营业收入在 50 万元以下或 50 万元以下的；微型企业是指房地产行业营业收入100万元以下或总资产2000万元以下的微型企业。

个人注册公司需准备以下材料：全体股东身份证、法人简历、公司联系方式、居住证明（房产证复印件）、租赁协议、发票、经营范围。

流程如下：

①、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》

②.由股东签署的《指定代表或共同委托代理人证明书》及指定代表或授权代理人身份证复印件（本人签名）应注明具体委托事项、受委托人的权限、委托期限

③、股东签署的公司章程（如股东为自然人，由本人签署，法人股东加盖公章）、股东法人资格复印件证书或自然人身份证明

④.股东为企业法人的，提交营业执照复印件；股东为企业法人的，提交企业法人登记证书复印件；股东为社会法人的，提交法人登记证书复印件；股东为民办非政府组织的，为企业单位的，提交民办非企业单位的证明复印件；如股东为自然人，请提交身份证复印件

⑤。按照工商行政管理总局要求填写相关材料，等待审核申请营业执照。

4

商业贷款

商业贷款是服务于中小企业或个体工商户的融资产品。借款人可通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金可用于其企业或个人家庭的经营需要。

企业贷款如何办理（详见各银行政策）：

①贷款人向银行提供基本信息，包括：借款人及其配偶的身份证、户口簿、结婚证和营业执照复印件

②提供借款人及其配偶的个人信用证明。如果信用报告显示“三连六”逾期，则视为黑户，银行不予批贷。

③借款人需提交贷款申请，并介绍业务状况、借款原因、借款所需资金、上下游客户、业务流程等信息。

④银行一般不批准自付贷款，要求借款人提供真实的采购合同和供应商信息。

⑤银行会调查借款人的经营情况，是否真实合理，评估贷款是否存在风险。

⑥如果调查结果与借款人提供的一致，且贷款人有实际资金需求，银行将批准贷款。

⑦贷款期限和利率由银行规定，贷方需与银行沟通。

5

房产抵押

抵押是指抵押人和债权人以书面形式约定不转让抵押财产的占有，并以该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押贷款是借款人以一定数额的抵押物作为物品的担保，从银行获得的贷款。

房产抵押流程：同房放行

办理不动产按揭所需文件：

①房地产登记申请审批表（原件，房产中心领取或官网下载）

②申请人有效身份证件（比对原件，领取复印件）：境内法人提交营业执照，自然人提交居民身份证

③如受委托，提交委托书（原件）和受托人身份证明（原件对比，领取复印件）

④ 房屋权属证明或不动产权属证明（比对原件，领取复印件）

⑤主债权合同（原件）。以最高金额抵押的，应提交一定期限内发生的债权合同或其他登记理由文件。

⑥抵押合同（原件）。最高按揭需提交最高按揭合同

⑦ 其他不同情况需提交的证明材料：

以房地产设立反担保抵押登记时，还应提交担保合同（原件）和反担保抵押合同（原件）

向银行金融机构申请贷款抵押，须提供抵押权人的金融许可证（比对正本，领取复印件）

知情书原件（余额抵押业务）

注意：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产抵押的，应当由监护人代为申请登记，并提交合法有效的监护关系证明。

什么样的人适合抵押房产来“商业贷款”？

将抵押贷款和住房贷款转换为商业贷款的最长期限只能是 20 年。如果降低原30年期贷款的利率，则整体还款总额减少，但还款期限也缩短，还款额按月平均增加。

以100万元贷款为例，按揭贷款增加20%为5.88%，贷款期限30年，每月还款5918元。如果转成按揭贷款，利率4.55%，贷款期限20年，每月还款6353元，也就是400多元。

受疫情影响，不少购房者会通过专业贷款机构“买生意”或“借生意流”走捷径申请商业贷款，以享受银行低息贷款，减少每月还款压力。但在现行政策下，尤其是深圳事件后，银行从“贷前检查”——“贷后跟踪”——“贷后管理”等一系列措施，加强了对经营性贷款的风险管控。因此，借款人需要承担政策监管风险，如果不用于实际经营，可能面临银行贷款收回的风险。借款人应全面评估财务政策。

一般来说，转换贷款适合低利率+提前还款需求的人。